房子卖不完，根本卖不完？错觉！

来源：市场资讯

（来源：奥派经济学）

文丨邓新华

一说到房价上涨，很多人就说：

“不可能！人口都负增长了，怎么涨？”

“房子库存太多了，卖不完，根本卖不完！怎么涨？

关于人口负增长，我已经写过了。今天来说说，房子“卖不完，根本卖不完”。

这其实是个错觉。

你说房子“卖不完，根本卖不完”？其实你看看，猪肉也“卖不完，根本卖不完”，白酒也“卖不完，根本卖不完”，服装也“卖不完，根本卖不完”，餐饮也“卖不完，根本卖不完”……

太多太多的东西“卖不完”，那么，真的是这些东西太多了，所以“卖不完”吗？

不，根本不是这些东西太多了，而是经济下行期，需求太差了。一旦需求恢复，这些东西根本就不够卖，包括房子。

我先说说新房。

2025年末，新建商品房待售面积76632万平方米，这个数字大吗？

并不大。因为每年许多房子因老旧而不能再住人，李蓓估计有10亿平方米。就算打个对折，也有5亿平方米房子不能再住人。7.7亿平方米待售面积，根本不算多。

而且，2025年，住宅竣工面积42830万平方米。

你知道2017年住宅竣工面积多少吗？71815平方米。

可以说，2025年的新增供给是非常少的。房子不好卖是因为需求弱，而不是因为供给多。

说房子库存多的人，主要说的是二手房太多。

那我就说说二手房。

一个城市的二手房的所谓“去化周期”，也就是现有挂牌量什么时候卖完，是挂牌总量除以销售速度。

所以，当二手房成交量很低时，看起来，房子似乎真的“卖不完，根本卖不完”。有一段时间，有人说上海的现有挂牌二手房，够卖两年的。

但，一旦二手房成交量趋高时，就完全不一样了。

比如，假如以今年3、4月份的日均二手房成交量来算，上海现有的挂牌二手房，只够卖5个多月。要是能维持这个速度，上海就会进入“抢房”的时代，而不是“卖不完，根本卖不完”。当然了，“金三银四”，3、4月份的二手房成交量高，后面成交量会回落，所以上海短期内不会进入“抢房”时代。成交量具体会回落到多少，就不知道了。但今年4月和去年4月比，上海二手房挂牌量是下降了10%左右的

五一期间，深圳对外地人在核心区买房，做了一定的松绑。新政落地不到48小时，深圳楼市就被人潮挤爆。五一那天，据某机构的数字，新房带看量同比涨31%，二手房带看量涨58%。另一家机构说，合作门店二手房签约量同比涨67%。沈阳、长沙、香港等客户涌向深圳买房。

所以，需求没起来，你看啥都是“卖不完，根本卖不完”；需求一起来，就会“不够卖，根本不够卖”。

许多人是因为房价连续跌了多年，形成了心理惯性，以为房价永恒跌。而且，他们能言之凿凿地举出很多理由。

这让我想到黄金。黄金价格曾经多年未涨，于是许多人认为黄金永恒不会涨。他们能列举许多理由，来证明黄金永恒不涨。谁能想到这两年，黄金会突然猛涨？结果你猜怎么着？有许多人又言之凿凿地列举理由，说“黄金永恒涨”。

许多人基于心理惯性形成看法，还觉得自己看得透透的。“人口负增长，我看得透透的；房子卖不完，根本卖不完，我看得透透的，房价怎么可能涨？”

我这个号的评论区很有意思。有许多心理扭曲的人，别人说房价会涨，他们觉得跟他们有仇似的，就破口大骂。其实，对房价的看法不同，不是很正常的事吗？什么仇什么怨？

当然了，许多评论我在后台能看到。我这个号设置了关注者才能评论。有的人发完骂人的评论，马上取关，对这样的人，我当然不会放出他们的评论。

我再说一次：房价既不会永恒涨，也不会永恒跌；由于通货膨胀，核心区（人口流入区）房价的所有历史高点，都将被超越，只看时间长短而已。

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