观点 | 致广大而尽精微——商业地产轻资产项目法律尽调要点

来源：市场资讯

（来源：金诚同达）

作者 | 贺国良 戴善音

在增量内卷、运营为王的时代，轻资产管理方纷纷入局商业地产。然而，目前不少轻资产项目陷入赚钱不易、离场不能而进退两难的困局，各方于是探索各种“破局”之道。而“破局”须从开局入手，开局应从项目投拓及尽调起步。因此，我们根据十数个商业轻资产项目法律服务实操经验，“入山问樵、入水问渔”，提炼商业地产轻资产项目比较独特的法律尽调要点，以供实务参考。

01.

核查合作方的股东情况

合作方是商业地产轻资产管理权的委托方或者整租出租方，是轻资产管理权的来源，因此，核查合作方股东情况的重点是其是否存在影响商业轻资产管理权合法性、稳定性以及可持续性收取管理费的法律风险。

1. 核查合作方股东性质

实操中，若合作方是国有控股企业或者国有独资企业，无论是委托管理模式还是整租运营模式，国企合作方均不能直接签订正式的轻资产管理合同，而须依法通过招投标等公开方式依法获得轻资产管理权，并且在依法获得轻资产管理权之前与合作方签订的意向书、框架协议等不得就合作条件达成实质性合意，不能约定直接或变相保证意向方成为最终轻资产管理方的内容，否则其合法有效性将来有可能受到挑战。

2. 核查合作方股东股权情况

以合作方为公司为例，亦须核查合作方股东特别是控股股东或者实际控制人所持合作方股权是否存在冻结、查封、质押等权利限制，核实其是否涉及重大争议还是为正常经营的融资担保；了解上述权利限制所涉及债权债务性质及金额、合作方股东的风险敞口等等。若将来合作方股东所持股权被处置，则合作方股东将可能发生变更。一旦合作方股东发生变更，其很可能由于种种原因而要求变更或者解除已经签订或者正在履行的商业轻资产合同，导致轻资产管理权极不稳定。若合作方不能就此提出切实可行的解决方案，则轻资产管理方有可能不推进或者放弃该项目。

02.

核查合作方的内部决策

1. 核查效力可能高于章程的协议

多数情况下，核查合作方的内部决策主要是依据公司章程规定。但实际上，很多公司章程大都是格式文本，其决策权限及程序基本是根据公司法的规定所拟定，但其真正决策依据是股东或者投资方在其成立公司之初签订的投资协议或者合作协议等，并且上述协议中还约定若其与公司章程不一致的，以上述协议的约定为准。

2. 核查公司章程的具体规定

应提示的是，即使核查合作方公司章程本身，亦须认真通读其签字盖章文本，发现其是否确有与众不同之处。如在某个轻资产商业项目核查中，合作方是国企，其章程特别规定公司党委对重大事项有最终决策权。因此，我们建议结合合作方的公司章程、合作方股东签订的投资协议、合作协议等，综合判断合作方内部就涉及商业轻资产委托管理事项的决策权限及程序，并要求合作方提交的相关决策文件作为交易协议的附件或者交易协议生效的先决条件。

03.

核查合作方的基本情况

轻资产运营是一个长期的过程，合作方直接影响合作的稳定性。相当多的商业项目在市场培育期结束后，轻资产管理方可能会面临合作方过河拆桥被一脚踢开的风险。实操中，商业轻资产运营方在选择合作方时，会很看重合作方的资信及实力，倾向选择有地方国企或者央企背景的项目作为合作对象，如地方城投公司开发或者持有的商业资产。但投拓过程中，很多亟需商业轻资产运营方提升其经营效益的商业项目持有方大部分为民营房地产开发企业或其他中小商业地产企业。

1. 核查合作方的重大争议

除核查合作方的历史沿革、注册资本、分支机构等常规事项外，核查合作方基本情况的重点是其相关重大争议，如诉讼仲裁、行政处罚、刑事责任等。上述属于较为常规但也是非常重要的核查问题，因为法律风险直接导致项目存在重大不确定性。

2. 核查合作方的融资征信

实践中，因合作方资金能力不足，改造费用、开办费用、宣发费用等不能到位或者及时到位，开业日期一拖再拖，导致已签约品牌无法按期开业大面积要求退租。更有甚者，由于合作方资金链断裂或发生项目变故，开发商无力完工而导致项目烂尾，轻资产管理合同也无法履行。融资征信可以从侧面反映合作方经济实力，从金融机构角度看，融资前金融机构对合作方进行整体资信尽调，融资后金融机构会通过监管账户等方式对合作方进行适当监管，人民银行征信报告还会载明合作方的历史借款情况、还款情况、逾期情况等；存续借款是否按期还款、贷款余额、担保情况等等。若合作方存在大额融资并将项目资产抵押给融资方的，则可能存在项目资产在合作方不能按期足额还款时被司法处置，不仅影响轻资产管理权稳定性，也会影响承租人的租赁权。

3. 核查合作方的行业评价、媒体报道

行业评价、媒体报道等虽然不是律师团队的尽调范围，但根据我们的经验，若律师团队将相关信息整理并提供印证材料，并将其作为参考信息提供给客户，使其成为客户衡量合作方资信或口碑的重要维度之一，对客户作出商业判断是有裨益的。

04.

