这个触底信号，非常突然！

1、成交量大涨，是好事。价格相对稳定，是好事。

2、目前只是触发了触底信号，接近触底，利好普通人。

3、库存还在高位，量涨价跌，财富分化，整体呈现磨底，黎明前的曙光。

1

让我评价目前楼市现状，“先富带后富”。

谁是先富？一线城市，比如北京上海深圳杭州成都。

这些城市的数据看着非常漂亮。

比如上海。

4月二手房成交2.87万套，非常不错。相比3月3.12万套下滑了，但非常正常，因为常规状态下，3月数据都是最好的，相比过去3年4月的数据都要好，比19年4月2.71万套的还要高。

比如深圳。

新房成交量达到了3400套，二手房成交量达到了5644套，虽然没有达到荣枯线6000套，但是整体来看已经非常不错了，算是稳定了。

前几天，光明的龙湖观萃，是今年深圳首个日光的新盘，带了个好头，这已经算是非常不错了。有朋友会说数据肯定有水分，之前开发商一贯如此。我的态度是，即使按照水的不能再水的数据，不是日光，按照7成的开盘率，也非常不错了。不管是开盘日光，还是7成开盘率，对市场来说都是非常积极的信号。

再比如杭州。

今年以来，杭州数据其实都不算爆，但是非常平稳扎实，投射到市场上也是如此。4月二手房成交9968套，也是近一年来的月度新高。

以上城市，全部都是一线城市。

一是得益于头部城市的政策带动。去年12月的北京新政，今年2月的上海新政，今年5月的深圳新政，不仅带动了城市本身，也对其他城市产生了积极的意义。

二是以上结果，是在高层没有出台大政策的背景下产生的，更有积极意义。预示着市场走向了平稳，即使没有调控的手，市场也可以独自稳定，这一点的意义更强。

2

再把范围放大，看一看全国市场的数据。

1、供应端。

来自国家统计局的数据，2026年3月末，全国商品房待售面积是7.86亿方，同比下降0.1%。看着下降幅度几乎为0，但是大家不知道的是，这是库存数据连续52个月以来首次同比下降。与此同时，3年内待售新房面积同比下降1.8%。

只不过，目前库存压力还是非常大。

放眼全国，一线城市商品住宅去化周期是14个月左右，三四线城市的去化周期是25个月左右，压力依然非常大。

2、需求端。

30城二手房成交量大涨了30%。

今年4月的数据同比去年大涨30%。总体来看，今年小阳春的成色要远好于去年，无论是1-4月的整体数据，还是3月、4月的小阳春，成交量都很不错，以及常规淡季的5月、6月，即使下滑，同比去年的数据也会有所上涨，这都是市场边际改善的重要表现。

当然了，4月肯定比3月下降了，环比下跌4%。但正如上文所讲，4月小于3月的数据是正常的，毕竟每年的小阳春都是递减的状态，3月＞4月＞5月，进入6、7、8月都是淡季，然后9-10月是金九银十的旺季。

价格呢？还是相对悲观。

结合上面供应端和需求端的数据，投射到价格上，还在微跌。

这是3月百城二手房住宅价格的数据：

注：数据来源于格隆汇

3月，全国百城中，二手住宅价格环比下降0.34%，环比上涨有7个城市，环比下跌的城市却有91个。

3

大家最关注的价格，我展开说一下。

去年，我去了一趟杭州，专门看了几个小区，给我印象最深刻的是良渚新城的万科未来城。

这个小区，我每年必看，太典型了。

一是位于良渚新城，典型的刚需新城，二是万科开发的，头部房企有标杆作用，三是当时片区打新非常厉害，旁边的融信澜天都是万人摇，18年的时候，毛坯限价应该是1万8。

上面提到了，4月杭州二手房成交差不多1万套，非常不错。

但是投射到价格上，就非常惨了。

我查了一下万科未来城最近两个月的成交数据，差不多是60套，是良渚新城成交量最大的小区，平均一个月30套，差不多一天一套，单看数据很不错，但是价格却几乎回到了开盘价。这算是很惨了。

1、良渚新城很不错，典型的刚需片区。

2、有2号线，万科未来城就在杜甫站附近，旁边还有永旺，还有余杭区第一人民医院，虽说远了一点，但是无论去主城还是去未来科技城，通勤距离还是可以接受的。

3、万科未来城一共分3期开发，一期是14年左右开发，开盘价精装1万，二期是16年左右开发，三期17年左右开发，二期和三期开盘价差不多，都是精装2万2。

4、目前二手房的价格，差不多1万9左右。对比2021年前后市场最高峰的时候，未来城二手房差不多是3万7左右，也就是说相比8年前的开盘价格，基本上回到了原点。

当我们庆幸二手房成交量大幅上涨的时候，也必须看到，二手房的价格已经大幅回落，这不是简单的以价换量就能说过去的，其中的代价是，非常多的购房者，尤其是买到高位的购房者，他们当时以3万7的买入价，仅仅过了2-3年，就回落到了2万多，每平损失至少1万7，按照89的小三房，仅仅是总价就损失了150多万，如果再加上月供，短短4、5年的损失就将近200万。这无疑是一个天文数字。

这才是真正的，时代的一粒灰，落到普通人肩上就是一座山。

4

先富带后富从来都是最难的。

回顾改革开放的整个过程，从1978年开始，我们创造财富的过程是非常快的，80年代就有人达到了万元户的标准，90年代有人下海经商积累了上千万的财富，0几年首富的财富达到了百亿规模，这两年首富的规模已经超过了4000亿，这无疑是一个惊人的数据。

一是增速极快。

二是分化越来越大。

创造财富很容易，但是分配财富却非常难，人与人之间的财富分化太大了，尤其是越往上赚钱越容易，财富会呈现指数级的爆炸增长。

反观普通人，挣钱却非常难。

上海某盘，1个月内3次开盘，销售额超过110亿。还有一个楼盘，在寸土寸金的上海，合院认购率超过375%，洋房认购率超过250%。

这还不是最惊人的数据。

克而瑞对上海14个豪宅进行了分析，在3787组认筹客户中，上海户籍20.1%，江浙籍客户36.4%，将近6成，剩余超过4成客户则来自全国各地的有钱人。

这里面其实也反映了一个问题：

1、上海越好，中小城市就越难。

2、主城越好，近郊、远郊就越差。

3、新房越好，二手房的价格跌得越狠。

4、有钱人越来越有钱，即使他们花了上千万去买豪宅。

背后是什么？不健康的虹吸。

这种现状，不只存在于楼市，还有股市，资本，消费，乃至于经济的每一根毛细血管中，最终延伸至消费端。

40万的遥遥领先月销过万，楼下的饭店却接连倒闭。

这才是最真实的市场。

因此，我们既要看到市场积极的一面，从香港到一线，市场逐渐复苏，头部城市带动，成交量大涨，政策面的信心也在恢复。

同时也必须看到，城市在分化，北京上海深圳杭州代表了市场的阳面，其余大部分城市则代表了市场的阴面，阴面居多，说明城市并不乐观，尤其是价格还在微跌，我们都不能过于乐观，千万不能掉以轻心。

THE END

来源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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