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鹏瑞1号

广州「鹏瑞一号」，由鹏瑞集团继深圳湾1号后倾力打造的全球地标，并未选择用夸张的尺度或符号化的奢华作答，而是以一种高度完成的设计体系，给出了更具说服力的回应。

它直接对标的是国际最新的标杆，如纽约最贵住宅220 central park south、迈阿密87Park、东京安缦公馆等。

项目坐落于广州国际金融城滨江核心区，全维度拥揽珠江宽阔水域，对望广州塔与CBD天际线，先天具备稀缺的城市资源。

金融城对广州的战略价值，不逊色于深圳湾之于深圳。

但真正支撑其56万/㎡定价的，并非区位本身，而是其在设计层面建立起的一整套“不可复制性”。

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广州金融城东区，珠江北岸，六栋圆弧形的超高层建筑如同珠江之冠，在波光粼粼的水面上投下修长的倒影。这是鹏瑞集团继深圳湾1号之后，在广州打造的有一座标志性豪宅：广州鹏瑞1号。从深圳湾到珠江畔，鹏瑞用十年时间完成了一次自我超越，也为中国顶豪市场提供了新的价值样本。

它不像侨鑫汇悦台那样，生来就戴着珠江新城皇冠明珠的光环，也不像深圳湾1号那样，几乎就是深圳这座先锋城市的精神图腾。鹏瑞1号更像一个深思熟虑的“异乡客”，带着在深圳打磨成功的经验与野心，在广州老城的心脏地带，尝试书写一种新的顶豪叙事。

提起全国顶豪，人们会先想到上海，或者是北京、香港。但今年的数据有些不一样。一季度，广州5000万+豪宅成交增速超过了400%（数据：中指院），大步先前，跑赢了北京和上海。更惊人的是亿级大单。过去几年，广州总价过亿的豪宅年成交套数，一直在个位数徘徊。但2026年，故事变了。

市场数据显示，2026年一季度，广州总价过亿顶豪网签量超过10套，已超越深圳上海，位居全国第一。广州，俨然成为高净值人群资产配置的焦点。广州过亿豪宅的成交量已超过10套。作为顶豪代表的广州鹏瑞1号，一季度的销售表现同样耀眼，其中450平米1508 LONDON版以及约370平米明星户型，目前各自仅剩最后一套单位。

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广州顶豪的新地标

广州的城东和城西，似乎从来就有不同的性格。城西是传统、闲适、内秀，城东则更加外向、开拓和开放。

在广州东拓的进程中，金融城是商家必争之地，作为广州向东拓展的重要载体，金融城连接珠江新城、天河智谷、琶洲和鱼珠商务区等核心功能区。在金融城这样的“新区”做顶豪项目，完全背离了地产界的传统规则。但鹏瑞的掌舵者徐航再次坚定地选择挑战“新高度”。

鹏瑞1号所在地，可尽览千年珠江和江心生态岛，地理位置和自然条件媲美深圳湾1号，交通等配套则比当年深圳湾的一片滩涂，更为成熟，更具优势。重点在于鹏瑞1号是鹏瑞积累十年豪宅开发经验后的迭代作品，其品质和定位不是复制，而是要全面超越深圳湾1号。

作为在广州首发的自我超越之作，鹏瑞1号项目被寄予厚望。鹏瑞集团试图通过这一项目，打造地产事业上的“第二春”。而深圳湾1号，无疑是鹏瑞集团地产事业的“第一春”。要知道，当初这一项目光设计费就有3个小目标，设计周期更是长达3年，一度被鹏瑞集团视作传奇作品。

2013年开盘时，深圳湾1号最贵的房源能卖到17万/平米，可谓出道即是深圳房价的天花板。如今，喊出要超越传奇的广州鹏瑞1号，单看设计师阵容就又上了一个档次。从其官方公众号得知，这一项目在深圳湾1号原班设计团队的基础上，又新添多位世界级设计大师。由此可以预见，鹏瑞1号仅在设计费上就是大手笔，比起深圳湾1号大概率有过之无不及。

广州鹏瑞1号，为广州新的世界级城市超级综合体，位于广州第二CBD国际金融城一线临江板块，占地约5.42万平米，总投资不低于160亿元。

徐航，深圳湾1号的打造者和鹏瑞地产的掌舵人。广州鹏瑞1号，是他首次采用“鹏瑞”二字作为项目案名，规划的6栋建筑，涵盖顶奢公寓、奢华酒店、艺术中心、顶级会所、高端定制商业、广州深湾会、停机坪等复合业态。

