苦等13年！深圳巨无霸城中村旧改规划公示，周边房价要变天

苦等13年，深圳罗湖核心区螺岭片区“巨无霸”城中村改造项目规划草案，于2026年4月底正式公示。这个占地12公顷、涉及307栋建筑、2535套房屋的项目，标志着深圳新一轮城中村改造“政府主导、国企实施”新模式的全面落地，也意味着这个被居民念叨十几年的旧改项目进入实质性推进阶段。

螺岭片区改造项目位于罗湖区东门街道，东临文锦中路，西靠东门中路，南到中兴路，北接雅园立交，地处深圳商业和生活原点，地段价值突出。项目总用地面积12公顷，规划总建筑面积37.69万平方米，其中住宅面积32.87万平方米，商业、办公及旅馆业建筑合计3.49万平方米，社区级配套设施建筑面积不低于1.21万平方米，均被列入“正面清单”强制配建。

配套设施涵盖幼儿园、社区健康服务中心、长者服务站、社区警务室等，还规划了5250平方米户外活动场地，包括社区体育活动场地、儿童游戏场地及结合商业设置的社区菜市场，将构建“一老一小”友好社区，切实便利居民生活。改造范围包括东升街、翠华巷、翠园村等十余个区域，现状建筑面积约23.34万平方米，其中住宅占比超84%，现状容积率约1.9，为改造提升预留了充足空间。

该项目合作单位为深圳市天健城市发展有限公司，由天健集团和深圳市政集团分别持股49%和51%。作为深圳国资控股的上市公司，天健集团源自基建工程兵，在旧改领域经验丰富，曾参与罗湖“二线插花地”棚改这一“中国棚改第一难”项目，2025年2月已中标螺岭项目。2026年2月，罗湖区住建局将其列为“重点推进”对象，明确力争首开区尽快开工，为项目推进划定清晰时间表。

螺岭项目是深圳新政下“政府主导、国企实施”模式的标杆。自2024年5月深圳发布城中村改造新政以来，拆除新建、整治提升、拆整结合三大模式全面落地，拆除新建类确定了十多个试点项目。其中，龙华上塘村项目拆除范围约30.2公顷，拆除建筑面积约51.8万平方米，由天健和中建三局联合体操盘；福田沙尾村项目总占地约12.18万平方米，前期服务商为天健棚改投资发展有限公司；南山新屋村由中海地产操盘，目前处于前期推进阶段。

大鹏白石岗片区旧改则是进展较快的试点项目，2024年2月获得深圳第一笔城中村改造专项借款，资金保障充足，预计2028年竣工。2026年3月16日，深圳城市更新新政正式施行，满月之际已逐步破解行业停滞难题。新政在土地移交与保障房配建关键环节优化调整，对未完成规划审批的项目，可灵活核定土地移交比例、简化审批流程，为开发主体减负。截至2025年底，深圳符合调整条件的存量项目超500个，大批停滞项目有望被盘活。

深圳贝壳研究院院长肖小平表示，新政有效降低了项目开发成本，既能补上核心区新房供给短板，也能通过政府统筹保障房建设稳定市场预期。2026年4月，深圳最大棚改项目南华村完成交付，2727户居民回迁御水华府小区。该项目采用政府主导的创新协同模式，总建筑面积约49万平方米，配套教育、商业及生态设施，紧邻河套深港合作区并提供人才住房，7年蝶变印证了新模式在超大型棚改中的可行性，为全国超大城市老旧小区改造提供了可复制经验。

目前，深圳市已将104个项目列为2026年重点攻坚对象，计划全年完成旧改领域固定资产投资1680亿元，覆盖全市10个行政区，截至3月近三分之一项目已进入开工或立项阶段。宝安区和平旧村改造项目已完成规划编制，改造意愿征集同意率达67.07%，权利人核实率73.11%，该区还搭建合作平台，引入金融机构和国央企，为项目融资和合作牵线搭桥。

多个搁置多年的重点旧改项目在2026年迎来突破：罗湖区金钻豪园旧改等待26年后由中信城开联合体接手动工，南山莱茵花园旧改历时17年重启基坑开挖，福田南天电力旧改历经13年于2024年12月确定开发主体，这些项目覆盖多个核心片区，彰显深圳旧改攻坚的决心。

此次螺岭片区改造规划公示期为2026年4月29日至5月13日，共15个自然日，公众可通过深圳市规划和自然资源局门户网站及多个实地公示点查看详情、提交意见。项目建成后，将成为罗湖核心区以居住为主、兼具商业及公共配套的大型综合性社区，32.87万平方米的住宅供应，将有效缓解罗湖核心区住房供给紧俏的现状。

如今，深圳城中村改造已从“市场主导”转向“政府主导、国企实施”的新模式，天健集团、中海地产、中建系等国央企凭借雄厚资金和丰富经验，成为旧改绝对主力，有效避免了以往项目推进慢等问题。

从螺岭片区到上塘村，从沙尾村到新屋村，深圳多个核心区域旧改同步推进，虽各有特色，但均以提升城市品质为目标。

城市更新从来不是简单的拆旧建新，而是在保留城市记忆的基础上，改善人居环境、完善公共配套、促进产城融合。

深圳正通过一系列旧改实践，探索超大城市空间治理新路径，当老城区遇上新规划，旧村落变身新社区，不仅改变城市建筑面貌，更将重塑居民生活方式，书写城市高质量发展的新篇章。