北京第四轮供地，神仙打架

来源：市场资讯

（来源：北京进深）

文/北京进深 徐迪

5月7日，北京市规划和自然资源委员会网站发布了2026年第四轮拟供应商品住宅用地清单。

共涉及5宗地，土地面积约14公顷，建筑规模约29万㎡，拟于近期供应。

本轮清单项目全部位于轨道站点周边，在聚焦中心城区成熟板块的同时，兼顾多点地区需求突出区域。

多个地块周边都有新盘在售，其中：

丰台南苑地块，与嘉棠雅序距离2公里；

通州地块，与玖树满和距离3公里；

大兴新城地块，与刚挂牌的三合庄地块属于同一组团；

朱辛庄地块，与中海未来之境一街之隔。

另外再感慨一句，丰台的供地节奏真是紧锣密鼓——

上月底由华润置地摘得的万泉寺地块，是北京今年到目前为止总价最高的地块，成交价57.71亿元。地上建筑规模9.87万㎡，折合楼面价5.85万元/㎡。

本月还有两宗地块即将拍出：

太平桥0001地块，起价36亿元，地上建筑规模8.65万㎡，折合楼面价4.99万/㎡；

蒲黄榆地块，起价9亿元，地上建筑规模1.98万㎡，折合楼面价4.54万/㎡。

此外还有一宗丰台桥南地块在上轮清单中亮相，地上建筑规模2.11万㎡，容积率只有1.1。

新房市场也是多个网红盘相继亮相，包括北京建工的嘉棠双子：岳各庄的嘉棠璟樾和花乡板块的嘉棠雅序，以及北宫镇的中建方程国贤府。

本轮又新增2宗地，无论质量还是体量都非常靠前：

1、丰台区分钟寺新村土地一级开发项目二期A区103地块

占地1.65公顷，规划地上建面4.62万㎡，容积率2.8。

位于丰台区成寿寺街道，三环至四环之间，邻近地铁10号线分钟寺站。

周边有新业广场、时代LIFE购物中心、北京中医药大学东方医院方庄院区、方庄城市公园等生活配套设施。

分钟寺板块近年来因“分钟寺三兄弟”（北京天誉、世茂天誉、合生缦云）而名声大噪，当年曾以12万+的单价开创了南城房价新标杆。

板块虽然有豪宅基因，但近期的去化历程和价格调整也说明市场正在重新审视该区域的真实价值。新地块入市时，不仅要面对豪宅产品的价格压制，还要面临周边同质化二手房的直接竞争。

另一方面，尽管有豪宅坐镇，但分钟寺板块目前最大的短板在于基础生活配套不足、城市界面较为混乱。新地块作为城中村改造的一部分，虽然自身规划较新，但短期内难以完全摆脱周边老旧小区的环境影响，商业规划的全部兑现也需要时间。

2、丰台区南苑湿地城中村A区FT00-2302-0001地块

占地6.14公顷，规划地上建面12.58万㎡，容积率2.05。

位于丰台区花乡街道，紧临南四环，邻近地铁19号线新发地站。

周边有万达广场（北京槐房店）、北京华联BHG Mall（公益西桥店）、北京博爱医院、槐新公园、海子公园、南苑森林湿地公园等生活配套设施。

丰台目前是北京新房库存最高的区域之一，去化周期约34个月。今年3月份，凭借方程国贤府、嘉棠璟樾等热销盘迎来了“小阳春”式的成交反弹，但同比数据依然承压。

2026年的宅地供应计划里，又有10宗地块待入市，且大多集中于三环一带，堪称“压箱底的好牌一次打完”。这对买房人是绝对的利好，但对单个项目本身而言也是巨大的竞争。

南苑地块2.0出头的容积率在丰台算是低密了，居住舒适度是项目亮点之一，同时体量足够大，综合开发成本有望进一步下探。此前花乡板块的新房楼面价普遍在6万+/㎡，导致售价高企，劝退了不少刚需。

去年底，嘉棠雅序所在的花乡001地块成交楼面价仅4.2万/㎡，预计售价在6.5万-7万/㎡，甚至有传言总价500万就能上车。这标志着丰台区已经“清醒”，不再盲目迷信环线，而是主动降低门槛来抢夺客户。

南苑地块同样具备低楼面价的基因，未来大概率也会推出80多平的小三居等刚需户型。另一方面，这块地与嘉棠雅序直线距离不到3公里，这个节点亮相，或对即将开盘的嘉棠雅序释放一定压力。

除嘉棠雅序外，周边还有中海公元里、森与天成、建发观宸等大量在售新房。同片区、同价位、同配套的情况下，未来各家开发商必然会在户型设计（如赠送面积）、精装标准和价格上展开激烈的肉搏战。

3、通州区老城平房（同仁堂）棚改项目FZX-0302-6037地块

占地1.61公顷，规划地上建面3.22万㎡，容积率2.0。

位于通州区九棵树街道，五环至六环之间，紧邻地铁1号线土桥站。

周边有梨园主题公园、绿心森林公园、湾里·王府井WellTown、北京中医药大学东直门医院（通州院区）等生活配套设施。

今年第三轮清单中，九棵树还有一宗地块拟供应，就在红盘玖树满和北面的0302-6016地块。

虽然同属一个街区，但与本次供应的6037地块还是有一定距离的，直线超过3公里，地铁3站地。

6037地块更加往东，位置上靠近六环。南边就是环球影城，还有去年底才开业的湾里购物中心，步行可达。游乐、购物、餐饮、酒店等一站配齐。

地块体量不大，地形比较方正，有望打造出一个小爆款。

4、大兴区大兴新城东组团DX00-0201-0209地块

占地2.01公顷，规划地上建面3.62万㎡，容积率1.8，限高60米。

位于大兴区林校路街道，五环至六环之间，紧邻地铁4号线大兴线黄村火车站站。

属于大兴成熟生活区范围，周边居住氛围浓郁，5-10分钟生活圈内教育、医疗、商业配套资源优质。下楼既达北京大兴站，快捷直通雄安、天津。

商业方面，距离大悦春风里 1.3 公里，邻近新辰天地购物中心；

教育方面主要是北京建筑大学附中、大兴一中、大兴八小；

医疗配套有大兴区人民医院、中国中医科学院广安门医院南区等。

目前大兴还有一宗住宅用地已挂牌，为0202街区的三合庄0188地块，与本次供应的0201-0209地块体量相当，将于6月2日出让，起拍价8.87亿元，折合楼面价2.3万元/㎡。

3、昌平区朱辛庄新区CP01-0801-0055、CP01-0801-0057地块

占地2.35公顷，规划地上建面5.33万㎡，容积率2.27。

其中0801-0055地块为居住用地，地上建面约3.2万㎡，容积率2.5，限高80米。

0801-0057为多功能用地，容积率2.0，同样是限高80米。

位于昌平区史各庄街道、沙河镇，五环至六环之间，紧邻地铁8号线与昌平线换乘站朱辛庄站。

周边有万达广场、北京超极合生汇、北京积水潭医院（回龙观院区）、知辛公园等生活配套设施。

这宗地就在中海未来之境东侧，一街之隔，更靠近地铁站，但又不靠近轨道，中间还隔了一块多功能用地。

规模比中海未来之境略小，容积率指标和建筑高度一致。

当初中海未来之境地块出让时，一度被称为朱辛庄最后一块宅地。不到半年，隔壁又整理出一宗居住用地，好在体量不大，不知道中海是否有意拿来做未来之境二期。