年报观察 | 象屿地产逐梦上海滩

观点网 象屿地产走在看似平静的海面上，脚下却藏着汹涌暗流。

2025年的象屿地产呈现着截然不同的面貌。上半年，落地大规模组织调整，拿下了浦东新杨思板块一宗宅地，上海已成为其事实上的大本营。

2025年下半年，象屿地产却似乎又回归了静默状态，除了7月和11月有拿地之外，市场消息寥寥。

但剖开平静的表象便能看到，这匹曾经的上海楼市“黑马”多次出手抢地却遗憾错失，坚守上海的策略又遭遇销售打击，其中还夹杂着团队人员频繁变动，年内经营实则风浪不少。

没能延续上半年营收及净利润双增的惊喜，象屿地产走到年末，又拐入了业绩上下波动的巷口。

不论从拿地、销售还是操盘运营来看，象屿地产逐梦上海滩的路并不好走。

业绩波动

转型需要徐徐图之，房地产仍然是象屿地产最核心的主线，但部分重心正转移至商发等多元化业务。

截至2025年12月31日，象屿地产录得总营收228.81亿元，同比下降27.28%。

其中，房地产销售板块营收222.68亿元，同比下降28.17%；包含资产运营、物业服务及代建在内的非房开板块收入6.13亿元，同比上升32.4%。

房地产销售板块贡献了象屿地产将近98%的营收，这也意味着象屿地产业绩波动主要与销售直接挂钩。

尽管2025年中期收入因为项目竣工交楼结转出现较大幅度增长，年末却没有保持增长，下半年的收入结转或许回调幅度较大。

值得注意的是，房地产行业的收入确认具有滞后性，在项目竣工交付之后才能结转收入。

象屿地产2024年录得营收超过300%的增幅，便主要来源于2022年及2023年销售项目的集中结转，那时正好是象屿地产“勇闯上海滩”的高速扩张时期。或许是扩张时期的尾声，象屿地产在2025年上半年才能再收获一波增长。

但高速扩张过后，象屿地产在上海市场拿地并不顺利，2024年开始收缩趋势明显，叠加公司上海区域销售下滑，未来两年内地产业绩表现或许还要继续承压。

正是开发主业挑战持续，象屿地产想起了营收只占2.68%的非房地产销售板块，试图找到可行的突破口。

2025年6月，象屿集团旗下公司拟收购仙乐斯广场98.68%的股权的消息传出，象屿地产在商业地产方面的尝试又与转型话题一同被提起。

据了解，仙乐斯广场位于上海南京西路东段，是上海的地标性商办综合体，其前身为1936年开业的仙乐斯舞厅。

今年2月9日，象屿地产以21亿元完成对仙乐斯广场的股权收购，并实现项目整体交接，项目后续由象屿商发接管运营。

不过，象屿地产非开发业务体量较小，大部分业务还处于培育阶段，公司业绩仍然主要受房地产开发影响而波动。

盈利方面，公司利润总额约为21.7亿元，同比下降25.84%；归母净利润为6012.24万元，同比下降92.94%；毛利率为22.75%，同比上升6个百分点。

这是象屿地产最近三年首次录得毛利率回升。2023年与2024年，公司毛利率分别为28.74%、16.75%。

象屿地产表示，公司2025年度商品房销售业务成本较上年同期减少33.02%，毛利率增长34.36%，主要原因系结转项目毛利差异影响。

尽管毛利率回升，象屿地产归母净利润仍然录得大幅下降，或许是过去高速扩张侵蚀了利润，又或许是近年来新投入项目增多，导致现金流尚未回正，在修复利润表上，象屿地产还有很长一段路要走。

依旧上海

2025年是象屿地产进入上海市场的第22年。

最高光的2022年，象屿地产在上海拿地6宗，全口径销售达263.7亿元，却从2023年开始逐渐走向平淡，两年总共拿地7宗，2025年仅在上海收获两宗地块。

从年初上海一批次土拍到年末第九次土拍，象屿地产多次参与争夺、连续发布招标公告，对松江区、奉贤新城、嘉定新城等区域多宗热门地块展示出强烈兴趣，却始终擦肩而过。

“陪跑”了三批土拍，象屿地产才在3月底以66.79亿元、溢价率18.97%拿下闵行区兰香湖组团地块，这次的竞争对手只有同样来自福建的联发集团。

此后直至7月上海第六批次土拍，象屿地产联合厦门国贸、天安、清能以7.58亿元获得奉贤新城04单元14-04地块，楼面价24595元/平方米，溢价率约11.8%。

据观点新媒体不完全统计，除了上海获得的两宗地块，象屿地产年内还在厦门与集美发展联合体以22.69亿元竞得080号集美区2025JP05地块，全年总投资额约为97.06亿元。

象屿地产已经完全将开发重心转移至长三角、尤其是上海区域。

2025年内，象屿地产开展了一场大规模组织架构调整，原天津公司、唐山公司合并至沪浙区域，重庆公司合并至江苏区域，调整完成后，全国仅剩余沪浙、江苏及海西三家区域公司。

但越来越侧重上海并没有让象屿地产收获增长。在众多头部房企聚焦的核心一线城市，土地获取难度越来越高，并不追求规模的象屿地产缺乏优势，而竞争相对缓和的外环区域挑战也并不算小。

年内以7.58亿元联合获取的奉贤新城地块拿地数月仍未确定项目名称，加之联合拿地操盘，象屿地产实际能在项目内获得的利益有限，能够寄托希望的大概率只有单独获取的闵行区兰香湖组团地块。

已入市的项目方面，象屿地产上海在售项目包括天宸雅颂、中环云悦府、江湾悦府、天誉蘭香、招商象屿星耀翠湾、象屿同进虹桥嘉悦府共7个项目，其中天誉蘭香正是年内以66.79亿元拿下的兰香湖组团地块。

不过，天誉蘭香年内三次推盘，年末去化率才至60%。截至目前，天宸雅颂去化率为66.97%，江湾悦府去化率为69.89%，其余项目均为在售状态。

根据年报，象屿地产截至2025年末合同负债为255.4亿元，同比下降17.5%，这也意味着后期销售结转回款会相应减少。

除此之外，象屿地产年末存货约为477.7亿元，同比下降12.39%，去化速度跟不上销售结转速度，在销售未见起色的情况下，公司营收或许还要继续回调。

债务方面，象屿地产期末有息债务余额为62.21亿元，同比变动-32.72%。合并报表范围内公司有息债务余额为278.85亿元，同比变动0.4%。

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