深圳“地王”重生：曾被规划建设“中国第一高楼”，华润置地70亿元接手

每经记者：陈荣浩 孔泽思 每经编辑：陈俊杰

5月6日，深圳龙岗大运片区，备受瞩目的G01046—0106宗地迎来公开竞价。这宗起拍价70.45亿元的地块，正是曾被规划为用于建设700米“中国第一高楼”的深港国际中心核心地块。

该地块在历经4年停工、两次流拍、政府收储与规划重构后，最终被央企华润置地旗下子公司（全称为“深圳市润圳房地产有限公司”）以起拍价成功拿下。

有业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，作为深圳“清调供”政策盘活存量资产的标杆，它（G01046—0106宗地）的重生，也标志着城市发展从“高度竞赛”转向务实理性。（注：深圳“清调供”政策是指深圳市为盘活停滞的城市更新项目，在《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》中明确的一种‌运用“清理、调整、供应”手段优化项目规划与实施条件的政策工具‌。‌‌）

“龙岗区将原超高层建筑规划转为商住结合模式，通过‘以住养商’实现功能多元化，有助于激活现金流、分散风险，是适应市场的有效调整。地方政府主导回购，体现了对项目后续发展的信心及政府在城市更新中的积极作用。”中山大学岭南学院经济学教授林江向记者分析称。

世茂深港国际中心现场 来源：深圳公共资源交易中心

曾被规划为建设“中国第一高楼”

此次被接盘的地块，曾是世茂集团2017年豪赌的标的，曾被规划为建设“中国第一高楼”。

如今重启，规划已彻底重构，褪去了当年的“摩天光环”。用地性质从纯商业用地，调整为“二类居住用地+商业用地+城市道路用地”，住宅成为绝对主角，彻底摒弃了原有的纯商办定位。

数据显示，地块总建筑面积约47.68万平方米，其中住宅面积达30.56万平方米，占比64%；商业面积缩减至14.35万平方米，包含11.6万平方米集中商业和2.5万平方米酒店。容积率也从原4.17大幅降至3.26。

来源：深圳公共资源交易中心

本次土拍最关键的创新，是采用“分宗开发、分期建设”模式。住宅须1年内开工、4年内竣工，集中商业和酒店则可宽限至2.5年内开工、6年内竣工。

值得一提的是，此次拍卖的起拍价为70.45亿元，整体拿地门槛较高。按起拍价测算，地块整体起始楼面价约14776元/平方米（为涵盖住宅、商业及配套等全部计容建筑面积的综合平均价）。

据房天下数据，目前，大运片区在售新房均价为4.7万元至5.5万元/平方米，二手房挂牌价4.5万元至5.5万元/平方米，紧邻的中海大运玖章备案均价更是达6.2万元/平方米。

记者注意到，拿下该地块的华润置地，在龙岗大运板块已运营部分标杆项目，对片区的配套较为熟悉。公司不仅运营着与地块一路之隔的大运中心体育场馆，对周边的华润大运天地也运营成熟。

更关键的是，出让文件中对商业运营的要求较为严苛，宗地出让条件提到“集中商业及酒店2.5年内开工，6年内竣工”“集中商业（不含酒店）不得转让”。其中，集中商业的面积为11.6万平方米，占商业总建筑面积约80.9%。

从烂尾到重生

深港国际中心的重生，背后是一段充满阵痛的烂尾历程，也是深圳“清调供”政策盘活存量资产的生动实践，更成为全国大体量烂尾商办项目的破局样本。

2017年，房地产行业热潮正盛，摩天大楼竞赛席卷全国，世茂集团豪掷239.43亿元拿下该地块，计划总投资超500亿元，打造700米“中国第一高楼”，成为当时深圳土拍史上第二高总价“地王”。

彼时，这一规划不仅承载着深圳东部打造新地标的期待，更被视为龙岗区高标准建设、提升区域影响力的重要抓手，世茂还将其拆分为14宗地块分步开发。

但2021年融资政策持续收紧，世茂集团深陷债务危机。2022年，项目全面停工。2023年，债权方试图通过司法拍卖盘活资产，两次拍卖起拍价从130.44亿元降至104.35亿元，降幅明显，却依旧无人问津，项目陷入“卖不掉、建不了”的困局，成为深圳存量资产盘活的一大难题。

转机出现在2025年，深圳针对停滞烂尾项目推出“清调供”存量纾困机制，并为这一项目量身定制盘活方案，让沉寂多年的大运超级地块迎来重生契机。

记者根据公开信息梳理深港国际中心的盘活节奏了解到，政府基本上通过三个步骤在化解风险。

第一步清风险，深圳市政府以68亿元收储地块及地上物，全面梳理项目债权债务，实现历史风险与新主体有效隔离，将烂尾地块变为“净地”；第二步调规划，取消超高层设计、变更用地性质、下调容积率，重构开发逻辑，回归市场刚需；第三步重供应，将清理完成、规划优化后的地块重新挂牌，并推出灵活的分期开发条款，优选稳健主体。

在部分业内人士看来，这一模式，为全国同类项目提供了宝贵范本。

北京师范大学政府管理研究院原副院长、中国商业经济学会副会长宋向清对《每日经济新闻》记者表示，它构建了“政府主导+债务切割+功能重构”的系统解决方案，尤其适合债务复杂、规划脱节的超大型烂尾项目。

林江也认为，“以住养商”的调整，激活了现金流、分散了开发风险，是适应市场的创新做法，更体现了政府在城市更新中的积极作用。

国内不少大体量城市地标都曾经历漫长建设周期，相比常规地标慢建模式，深港国际中心通过政府收储、债务隔离、规划重构的整套盘活路径，更具备现实借鉴价值。宋向清认为，深港国际中心的重生，不仅修复了片区“疤痕”、完善了城市功能，更标志着中国超高层建筑从“量的扩张”转向“质的提升”，城市发展回归以人为本、产城融合的理性轨道。