深扒四家“王牌”安居集团：有的毛利率高达75%，有的身陷亏损

近日，北京、深圳、厦门、南京四座城市的市属安居平台，集中披露了2025年度债券报告。作为各自城市保障房建设运营的绝对主力，这四家AAA级国资平台的年报，不仅是一份经营成绩单，更是一扇观察中国住房保障体系转型的窗口。

透过数据，我们看到一个清晰的信号：告别政策性巨亏时代后，头部安居平台正奋力在“民生公益”与“商业可持续”之间寻找平衡。不过，受制于各自资源禀赋和战略路径的差异，它们正走在截然不同的分化道路上。

盈利能力的“三重路径”分野

如果将净利润作为最直观的衡量标尺，四家平台可以分为三种迥异的盈利模式。

第一种，开发反哺型，以南京安居建设集团和厦门安居集团为代表。

这是目前最“稳妥”的路径。

2025年，南京安居集团实现营业总收入72.37亿元，利润总额3.65亿元，净利润0.18亿元。其中资产运营及房产租赁收入3.37亿元，毛利率高达74.78%。

南京安居集团2025年财报

2025年，南京安居凭借商品房与保障房开发，豪取超61亿元的营收，撑起了72.37亿元的总盘面。

2025年，厦门安居集团实现营业收入 50.02 亿元，利润总额 2.69 亿元，净利润0.49亿元。其中资产运营管理收入7.64亿元，毛利率高达75.65%，盈利质量优异。

厦门安居集团2025年财报

厦门安居的商品房开发收入同样占比近六成，达30亿元。开发业务就像一台高功率引擎，为两家平台贡献了主要的现金流与利润，使其得以从容反哺尚在培育期的租赁运营业务。正因如此，南京和厦门得以分别实现0.18亿元和0.49亿元的净利润，保持盈利。在这条路径中，租赁更像是“锦上添花”的民生加分项，而非生存之本。

第二种，重资产坚守型，以深圳安居为代表。

深圳安居集团主业为保障性住房项目的开发建设、运营管理和综合服务，2025年度实现总营业收入75.1亿元，同比增长9.58%；净利润 -1.94 亿元，2024 年为 0.48 亿元，同比由盈转亏。

深圳安居集团的路径最“重”，也最具探索意义。其营收在四家中居首，达75.1亿元，且高度聚焦于保障房主业——民生与租赁业务收入合计近64亿元，占比超85%。这是一份相当纯粹的成绩单。

深圳市安居集团2025年财报

但重资产的另一面是沉重的财务压力，叠加恒大相关事项的影响，深圳安居2025年净利润由盈转亏至-1.94亿元。其租赁业务虽创收16.8亿元，毛利率却为-2.53%，暴露了光靠租金收入覆盖重资产运营成本的结构性难题。深圳模式代表着一种决心，但如何实现自我造血，仍是待解之题。

第三种，稳健运营型，以北京保障房中心为典范。

北京保障房中心的路径稳健。

报告显示，2025 年保障房中心实现营业总收入 55.64 亿元，净利润0.04亿元；以公租房租赁、储备房销售为核心支柱，其中公租房租赁收入 30.93 亿元，保租房租赁业务同比增长 66.30%。

不要被其0.04亿元的微利所迷惑，这恰恰是公租房运营平台追求“收支平衡、保本微利”的理想状态。其核心收入来自30.93亿元的公租房租金，这是一笔堪称“压舱石”的稳定现金流。

北京保障房中心2025年财报

更值得关注的是，其保租房租赁收入同比激增66.30%，预示着一条稳健增长的第二曲线正在形成。北京模式证明，把基础运营做到极致，本身就是一种核心竞争力。

REITs布局：被资本化节奏改写的行业座次

如果说盈利模式反映的是当下的生存状态，那么住房租赁REITs的布局，则深刻影响着这些平台的未来命运。它不再是“要不要做”的选择题，而是“做得快不快”的竞速题，直接拉开了企业的战略身位。

北京与厦门已率先进入“扩募循环”，构筑了护城河。

北京保障房中心创造了历史，跑通了全国首单保租房REIT扩募，率先证明了“首发+扩募”的常态化模式完全跑得通。

厦门安居是当之无愧的资本化先行者。其作为原始权益人的中金厦门安居REIT，不仅是国内首批上市产品，近期首次扩募也已获批，计划将两处优质资产纳入，实现近9万平方米存量资产的二次盘活。

这两家平台，已经将资本市场当作了发展的放大器。

深圳安居集团起了大早，却赶了个晚集。

深圳安居在REITs领域起步并不晚，红土创新深圳安居REIT同样是2022年的首批上市产品。然而，其扩募自2024年6月申报后，至今仍在推进中。

与厦门的“已获批”、北京的“已落地”相比，深圳安居集团的资本化进度明显慢了半拍。这导致其手中大量优质租赁资产，暂时无法借由资本市场实现价值释放和资金回笼。

南京则仍持“空杯”，亟需破局。

南京安居目前是四大平台中，唯一没有保租房REIT落地的。尽管具备房源规模优势，且早在2022年就启动了前期筹备，但至今未正式申报，资本化进程落后于头部梯队至少一个周期。

在行业全面提速的背景下，这无疑是其未来发展中的最大变量。能否尽快补上这块拼图，将决定其能否在下一轮竞争中继续保持在第一方阵。

结语

这四份年报，共同描绘了中国保障房行业从“开发建设”向“运营服务”转轨的复杂图景。依赖传统开发业务反哺、耐心培育重资产运营、或是借助资本市场实现轻资产化，三条路径并无绝对优劣，但不同的选择，已经将企业导向不同的未来。

可以预见，当REITs市场越发成熟，那个能够平衡好民生责任、运营效率与资本工具的平台，将最终定义中国住房保障事业的未来模样。

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