南沙坦尾村7年小记 中铁建大湾区首个旧改再迈一步

观点网 介入至今将近7年，中国铁建主导下的广州南沙坦尾村旧改，再收获一批“果实”。近日，坦尾村更新改造项目正式启动第一批789套回迁安置房交付工作，数百户村民拿到了新家的钥匙。

这是一个关于耐心的故事。从2019年10月完成招商到首批交付，历时约六年半。放在广州城中村改造的时间坐标系里，这个速度不算慢。

在更早期，有一个行业常识是，城中村改造在广州动辄需要十年以上周期。而自新冠疫情以来，在房地产行业经历剧烈波动的数年间，广州又有不少旧改项目因合作房企流动性危机而陷入停滞。

直到2025年起，广州旧改开始提速，政策尺度、拆迁难度和利益博弈程度与过往相比，有了大幅度的改善。

就这个角度，南沙坦尾村在某种程度而言，是一个穿越了周期的项目。它并不是赶上2025年开始的旧改提速时代，更像是用自己的节奏一步步走完全程。

不过，坦尾村的旧改故事，要从比2019年更早的节点讲起。

南沙坦尾村故事

这个故事的开始，发生在2018年12月，中国铁建以底价52.6亿元拿下南沙区黄阁镇坦尾村2018NJY-15地块，即坦尾村在黄阁南路以北的村集体自留地。

彼时市场将这桩交易解读为一次普通的土地加仓动作，但后来回望，这其实是中国铁建布局坦尾村旧改的序章，先用招拍挂拿下留用地，再以合作企业身份介入整村改造，两条路径形成合围。

事实上，作为南沙区首批旧村改造项目，坦尾村率先采用了“村留用地捆绑旧村庄改造”的模式，并由此实现了政府、村集体与改造企业的多方共赢。

据了解，“村留用地捆绑旧村庄改造”模式本质是“以地促改、肥瘦搭配”，该模式将将改造难度大、资金投入高的旧村，与根据开发潜力、回报更的高村集体留用地统筹为一个项目包，以求用留用地的开发收益，去弥补旧村改造成本，帮助改造企业实现资金平衡。

在广州其他区域，留用地与旧村改造的联动和统筹十分普遍，但在制度设计与实施路径上各有差异。单就南沙区，坦尾村是模式的标杆案例。

拿下坦尾村留用地后，中国铁建将这幅面积17万平方米的土地，规划为一个包含21栋住宅、4栋办公楼、大型商业中心和配套教育设施的大型社区，建筑面积超79万平方米，并定案为“中国铁建·海语熙岸”。

据市场统计，该项目住宅部分在2020年启动销售，截至2023年上半年销售金额已超75亿元。这幅留用地的顺利开发，为后续旧村改造的投入提供了扎实的资金支持。

回到2019年8月，坦尾村旧改正式公开招商，中国铁建凭借留用地开发所形成的先发优势和谈判筹码，顺利成为坦尾村改造合作企业。

彼时南沙的旧改市场刚刚被点燃。2018年7月，升龙集团拿下南沙首个旧村改造项目，此后在一年多时间内，南沙再有5条旧村公开招标合作企业，数量与增城区并列全市第一。6条旧村改造范围总面积达115.5万平方米，总投资金额至少124亿元。

据早期公告显示，坦尾村更新改造项目位于蕉门河中心区与明珠湾起步区的衔接地带，村集体经济组织成员在册总人口为2295人，改造范围面积约为23.09万平方米，改造成本（不含融资地块出让金额）为9.63亿元。

此后项目经历一轮控规调整，增加居住用地9.59万平方米、中小学用地1.46万平方米，并增设18班小学、12班幼儿园各一处，总建设量由103.7万平方米增加至135.08万平方米。

后续，坦尾村更新改造工程建设按节奏铺开：2020年12月正式动工；2022年末，据报道项目处于建筑方案修改、施工图同步更新的设计阶段；2023年6月，项目取得双证，复建安置区具备开工条件；两个月后，项目全面完成用地报批。

最终，坦尾村旧改复建安置区在2025年6月实现首栋封顶，8月全面封顶，12月首批回迁房完成竣工验收。2026年2月，项目再完成1862套回迁房摇珠分房，并于5月4日向村民交付首批789套住房。

据此，坦尾村首批安置房的交付，标志着中国铁建在粤港澳大湾区的首个旧改项目，迎来关键兑现节点。

中国铁建的全国旧改版图

更宏观的背景是，中国铁建自2025年起已将城市更新明确提至战略支柱高度，要求各二级单位将其作为“一把手工程”来抓，全力打造传统地产开发之外的第二增长极。

追溯该公司城市更新业务的来路，资料显示，中国铁建的城市更新业务肇始于棚户区改造这一政策红利期，最早的旗帜性项目在北京落地生根。

2013年，中国铁建与北京丰台区政府签订框架协议，启动北京东铁营棚户区改造项目；2014-2019年，东铁营项目之后，中国铁建随后陆续中标北京太子峪、张家口桥西区、唐山丰润、天津大邱庄等棚改项目，在京津冀区域形成了初具规模的旧改项目群；

亦在2019年，中国铁建将城市更新业务的触角伸向大湾区和长三角，南沙坦尾村旧村改造项目便在这一年启动；同年，浙江启动首批未来社区试点，中国铁建迅速与浙江省政府签署战略合作框架协议。

2020年，中铁建城市开发有限公司（铁建城发）正式挂牌成立，成为全系统首个专注于城市更新与运营的专业平台。同年，以铁建城发为主体，温州鹿城区集新未来社区、丽水灯塔未来社区等项目相继落地，中国铁建在长三角率先跑通了“投建营”一体化的运作模式。；

此后几年，在浙江运作成熟后，中国铁建带铁建城发进入快速扩张期。包括在长三角核心区连续中标金华金义新区石泄社区项目、丽水松阳县城市风貌样板区项目、丽水绿谷未来社区项目、绍兴新昌县东门如城（新民片）城市有机更新项目等。

在其他区域，中国铁建陆续在山西启动了太原中国铁建·国樾府（棚户区改造）项目，在南阳启动宛城区胡寨片区及汉城河片区城市更新项目。

近年来，中国铁建则在巩固既有市场的同时，进一步提升了项目的能级和资金投入体量。业务版图进一步扩展至北京、成都、武汉、西安、海口等城市。

例如在西安落地首个核心区综合体改造项目“中国铁建·东来国际”；在上海静安区推进体量最大的非成套旧住房原拆原建项目“彭一小区”；2025年年末，中国铁建则牵头中标了总投资高达174.78亿元的深圳龙岗五和社区城市更新项目，成为该公司迄今为止投资规模最大的单体项目之一。

以华北棚改起家，再向长三角、大湾区、华中等战略区域复制，中国铁建最终编织出一张覆盖全国20余个省市、投资额超千亿元的城更业务网络。

这张棋盘上，广州南沙坦尾村是落下的一粒棋子。

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