浦东世博，为上海土拍酝酿下一场风暴

三批次徐汇长桥地块，最终招商以25%溢价率成功拿下，终于为上海土地市场拉回了一点热度。

紧接而来的四批次地块中，沉寂多年的世博南码头地块出山，用地面积2万㎡左右，相当“甜点”的小区体量和位置，能带给我们多少惊喜呢？

在实地跑了这些新地块之后，今天想在这里分享的，不仅是一线感受，还有不成熟的产品推测，看看最终会有多少不谋而合。

浦东世博地块：滨水空间能出叠墅吗？

虹口临平路地块：瑞虹改善置换或有新机会。

虹口欧阳路地块：虹口内环迷你地块再次试水。

闵行浦江地块：再造一个桃花源？

青浦重固地块：上车盘新选择。

我们一一来看。

01

浦东世博南码头

雪藏多年顺势出让

世博这幅地块南邻白莲泾，最近的地铁站是6号线临沂新村站。过河往南，是双轨交的高科西路站以及上海市实验学校。

在交通配套上应该说相当不错，往陆家嘴、张江、前滩，甚至过江都比较方便。

去年7月这幅地块完成规划调整，从商务办公地块变为了住宅，同时为了配合世博水环规划，南侧临河景观带内，规划布局了一处驿站。

从用地条件来看，住宅容积率2.5，大约能做4.1万方商品房，捆绑出让的临河驿站仅有1346㎡，且独立布局，基本上不会对未来建成的小区产生什么影响。

图源上海规划

从现场情况来看，北侧主要界面被临沂新村包裹，城市界面相对陈旧，但不脏乱。生活氛围成熟，沿街的小商业也算丰富。

南侧世博水环对应的的开放公园已经初见雏形，步道铺设、乔木种植有条不紊。

北侧临沂新村界面

南侧沿河景观带

对地块本身来说，最大的不利条件或许是西北侧的待拆小区，一部分是曾经的教工宿舍。但在去年的规划调整中，已经规划为社区配套，布局养老、食堂、卫生站等等功能，或许项目建成之时，界面能有所优化。

此外，东侧浦三路向南逐渐起坡，到地块南侧已经显著高于地块内标高，因此主要出入口偏北，大概率也是未来的小区大门所在地。

地块内部以及北侧待拆小区

综合来看，项目未来的方案有两个方向比较明显：

其一，2.5的容积率，北侧70米限高条件下，肯定逃不开高层。周边新房中可参考的有，澐启滨江的后排小户型，前批次加推中大约在13万/㎡均价区间，另一个则是更南一些翡雲悦府，高层产品在10万/㎡左右。

这幅地块的区位大致在两者之间，主力可能就会落在1000-1500万的改善区间，相近预算的朋友可以考虑继续蹲一蹲未来产品。

其二，南侧完整的景观面和独立组团，有做6层叠加的可能性，也有可能退一步洋房。

如果最终方案有部分6层叠加产品的话还是相当值得期待，世博水环的推进，也会进一步改善周边小环境，不过总价段推测也会跳到2000万以上。

02

虹口内环两幅迷你地块

在世博地块以外，应该就是这两幅内环地块的热度最高。

但它们也有共同的问题，就是地块规模非常迷你：一块约7100㎡，另一块更小，约6100㎡，最多也只能设计两栋单元楼这样的迷你小区。

这意味着很难提供超大会所规模这样的卖点，对项目来说，如果要做豪宅，将十分掣肘。

我们先看一下地块位置：临平路地块在瑞虹一期的斜对角，西南两面临河，在景观和商圈配套上都有优势；欧阳路地块则卡在瑞虹和虹口足球场的中间地带，相对来说更加安静。

相对而言，距离瑞虹更近的临平路地块区位条件更好。

两面临水，沿河休闲散步空间也在逐步优化，更重要的是瑞虹商圈300米的直线距离，对于配套需求比较高的朋友来说非常重要。

地块现状

从今年1月公布的规划来看，高层引导布局在北侧，南侧限40米，只能考虑洋房方案，这样的组合减轻了对南侧滨水步道的压迫感，也对产品搭配提出了新的要求。

而对土方量的限制，则在鼓励采用抬板方案，尽量控制在一层地库，其余空间都布局在地上，也能形成更加连续的沿街界面。

最后值得注意的是，目前正在施工中的南北通道在临平路拐弯，且设置地道出入口，对未来的道路交通有一定影响。

图源虹口规划

前不久，天虹路桥正式通车，新增一条横跨沙泾港两侧的桥梁，对欧阳路地块来说是极大利好，意味着与瑞虹商圈的距离被进一步拉近，再加上周边相对静谧的社区居住环境，也让这幅地块有了自身的优势。

