政策底已确认，这些城市五一楼市热了

自中央政治局会议定调“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”以来，地方密集出台了一揽子稳市场新政。

先是深圳，4月29日出台限购优化新政，定向放松福田、南山、宝安新安街道等核心区域限购，激活核心区住房需求。

紧接着，4月30日最为密集，广州、天津、武汉、惠州、烟台、扬州等10城同日发布楼市政策。

进入5月份，苏州更是在五一假期（5月2日）发布加大住房公积金支持力度、优化限购与人才购房等十一条政策内容。

据不完全统计，中央政治局会议以来，已有至少16个省市发布了稳市场政策。

其中，深圳、广州、天津、武汉、扬州、苏州发布一揽子稳市场政策，涉及限购放松、贷款额度提升、供给侧管理等方面，其余城市大多数为公积金优化政策。

从“五一”小长假市场表现来看，一线及强政策加持城市依靠节前新政实现热度回升，多数二线城市维持温和修复，需求侧整体仍处于低温观望状态。

从市场表现来看，有新政加持的城市，直接推动五一期间（5.1-5.5，下同）成交同比大幅回暖。

天津最为典型，新政加持与新盘集中入市，天津迎来近三年最强“五一”，据普睿数智天津区域调研，五一期间天津全市典型项目单盘认购均值为7.3套，同比认购量上升一成。二手房成交、带看量走高。

武汉受4月30日“汉七条”影响，在公积金贷款政策优化以及新城区购房补贴直接刺激，叠加房企五一营销活动，案场访购表现较4月周度提升20%。五一期间新房网签994套，同比2025年五一期间大涨120%，市场修复力度强劲。

合肥则因购房补贴即将到期冲刺效应，同样迎来近三年最好的五一，新房日均成交270套、同比大涨近七成；二手房成交565套，尽管同比仍下降38%，但是客户看房积极，日均带看量上涨28%，新增客户增长6%。

除此之外，深圳新政松绑限购，核心区改善盘转化率明显提升，二手房带看、过户均出现小幅增长。

上海政策效果持续释放，不过假期淡季已为常态，整体表现好于去年同期，新房成交同比增长近六成。

成都、杭州均呈现内外分化特征，局部板块、特定产品热度表现突出。

成都新房网签面积仅7.93万平方米，同比下降26.4%，创下2020年以来同期新低。但内圈层市场压力仍在低位，项目去化表现较佳，新房表现相对优于二手房，二手房日均成交同比下滑12%。

杭州市场结构性分化显著，核心区豪宅产品坚挺热销，远郊板块主要依靠特价房走量，整体成交高度聚焦高端改善品类。

弱修复城市同比仍多处于下滑区间。

如广州新房认购环比回升，但不及2025年同期，受推盘量影响成交规模有限，二手房成交量、带看及挂牌量同步下滑。

西安依靠特价房、高佣金促销拉动，单盘认购环比大涨71%，同比仍下滑30%。

南京新房认购同比大幅回暖，但仍处于近五年同期低位，二手房日均成交、带看量环比大幅下滑。

济南受春假旅游分流影响，新房盘均认购同比下滑44%。

具体到项目去化来看，重点城市五一期间开盘项目表现分化显著。

天津成为少数实现高去化的城市，不少新盘表现亮眼，成为五一期间市场标杆：格调麟凤来仪、格调蒲庭两大项目外宣实现100%去化；泰达格调玖章首开162套房源去化率约70%。这类项目依托国企背书、优质学区与宋式风格社区等产品力优势，叠加验资排卡、客户升级等精准蓄客动作，成功撬动高去化。

相较而言，多数城市开盘表现偏弱。广州推新量为近三年同期最低，18盘共计2228套房源整体去化率只有13%；武汉4盘共计358套房源去化率16%，南京8盘739套房源去化率仅6%；西安3个高层加推项目平均去化率55.6%。

整体来看，具备国企背书、核心配套与精准营销的标杆项目更容易实现高去化，而多数城市受需求观望、供给结构影响，开盘表现仍未出现明显变化。

五一期间，“真让利”成为房企营销的核心主线。尤其是弱修复城市以价换量+渠道提佣成为标配，核心改善盘则更多依靠产品力突围。

根据不同城市来看，“政策加持”类城市多采取“政策+房企”联动模式放大优惠效果。

武汉光谷、二环项目叠加新城区1%-1.5%政府购房补贴与案场1-2%折扣，同时还推出特价房、车位特惠及家电赠送；合肥、长沙联动房交会推出专属优惠；广州依托“穗八条”新政导流；深圳通过政企联合的“五一好房节”引流，配套渠道激励与特价房促销。

“弱修复”及高库存城市普遍以“价格让利+渠道驱动”为核心手段。

西安、郑州、成都、南京等城市全线推出特价房，郑州佣金普遍上调1个百分点，搭配工抵房、赠车位家装等福利；南京推出限时1-2个点折扣，搭配手机、旅游礼包等礼品；济南推出限时95折，同步赠品牌家电、车位优惠，部分项目通过开放示范区/样板间吸引到访。

核心改善盘呈现差异化打法，上海中心城区项目并没有出现大幅降价，杭州核心区豪宅依靠产品力保持热销，未参与价格战；天津格调系项目虽推出额外2%特惠、车位政策及购房抽奖，但更多是配套型优惠，依托国企背书与产品力实现高去化，而非单纯依赖价格战。

整体来看，以价换量仍是多数项目的主要选择，政策联动与渠道激励成为撬动到访与转化的关键抓手，市场对实质让利仍高度敏感。

各地政策落地力度与项目产品力将继续主导市场走向，随着节前稳市政策效力逐步释放，叠加“好房子”政策导向下的优质新品入市，5月市场整体成交较4月份环比持平，6月市场可能会弱一些，“弱复苏强分化”的格局延续，广州、武汉、长沙等政策加持与新品供应充足的城市或率先修复。

文章来源:丁祖昱评楼市