“原深圳第一高楼”涅槃重生！华润底价70.45亿元竞得！周边有什么新盘？

5月6日下午，备受市场关注的龙岗区龙城街道G01046-0106宗地成功出让。

本次出让仅有一家企业报名竞买，华润置地以底价成功竞得，成交总价70.45亿元，折合楼面地价约14776元/平方米。

作为深圳今年第三宗成功出让、且挂牌总价最高的涉宅用地，该地块因其特殊的“前世今生”背景——原规划为约700米“中国第一高楼”的深港国际中心核心地块——自挂牌以来便备受瞩目。

龙城街道G01046-0106宗地位于大运新城核心，规模优势显著。

地块紧邻龙城公园站，周边汇聚大运中心、优质学校等顶级公配，可打造为集高品质居住、商业服务、文体休闲于一体的东部标杆综合体。

附近在售新盘有中海大运玖章花园，目前备案均价约6.2万/㎡。克而瑞好房网综合多项维度，用其优缺点分析等事实依据，为大运玖章花园作出客观评测：

中海玖章花园是一款以地段驱动、品牌护航、配套成熟的东部核心豪宅，精准契合在龙岗、福田及前海工作的高知高产家庭对高效通勤、优质教育与圈层纯粹性的复合需求。其增长潜力依托于大运CCD持续兑现的城市升级红利，具备较强的资产保值能力。

然而，高容积率与有限社区商业制约了其纯粹低密体验，建议目标客群若重视即时生态静谧性或极致轨交便利，应审慎权衡；若更看重区域发展确定性、品牌交付保障与综合性价比，则该项目不失为东部改善置业的优选标的。

一、为什么很多人在抢？

1. 地段无敌：深圳东部CBD的核心

项目位于龙岗大运新城核心区，该区域被定位为深圳五大“城市新客厅”之一，是城市发展的重点战略高地。你可以将其理解为深圳东部的CBD核心地段，享受着城市顶级的规划红利和资源聚集效应。

中心占位：项目紧邻可容纳8.1万人的大运中心体育场馆群，并直面418万㎡的大运公园，拥有稀缺的城市山湖双重景观资源。

枢纽交通：步行约10分钟可至地铁16号线大运中心站，1站即可到大运枢纽，无缝换乘3、14号线，通达福田、南山等地。未来深大、深惠城际线也规划于此，构建大湾区1小时生活圈。

2. 央企品牌背书，资金安全垫厚

在当下的市场环境中，开发商的稳健性是购房决策中权重极高的因素。

央企实力：开发商中海地产是大型央企，拥有最高信用评级，资金实力雄厚，从根本上杜绝了项目烂尾的风险。

品牌溢价：作为中海高端产品系“玖系”，其在品质和交付口碑上有较高的品牌溢价能力。项目首开劲销21亿，其中282㎡的产品几乎开盘即售罄，反映出市场对中海品牌的信任。

3. 产品标准高，得房率和视野俱佳

中海大运玖章在产品设计标准上力求体现功能性。

空间利用出色：该项目践行了深圳“第四代住宅”的新规标准，得房率在95%以上，远超行业平均水平。这意味着同样的建筑面积，你获得的使用空间远大于普通楼盘。

视野格局优越：主打约126-282㎡纯四房大户型，圈层纯粹。其顶配的282㎡户型拥有270°环幕全景舱视野和约55㎡的主卧套房，是深圳东部少有的“改善型”标杆产品。

二、为什么有人犹豫？

1. 核心硬伤：高容积率带来的高密度居住体验

这是该项目最为人诟病的一点，也是它在克而瑞评测中唯一被扣分的关键项。

数值偏高：项目的容积率接近5，在9个豪宅竞品中排名靠后，这意味着小区的居住密度非常高。

物理影响：小区楼栋多为31-46层的超高层建筑，高峰时段电梯的等候时间可能会比较长，公共区域（如电梯厅、走廊）的体验感也会相对局促，私密性也会打折扣。

开发代价：2025年中海以约30.65亿元、高达70%的溢价率拿地，这一成本是导致项目必须做超高容积率规划的核心原因，也是高密度布局的直接原因。

2. 绝对距离：与市中心通勤是硬性制约

地理位置：项目位于龙岗中心区，与福田、南山等城市核心商圈存在客观距离。

时间成本：如果你是在福田、南山工作的白领，每天的通勤时间单程可能超过1小时。即便有3条地铁线加持，也仅仅是缩短了绝对距离，无法改变通勤时间较长的现实。

3. 总价门槛对资金有要求

项目是纯大户型社区，最小的户型也是126㎡四房起步，这使得它的总价门槛不低。目前实际成交均价在6.03万元/㎡左右，总价基本在750万以上，主力户型更是直奔千万级别。

三、到底值不值得买？谁适合买？

结合以上分析，可以从三个不同的视角出发，看看谁适合购买，谁需要谨慎考虑。

（一）主要适合谁买？

龙岗/罗湖的本地改善型家庭：对于习惯了东部生活节奏，或在地缘上（双职工家庭、家有老人）需要住在龙岗核心区的家庭来说，大运玖章几乎是目前品质和地段结合的新盘天花板，非常值得考虑。

看重资产安全性和长期价值的投资者：央企品牌加顶级地段，是资产配置的稳健选项。其首开95%的大户型去化率和市场口碑，证明了它在高净值人群中的认可度。

家庭成员多、对居住空间有高要求的买家：对比同等价位其他区域，例如在南山买一套紧凑的小四房，在龙岗大运几乎可以直接拿下约197-282㎡的大平层。如果你愿意用“空间换距离”，大运玖章极为合适。

（二）谁需要谨慎考虑？

对低密、舒适居住体验有执念的买家：如果你非常在意小区环境、低密天际线和开阔的楼间距，那么5.43的容积率可能不太适合你，这个硬伤无法通过后期改造弥补。

在福田、南山核心区工作的购房者：除非你可以接受的单程通勤时间在1小时以上，否则建议优先考虑工作地点附近或规划有快速通勤线路的项目，大运的远距离会是持续的挑战。

总价预算较为有限的刚需购房者：中海大运玖章的定位是高端改善，126㎡起跳的产品和高总价本身就已对外设置了过滤门槛，不适合预算有限的群体。