图源上海虹口

地块现状

从地块规划来看，虹口对这幅地块的限高要求是60米，且鼓励采用抬板做法，或许距离虹口迎来自己的第一个新规后抬板小区，相距不远了。

图源虹口规划

从去年开始，虹口内环地王频出，外滩瑞府、金茂璞元、绿城·潮鸣外滩，大多数都锚定在了3000万左右，甚至更高的总价门槛。

纯粹高端改善供应的冲击下，过去一年虹口新房的库存冲击新高，我们在连续跟踪各区新房去化周期时也发现，虹口的去化周期，显著慢于其他市区平均水平。

同时，我们也可以看到，虹口内环中期商品房的二手成交，过去一年依然处于相当稳定水平，月成交套数在80套左右，套均总价也稳定在800-1000万区间。

这一方面证明了虹口内环的置换链条相对通畅，一方面也说明对瑞虹有情感依赖的很多人，实际上在目前虹口内环的新房中，选择面很窄。

回到出让条件，都是2.5的容积率，但大概率两幅地块都只能以纯高层小区的样子和我们见面。

推测都是2栋左右的迷你社区，主力套均面积可以在120-130㎡之间，地面景观可以通过架空层的方式尽可能放大，但自身的定位应该不会是纯粹的豪宅，更接近改善。

目前在瑞虹寻求总价可控的置换房源的朋友，或许可以等一等临平路地块的最终方案。

欧阳路地块的单价可能更低一些，总价段相近的情况下，希望套内面积更宽敞一些的朋友，可以更关注这一块。

03

闵行浦江地块

谁来再造一个桃花源

浦江镇地块是这一批次中容积率最低的地块，仅1.05。在上海主城范围内，这个容积率基本上已经探底，除了个别风貌之外不太可能有更低的新地块出现了。

因此，这幅地块未来推进的方向也很明确，叠加+联排是绝对主力，多层或洋房看最终具体配置情况。

用地面积和隔壁上海桃花源整体比起来略小，但8万方的总体量也足够支撑起完整的低密社区。

从位置上看，这幅新地块和上海桃花源分别在8号线/南北高架的东西两侧，对开车通勤来说，出门即可上南北高架，换到中环/外环也比较方便。

距离前滩商圈开车在5公里左右，虽然没有那么近，但周末出行还算较为便利。

但比较可惜的是，8号线从芦恒路站往南，就开始走地上轨道，从现场条件来看，偏向新地块这一侧，未来地上轨道交通的噪音影响，是方案不得不考虑的一环。

地块西侧的8号线地上轨道

目前和西侧轨交之间有市政绿化带

早在去年7月，这幅地块就完成了规划调整，从商务办公调整为了住宅。最靠近主干道的1-4-11地块限高60米，而本次出让的1-4-12地块限高18米，显然也考虑到声音的影响，以及低密社区的隐私体验。

东侧还有规划一处幼儿园，同样为未来社区做准备。

图源闵行规划

地块内部土地平整，对未来方案基本没有影响。虽然说南侧临水，但景观风貌相对普通，缺少绝对溢价能力。

地块内部现状

地块南侧临水

相距不远的宝华源墅，2021年入市价在8.5万/㎡，而上海桃花源目前二手的成交均价，在12-13万/㎡左右，是两个值得参考的价格标准。因此，未来项目的主力总价段，可能落在2000万起步的区间。

前滩外溢，寻求低密生活，喜欢有天有地的朋友，可以保持期待。

04

青浦重固

保利虹桥和颂系列延续

最后一幅地块在青浦重固，在地图上看一下落位，周边可谓新盘环绕。

保利虹桥和颂项目已经推了三期，保利虹桥和颂·西岸去年12月四批次推盘，目前也已经接近清盘。这幅新地块，正是顺势接住客群，完成持续开发的下一站。

作为刚需上车盘，300-500万的总价段上，保利虹桥和颂的主打方向非常明确。

超大的社区组团，也足够支撑周边配套的升级，再加上青浦受到大虹桥辐射，相便利的交通条件，的确是一个值得考虑的上车选项。

新地块在保利虹桥和颂·西岸的北侧

整体而言，四批次的地块是今年出让各批次中最均衡的。既有浦东世博这样的成熟地块，也有虹口内环小微社区补充板块空白，城郊低密以及刚需上车也均有上新。

今年以来上海新房市场不温不火，在过去一年全体拥抱改善的情况下，似乎今年也开始发生一些转变，在上海新房与二手的成交已经接近1:10的当下，这种从供应端的转变，是否能带动新房市场奋起直追。

我们也将拭目以待。

转自一房一万