深圳，楼市风向标，回来了

在中国房地产的版图上，深圳从来不是一个普通的城市。从2015年的领涨全国，到2020年的调控样板，它曾无数次扮演市场晴雨表的角色。而今，在经历漫长的筑底之后，2026年五一期间，这座城市再次释放出标志性信号。

2026年五一假期收官，亿翰智库对典型房企的调研显示，超80%企业表示五一期间成交量环比增长，超额完成既定业绩目标。仅少数房企反馈市场热度不及预期。

这一分化的根源，在于货值结构的差异。货值集中于核心城市、核心板块，且为建筑新规后迭代产品的房企，普遍实现快速去化；反之，则去化承压。

事实上，回暖信号在五一前已经释放。据亿翰智库报告，4月百强房企全口径销售金额同比仅下降3%，降幅较此前明显收窄。保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、建发房产、中国金茂六家头部房企单月业绩同比正增长。环比来看，4月业绩与3月基本持平，微降4%，华润置地、招商蛇口、建发房产、滨江集团实现环比正增长。

拉长至1-4月，百强房企累计销售金额同比降幅已收窄至19%，中海地产、华润置地、招商蛇口、中国金茂累计业绩同比均为正增长。头部房企已率先摆脱负增长区间，为上半年业绩抢收奠定基础。

一、城市分化加剧：一二线领涨，三四线腰斩

五一的“热”，是结构性的“热”。据亿翰智库统计，30个监测城市商品房销售面积同比下降7.2%，总量层面未见明显提振。但拆解结构后，分化态势明显：

一线城市成交面积同比增长12.1%，成交套数同比增长11.3%；

二线城市成交面积同比增长13.8%，成交套数同比增长17.7%；

三四线城市成交面积同比下降54.3%，成交套数同比下降55.0%。

人口、产业、配套资源的持续分化，让核心城市与低能级城市之间的“断层”更加明显。

二、政策驱动：深圳成为本轮行情的风向标

很明显，五一节前出台新政的城市表现相对突出，深圳是其中最具代表性的样本。

深圳节前推出新政——“持深圳居住证即可购房”，实质性降低了非户籍人口的购房门槛，相当于向全国持证人群发放了购房入场券。政策效果在五一期间集中显现：案场来访咨询量同比增长约30%-50%，认购量同比增长20%-30%。

更为关键的是，购买力的地域来源正在发生结构性变化。据了解，五一期间深圳楼市中，来自浙江、辽宁、湖南、广东及香港等地的客户咨询和成交明显增加。深圳正在从一座“本地人的深圳”，转变为一轮全国性置业需求的目的地。广州楼市表现虽不及深圳强劲，但同样呈现出访量增长、认购提升的积极态势，其他节前节中出台政策的城市（长沙、惠州、天津、武汉、苏州等）也如此。

这一现象表明，核心城市在政策精准发力下，具备吸附全国购买力的能力。政策的边际效应，在优质资产聚集地更为显著。

三、结构性暖意下的路径推演：核心城市有望率先突围

需要清醒认识到，当前楼市的回稳仍为点状、结构性向好，远未形成普适性的趋势变化。亿翰智库预判，2026年5月至6月，核心城市市场表现有望延续较好水平，但由核心城市带动全国整体改善，大概率需等待至2027年。

我们预计，这一节奏，也与当前顶层设计的逻辑一脉相承：有节奏的、分时间段的拉一线、托二线、带动三四线。 其参照系是香港楼市的复苏路径——强势市场率先筑底回稳，信心与资金沿城市能级梯次传导。这一过程的传导周期更长，但基础更为扎实，也更具持续性，避免了以往“大水漫灌”式刺激带来的后遗症。

四、利好共振：宏观与预期正在形成合力

除政策驱动外，多个维度的积极信号正在形成合力：

宏观经济改善：外贸数据、PPI等指标表现向好，浙江等部分外贸型城市的楼市表现已显著优于其他地区，显示实体经济的修复正在向居住需求传导。

外资预期修正：国际机构对中国房地产行业的预期从悲观逐步调整，部分机构研判，未来2至3年房价将出现明确的上涨信号。

二手房筑底：核心城市二手房成交量维持高位。上海4月二手房成交量创近十年同期新高，北京、深圳亦处于历史较高水平。二手房数据可视作先行指标，其持续活跃对稳定预期、释放置换需求具有支撑作用。

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