楼市回暖，还差关键一步

看楼市数据，恍惚穿越了两个平行世界。

一边是杭州萧山市北地块溢价率冲到近60%，上海徐汇长桥地块82轮竞价才落槌，广州天河马场地块以236亿刷新地价纪录——核心城市核心地块，十几家央企抢破头。

另一边，百强房企前5个月拿地总额预计与1-4月趋势一致，同比跌幅超过45%，近五年最低。超过70%的百强房企，今年一块地都没拿过。

房企不跟，因为他们不傻。

来看前5个月销售端的前置数据：1-4月百强房企销售额仅9004.5亿元，同比降幅虽然连续收窄，但绝对值仍在下滑。卖不动房，回不来款，凭什么拿地？

那为什么核心地块还能抢破头？逻辑很简单——四代宅。

2025年被行业称为“第四代住宅爆发年”。武汉、南京等重点城市四代宅去化率高达89%，而普通住宅仅17%。带露台、有空中花园的新产品，吃掉了市场里所有改善需求。

吃完了，就没了。2025年一年，把未来两三年有能力换房的人全部收割掉。今年就算再建一模一样的四代宅，买家在哪里？

结果就是：今年小阳春确实来了，但全是300万以内刚需盘撑的。上海4月二手房成交28742套，创近10年同月新高；北京4月二手住宅网签17893套，创近5年同期新高——仔细看结构，这些成交里超过70%都是300万以下的房源。年轻人买老破小，是来上车的，不是来置换的。

真正让链条转动起来的500-1000万中端改善盘，挂牌10-12个月还卖不掉，降价10%-15%依然困难。链条的传动轴，彻底卡死了。

链条转不起来的直接体现：没人敢加杠杆。一季度末个人住房贷款余额同比下降3.1%。刚需买房只敢高首付，卖旧房换新房的又扛不起高杠杆。居民中长期贷款继续萎缩。

市场修复的成色，一眼看穿。

普通人怎么办？

如果你是实打实的刚需，重点城市房价确实在相对的底部区域，有合适房源、能承受月供，可以入手。不用追求绝对的“底”。

如果你是改善置换或资产配置，不妨再等等。等两个信号：一是500-1000万的中端二手房成交量占比持续拉升，二是居民中长期贷款连续几个月同比多增。这两个信号亮了，再造市不迟。

楼市的不确定性，今天买单的风险，比赚差价的风险大多了。普通人买房，“稳”比什么都重要。