等了13年！罗湖螺岭片区旧改公示！深圳首批“新政”试点，房价要变？

自从2025年以来，深圳在“城中村改造”领域的大动作就没停过。

无论是去年底首次成功落地在坪山的“房票安置”（尽管招引终止了），还是深圳接连出台的建设工程规划改革，深圳的城市更新正在进入一个全新的2.0阶段。

近日，一个位于深圳都市核心区——罗湖区螺岭片区旧改项目，迎来了里程碑式的实质性进展！

作为深圳城中村改造新政下的首批试点项目之一，《罗湖区螺岭片区改造项目单元规划（草案）》正式公示。

这个总建面超37万㎡的大盘究竟藏着哪些看点？

01核心区位+大体量都市核心区的稀缺补充

螺岭片区改造项目单元项目位于罗湖区东门街道，具体四至范围为：东临文锦中路，西临东门中路，南临中兴路，北临雅园立交。

这周边不仅有大家熟知的东门商圈，还紧邻罗湖区委，交通便利、学区优质，可以说是寸土寸金。

根据规划草案，本次改造地块用地面积约12.00公顷，规划容积高达376905平方米。

其中住宅面积328682平方米，外加34923平方米的商业、办公及旅馆业建筑。

整个项目共涉及编号38块用地，体量如此巨大的住宅供应，对于长期处于供给紧俏的罗湖核心区来说，将是一次极大的补仓。

这一“巨无霸”新规旧改项目，将由深圳本土国企亲自操刀改造。

02曾经止步城市更新今重生核心区

对于螺岭片区，老深圳人并不陌生。

早在2013年，罗湖区就已经发布过螺岭片区城市更新改造的意愿公告。但当时的拆迁改造由于不具备成熟的营商环境，最终遗憾止步于征集意愿阶段。

这一搁浅，就是整整10年。

2023年，罗湖区针对螺岭片区再次进行了深入调研。

报告直指痛点：片区人居环境品质较差、房屋质量堪忧、市政排水设施老旧、消防安全隐患严重。

这一系列需要排解的功能结构矛盾，让居民盼望旧改的心声愈发急切。

2024年5月，螺岭片区正式重启旧改意愿征集。随之而来的是大刀阔斧的规划，拔掉了民怨的“硬钉子”。

到了2025年2月12日，事情终于尘埃落定。

深圳市公共资源交易中心发布公告，确认该项目的合作单位为深圳市天健城市发展有限公司（隶属于市属国企天健集团）。天健集团以4%的利润率中标，负责提供搬迁补偿服务。

接着，就是现在单元规划草案的正式公示。

这就是大家所谓的“十年磨一剑”。从意愿迈步，到新政下的重建新生，螺岭片区终于等来了一缕曙光。

03从“市场主导”到“国企实施”新政下的破局

作为深圳首批“城中村改造新政”试点项目，有很多双眼睛注视。

这里乐居君必须展开讲一下，深圳这一次的城中村新政到底“新”在哪？

第一，从“市场主导”变为“政府主导、国企实施”。

以往的一些旧改项目因为开发商资金链断裂，导致物业烂尾、村民流离失所。现在的新政模式下，通过“政府主导、分类实施”的路径推进，强调稳妥有序。

尤其是罗湖螺岭项目，被视为政企合作的新典范，完美规避了旧模式下的烂尾风险。

第二，新旧模式划断。深圳专门出台《关于规范城市更新实施工作的若干意见》，明确2023年7月24日前已公告计划的，可按既有城市更新模式推进；而螺岭这类新项目，则严格按照新政执行。

第三，后续针对大型拆除重建类城市更新，深圳也对保障性住房配建比例进行了调整优化，动态给旧改减负以提升开发效率。

简单来说，就是在“加力实施城中村和危旧房改造”的大背景下，让项目更快落地，让老百姓更快住上舒居。

合一城市更新集团研究中心主任陈健塔分析认为，过往深圳旧改通过高容积率来覆盖拆赔、建设、融资等成本的模式，在国家住宅新规管控之下难以为继。

眼下旧改经济模型逐渐重构，从“高容盈利”到“微利保本”，更聚焦住房品质提升。

最后，值得一提的是“房票”问题。

之前吹风过的“房票安置”，在规划公示和搬迁补偿草案中，并未出现“房票”这一选项，目前补偿方式只有“货币补偿”和“产权调换”。

而就片区老业主的反馈来看，多数人也更倾向于“要房子”。

04周边房价摸底：老名片的名校光环还在吗？

既然是旧改，必然伴随着楼市价值的重估。

螺岭片区作为罗湖老牌居住区，其房价一直由螺岭外国语实验学校（本部）的强大学区价值托底。

2025小一学校地段图，图源：罗湖教育局

目前，螺岭片区的二手房市场呈现出极度分化的态势。

参考贝壳找房等平台上，周边次新或老牌社区的挂牌价来看，目前二手挂牌均价约4.9万元/㎡-单价达8.4万元/㎡，如海珑华苑、环岛丽园。

在楼市高峰时期的2021年，螺岭片区有二手房挂盘价高达接近15万元/㎡。

虽然这两年在整体市场影响的低谷期，价格从天花板有所回落，但由于它处于东门街道的核心枢纽、拥有顶级学位，加上本次改造已是板上钉钉的事实，该片区的二手次新房依然是各位置业者心头好的选择。

罗湖螺岭片区街道。乐居摄2025.04

螺岭片区这场跨越了10多年的改造拉锯战，不过是揭开了在深圳城中村新政指引下的改造序幕。

对于深圳这座“翻新”的城市来说，改造之路还很长。

陈建塔透露，目前深圳旧改涉居项目规划审批可结合居住街坊划定落实国家住宅新规要求，对于旧工业和旧商业改居类项目影响相对可控，但对于高密度城中村而言，规划量都难以满足现状安置需求，普遍经济不可行。

后期，仍需要积极关注深圳落实国家住宅新规细则出台。