239亿地王三折甩卖！华润为何敢接盘这个“烫手山芋”

深圳那个曾经号称要建“中国第一高楼”的龙岗地王，终于有人接手了。5月6日，华润置地旗下的润圳公司，以70.45亿的底价拿下了这块命途多舛的土地。要说这价格，对比当年世茂砸下的239亿，差不多就是打了个三折。从2017年那场风光无限的土拍，到如今债务危机、烂尾、流拍、政府收储，这块地的故事简直能拍一部楼市浮沉录。

说实在的，当年世茂拿下这块地的时候，可是奔着700米的摩天大楼去的。那会儿楼市正热，到处都在比谁盖得高，好像楼高就是城市实力的象征。结果呢，资金链一断，梦想就烂在了工地上。两次流拍之后，政府不得不把地收回来重新规划。新方案彻底抛弃了那个不切实际的超高层设计，改成了住宅加商业的混合用地，其中住宅占了六成四。网友有句话说得挺到位：从摩天梦到安居梦。这八个字，把房地产行业这些年心态的转变讲得透透的。

这块地的重生，现在被看作是深圳“清调供”政策的一个成功案例。说白了，就是政府把闲置或烂尾的土地清理出来，调整规划，重新供应。背后暴露的问题也很直接：前些年那种盲目追求地标、不计成本博眼球的做法，留下了太多后遗症。现在行业冷静下来了，大家发现，靠一个“高”字撑不起真正的价值。

华润置地在这个时候出手，不是偶然。在深圳，华润已经不是一个简单的开发商了。你想想，从罗湖的万象城，到南山的深圳湾万象城，再到他们运营的大运天地商业体，华润在深圳的东西中轴线上，几乎是画了一条完整的商业带。而且他们擅长的不光是盖商场，而是把住宅、商业、写字楼甚至公共配套打包在一起做。这种“商业+住宅”的综合开发模式，在市场下行期反而显示出抗风险的能力。

具体到龙岗大运片区，华润其实早就布了局。大运天地已经运营了一段时间，积累了不错的商业氛围和客流。现在拿下这块地，相当于在旁边又补上了一块关键的拼图。未来住宅部分可以承接商业带来的生活配套需求，商业又能给住宅提供溢价空间。这种协同效应，不是随便哪家公司都能玩转的。业内有人说，华润几乎是“唯一选项”，这话不算夸张。没有足够的资金实力，没有片区运营的底子，谁也不敢在这个节骨眼上接这么大体量的盘子。

从更大的视角看，华润的逆周期操作，反映的是央企在楼市深度调整期的一种典型打法。民企在去杠杆的压力下纷纷缩表，央企反而有了更多的拿地窗口。而且华润拿地不是漫无目的的撒钱，盯的都是像龙岗大运这样有明确发展预期的区域。深圳东部中心的定位不是空话，龙岗区这些年人口一直在净流入，年轻家庭占比高，产业也在逐步升级。这些基本面，才是华润敢下注的底气。

这块地的命运转折，某种程度上也折射出整个房地产行业的方向转变。过去比谁楼盖得高，现在比谁的产品更贴近真实需求。70%的住宅配比，说明政府和企业都意识到，在深圳这样一个寸土寸金的城市，解决好普通人的居住问题，比竖一个空洞的高度符号要实在得多。那些还在痴迷于地标效应的开发商，真该好好看看这个案例。

有意思的是，网上有人说这是“三折甩卖”，也有人担心华润会不会也陷入资金困局。但从华润目前的财务结构和在深圳的土储分布来看，这个判断可能多虑了。华润在深圳的土地储备热力图如果画出来，你会发现，从西到东，几乎每一个重点片区都有他们的项目。这种均衡布局，加上商业运营带来的稳定现金流，让他们有了穿越周期的底气。龙岗大运这个项目，短期内未必能贡献暴利，但放在五到十年的周期里，绝对是一步稳棋。

最后说句实在的，一块地从“地王”到“烫手山芋”再到“安居大盘”，背后不是简单的价格腰斩，而是一个时代的转身。楼市泡沫时期留下的烂摊子，总要有人来收拾。央企站出来接盘，既是市场理性的回归，也是政策导向的结果。对普通购房者来说，龙岗大运片区未来的供应增加了，选择也更多了。而对华润来说，这既是生意，也是责任。能不能把这个项目做成经典，就看他们怎么把“安居梦”这三个字，真正落到每一套房子里了。