核查商业项目的权属问题

1. 核查项目权属

通常情况下，如何确认商业项目权属是一个须重点核查但不是非常容易核查清楚的问题。若项目已经获得不动产权证的，可通过项目所在地的不动产登记机构进行查档，以盖章纸质证明或电子介质为准。实践中，许多商业轻资产项目可能处于在建阶段，并未取证。如项目尚未获得不动产权证，那么应根据项目所处阶段进行进一步判断。若在拿地阶段，应当核查国有建设用地使用权出让合同、土地招拍挂文件、建设用地规划许可证、土地出让金缴纳凭证及相关税费缴纳凭证等。若在建工程，应当根据在建工程的不同阶段，核查建设工程规划许可证、施工许可证、规划验收许可证、竣工验收相关文件、销（预）售许可证、测绘报告等进行综合判断。核查项目权属还是包括该商业项目权属有关的权利负担或瑕疵。例如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利等影响项目确定性的情形。

2. 核查项目决定权

应特别提示的是，在某些国企商业项目中，项目业主方未必一定具有项目决定权，即项目权属或者项目决定权可能是两个不同的问题。如我们在某个轻资产商业项目核查中发现，资产实际持有人基于政府财政部门的资产转让协议而获得资产，但由于项目定位变化、资产管理关系变更等，资产实际持有人与《建设用地规划许可证》登记的用地单位、《不动产权证书》登记的权利人、建设项目备案的项目单位均不一致，涉及某新区管理委员会、某新区发展服务中心、某超算数字经济创新圈服务中心、某城市发展集团有限公司等。

3. 核查项目对外销售情况

实操中，还须核查商业项目是否有对外销售情况。即便对外销售部分不是合作范围，但对推进项目合作仍可能有着重要影响。若开发商将部分商业对外进行部分销售的，如外围街铺、金街和主出入口重要铺位已经被业主方分割销售，小业主自行出租，租赁业态品牌级次低，导致项目外围品质低，则轻资产管理方引进核心品牌进驻的压力大。我们还是在某个轻资产商业项目核查中发现，合作方开发了两幢由连廊联通的商业楼宇，其中一幢已经散售给小业主经营类似批发市场，轻资产管理方可能难以对合作方自持的另一幢商业重新定位中高端商业。

05.

核查商业项目的土地用途

建设用地按用地性质一般分为商服用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地等五类。通常情况下，轻资产商业项目的土地用途为商业用途或者商办用途，在土地出让合同、规划条件、不动产权证等均有记载。

1. 核查是否存在变更土地用途的情形

实践中，由于种种原因，拟委托第三方进行管理的商业项目的土地用途可能不是商业用途或者商办用途，或者只是兼容部分商业用途。我们在核查某个轻资产商业项目中，该项目《不动产权证书》载明的土地用途为文体娱乐用地，取得方式为划拨，该项目拟以商场进行运营，但也未补缴土地价款。当地实操中，为提升文旅地产的收益，地方政府主管部门对该类文体项目从事部分商业经营持默许态度。在另一个轻资产商业项目核查中，项目土地用途是工业用地。根据当地政府规定，工业厂房存量补地价并且出让年期内长期持有50%以上的物业产权，则可以转型为商业、办公用地。

2. 核查变更土地用途的合法合规情形

核查过程中，我们还会要求合作方提供当地政府的相关政策文件、走访政府主管部门对类项目的内部尺度等。亦可能在交易协议中约定合作方提供政府同意土地用途变更的文件、补缴土地出让金的付款凭证、《中央非税收入统一票据》、契税等纳税凭证等是其签约后履行事项。

06.

核查商业项目的可租赁面积

可租赁面积是总建筑面积减去非经营面积。非经营面积通常包括以下部分停车场面积、设备用房面积（如变配电室、制冷机房、空调机房、消防控制室等）、后勤面积（如货运通道、卸货区、仓库、员工通道、管理办公用房等）、公共区域面积（如大堂、走廊、洗手间、中庭等）等等不直接用于商业经营、不直接产生租金收入等面积。就单个商业地产单体项目的盈利模型而言，单体项目年度收入=项目可租赁面积×单面积平均收入水平×平均出租率，单体项目净收益=单体项目年度总收入-销售成本-管理费用-销售费用-财务费用。可见，项目可租赁面积对于项目运营是极其重要的因素。

1. 核查可租赁面积

实操中，核查可租赁面积须结合建设工程规划许可证、规划核实情况、房屋实测报告、不动产权证，以及委托方技术团队的尽调情况等。对于已经开业经营的商业项目，律师团队还要根据总平图、规划核实报告等到项目现场进行踏勘，但不能被其经营现状误导可租赁面积的合法合规情况。我们在核查某个正在经营的轻资产商业项目中，该商场因自行改建导致可租赁面积超过登记的建筑面积近1万平方米。

2. 核查租赁物业范围及物业管理范围

除核查项目的可租赁面积，原则上还须核查租赁物业范围及物业管理范围，如各商铺、多经、室内外车位、金街连廊、外立面、屋顶、大商业外空地等，避免签约时未明确物业管理界面，双方对界面切分争议多，导致后续各节点延迟，未能按期开业。

07.

