2030年中国或将进入租房时代，卖房租房可行吗？

把一座价值几十亿的商场卖出去，再从买家手里把它租回来继续营业，这听上去像在绕圈子，但在当下的商业地产环境里，反而是一种更清醒、更能活下去的做法。而且做这件事的并不是激进的民企，而是央企华润。

2024年12月，华润把合肥万象城挂牌转让，标价35.07亿元。随后几个月，西咸万象城、贵阳万象汇等项目也陆续进入转让节奏。到2026年4月20日，上海联交所公告显示，华润置地拟转让成都万象城100%股权，估值大约70亿元。短时间内连续出手，而且还是“万象系”这种压箱底的优质资产都拿来做变现动作，市场自然会产生强烈反应。

这类交易的关键点在于：所有权可以转给买家，但经营权依然由原运营方掌握。商场卖出去以后，华润继续开展运营管理工作，继续去做招商、活动、会员体系以及场内服务，租金则按照合同交给新业主。商业地产融资成本常见在8%—12%，而优质商场的租金回报率通常只有5%—7%。

华润这一套做法，本质上是在进行财务层面的结构优化：把沉在砖头水泥里的资金抽出来，用来压降负债、补充现金流，同时把风险从“持有端”往“运营端”挪动。商场卖掉后继续运作，品牌合作不需要全部推翻重谈，运营团队也不用解散再重建，消费者的体验基本不会出现明显变化。

商场真正值钱的并不只是钢筋混凝土，而是招商能力、客流组织能力、对品牌的议价能力以及持续运营的效率。很多家庭的资产结构容易出现“房子占比过高”的情况：一套房就占掉大部分身家，但现金流却相对薄弱。所谓“有房就稳”，在更长周期里并不必然成立；更可持续的稳定，通常来自稳定的收入能力，以及在关键时刻能被快速调度的现金与资源。

商业地产里“一铺养三代”的故事，近几年已经明显变味。类似成都环球中心的案例能说明问题：当年不少人高价买商办，期待躺着收租，后来却遇到出租难、转手难。有人宁愿零租金，只求租客把物业费承担掉；真想卖的时候，税费以及交易成本又像两把锁，把资产锁在手里难以移动。

有人在2022年面对一套400万的房子迟疑不决，担心“卖了没地方住”“房子还会涨”，结果几年后市值回落到250万上下，心态从淡定变成被动承受。也有人选择把高价房卖出，转为租房，把风险从“价格波动”转到“租约与居住安排”的管理上；当房价下行时，反而更轻松，同时拥有更强的城市与工作的机动性。

很多人把“房子”当成安全感来源，但安全感更接近“可支配资源”的总量与可用性。住着200万的房子、手上几乎没现金，遇到突发事件照样会慌；如果手里有200万现金，就算先租房，抗风险能力往往更强。

环境越有波动，就越需要学会轻装上阵：服务型小生意、技能型副业、线上交付、低库存试错，通常比一开始就租大铺面、囤货、重装修要更健康。把试错成本压低，把现金流做厚，哪怕方向出现偏差，也更有空间进行调整。

房价“普涨”的阶段基本过去了，未来分化会更明显：核心城市核心地段更抗跌、更有保值能力；一般地段的流动性可能变差，老旧房更接近“以出租为主的资产”。这并不是在唱衰房子，而是在提醒：房子从“必选项”逐步变成“选项之一”，未来的关键不在于是否拥有房产，而在于资产配置能不能经得起周期波动。