核查商业项目的消防情况

商业项目开业必须经过三道消防关，未经消防验收的商业项目是不能开业的。消防验收分为三种类型，其一是建筑工程消防验收，即“一次消防验收”，由建设单位进行申报。建筑工程在建设完毕投入使用前应向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。一次消防验收合格后，政府相关主管机构颁发《建设工程消防验收意见书》。其二是室内装修设计消防验收，即“二次消防验收”，是指商业地产建筑在装修后投入使用前需要进行的消防安全审核，一般就是指室内装修设计审核。建筑物公共区域的装饰装潢的由建设单位进行申报；承租人根据需要对所承租房屋再进行改建、扩建、内部装修和用途变更，应由承租人申报。二次消防验收合格后，政府相关主管机构将颁发《建设工程消防验收意见书》。其三是营业前检查，即“开业检”。开业前消防检查合格后，政府相关主管机构将颁发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。一消、二消、开业检为递进关系。

因此，律师团队须根据项目实际情况，核查项目的一消、二消、开业检。若项目将来要开影院影城或者超市的，则特别建议走访政府主管部门，核查了解是否消防审核的具体要求。我们特别是建议在轻资产合同中对项目筹备时间进行充分考虑，避免因筹备时间过短，对规划报批、消防报审预判等不足，导致不能按计划推进项目的招商及开业。

08.

核查商业项目的租赁情况

对于已经开业的、拟转为轻资产模式的商业项目，轻资产管理方会根据自己商业经营管理模式及经验对项目业态进行重新定位或者优化，通常要求合作方在合作之前采取解除租赁合同、调整铺位点位、清退商户甚至停业重新整改装修等。因此，核查在营商业项目的租赁情况是推进合作的关键性一步。

实践中，核查内容包括梳理所有租户合同，重点关注租期、租金水平（历史、递增）、免租期、付款方式、押金金额与状态；租赁合同特殊条款（如优先续租权、面积变更权、装修期、营业额提成比例、独家经营限制、物业管理费标准及包含服务项）；租户履约情况（欠租、违约、经营状况；以及停车费、多经）；即将到期合同清单。若轻资产合同签约前，甲方前期已经签订了部分主力店/次主力店合同，则建议须重点核查主力店、次主力店的租赁合同以及解除责任。因为若已签约的主力店次主力店调整难度大、品牌级次低，则可能对项目引流效果差，对其他品类的招商进驻带动作用小，则轻资产管理方会要求合作方提前解除该类主力店次主力店的租赁合同。

对于拟合作整租管理轻资产项目，建议律师团队到房屋租赁备案登记部门进行了解确认，核实租赁合同是否可以进行备案登记。

09.

核查商业项目的设施设备情况

商业地产项目要正常运转，离不开完善的配套设施和日常维护，诸如供电供水设备、中央空调、锅炉、电梯、安防设施等，无论哪个环节出了问题不仅会直接影响到日后的正常经营，还可能引发人身损害侵权案件。

具备整体运营条件但尚未运营并且未长期闲置的商业项目，正常情况下其设施设备情况的核查较为简单，主要是要求合作方提供设施设备台账，买卖合同及质保证明、货款支付情况等。若是已经开业的项目，还要核查维保合同、维保记录、维修费支付情况，以及业主方为商业项目及其设施设备所购买的相关商业保险。实操中，律师团队还应注意核查下项目本身的维修情况及维修成本。我们曾在对某个正在经营的轻资产商业项目高管访谈中得知，该商业项目屋顶漏水，维修成本极高，甚至影响正常的商业经营。因此，我们建议轻资产管理方充分考虑配套设施的交付现状是否满足项目重新定位后长期运营的需要（例如水电负荷、空调功率等）、业主方是否有意愿及能力根据管理方的要求完善或者更新改造相关设施设备，在交易协议中明确约定改造标准、交接标准。

“致广大而尽精微”出自《礼记·中庸》，原文意为：君子既追求知识与格局的广博宏大，又深耕于事理与实践的精微幽深。根据我们在商业地产轻资产项目的法律服务经验，律师团队首先要“致广大”，即要对合作方及合作项目基本情况及相关法律问题须有一个整体的、立体的认识，而在实施具体的法律尽调中，则以“尽精微”的工匠精神，根据委托方的要求、合作方特点、项目特性、未来合作要点等，在核查共性问题的同时重点核实个性问题，为客户出具具有针对性、具有活力的法律尽调报告，才能为客户的交易决策提供依据。

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