此外，鹏瑞集团还取得了1300亩北帝沙岛20年的使用权，计划打造为城央生态岛，开放给市民使用，也为入住后的业主带来离家更近的生态桃源。

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更纯粹的产品特色

鹏瑞1号占地面积约5.42万平米，总建筑面积约29万平米，规划6栋建筑，涵盖顶奢公寓、传奇奢华酒店、湾颂艺术中心、广州深湾会、湾汇高定商业中心等复合业态。其中T1为13层公寓，T2和T3为32层公寓，T4为4层演艺中心，T5和T6分别是52层和59层商业商务大楼。

与深圳湾1号从100多平米到1000多平米的户型跨度不同，鹏瑞1号的产品定位更为纯粹：可售单位面积300平米起，主力户型450至550平米，是广州目前不多300平米起的豪宅项目。T1栋3至10层为750平米大平层，11至12层为约2000平米的顶复；T2、T3栋高区更有约1500平米的顶复户型。这种大户型、少户数的策略，使得圈层更为纯粹，也为后续的天价成交埋下了伏笔：2024年，项目售出2套750平米的半层大平层，每套总价超过2亿；同时售出1套1500平米的超级大平层，总价约5亿，顶楼2160平米泳池复式建筑面积单价超过56万/平米，总价超过12亿。

鹏瑞1号的定价策略，从一开始就是奔着“捅破天花板”去的。2023年项目开放初期，参观门槛为验资2000万，售价达到惊人的30万/平米以上。2024年，T1栋备案均价约34万/平米，顶复单价超过56万/平米。据2026年最新数据，项目均价仍维持在20万/平米的高位，位列天河区关注度TOP5。

这一价格体系背后，是鹏瑞对“1号”IP的自信，也是对广州顶豪市场空白的精准填补。截至目前，单套总价1亿元以上的销售网签套数，鹏瑞1号已经超过了广州十年的总和，2024年更拿下了单套总价2亿元以上的全国冠军。验资5000万元以上客户超200组，其中验资1亿元以上客户超50组，最高验资金额超30亿元。

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广州顶豪间的PK

说到广州第一豪宅，很多人的第一印象肯定首先想到珠江新城的侨鑫汇悦台。很长时间内，侨鑫汇悦台一直都是广州豪宅的扛把子。必须承认，这个豪宅虽然是13年前开盘的，但它的设计和品质，却遥遥领先于那个年代。如今13年过去，在这段时期的广州豪宅迭代中，广州鹏瑞1号无疑已是当今侨鑫汇悦台的头号竞争对手。

首先是总价门槛，汇悦台的最小户型是236平米，主力户型是282-365平米，整个小区最大户型是437平米（不算极少数顶复户型）。而鹏瑞1号的起步户型是320-350平米，主力户型是450-550平米，最大的户型则是750平米（少数特殊户型更大，比如顶复），都比汇悦台足足大一圈，这意味着鹏瑞1号的圈层门槛更高。

其次是外立面，也就是整体颜值。汇悦台是广州第一个采用全玻璃幕墙的豪宅，这在十年前是非常领先的，即使现在也处于潮流前列。鹏瑞1号在外立面上则更进一步，采用的是成本和工艺复杂度都更高的圆弧形建筑，非常的出挑。

在一些技术指标上，鹏瑞1号的层高做到了3.8-4米，而汇悦台的层高是3.5米左右。而为了把安静做到极致，鹏瑞1号的楼板厚度更是做到30厘米，一般住宅只有10-12厘米左右，足见鹏瑞1号对楼板噪音的零容忍。

第三是业态，汇悦台是一个功能单一的纯住宅项目，而鹏瑞1号是一个城市超级综合体项目，涵盖写字楼、商业、高档酒店、音乐厅、大平层公寓等多种业态，生活方式和圈层场景更丰富。

第四是服务，汇悦台的物业当然也很好，会所也很精致，但与传统的小区会所并没有本质区别。鹏瑞1号的会所就不太一样，仅建筑面积就达到1万平米，是一个独立的建筑，而不是放在住宅楼的下沉空间。此外，鹏瑞1号的还有深湾会这个企业家俱乐部进驻。所以，鹏瑞1号的会所除了传统会所的那些基本功能，同时还承担着企业家俱乐部的功能。

还有一些细节，比如环形飘檐外立面，为了实现这个造型，鹏瑞1号选择了工艺极为复杂的双曲面铸铝材质。这类材质原本是制造汽车发动机的材料，一般仅在百年建筑（如美国纽约的克莱斯勒大厦等）才会使用，普通豪宅即便用也只是小体量的装饰，而鹏瑞1号的用量达到1500吨，是国内首个大面积使用铸铝材质的豪宅。据说，这种材质造价是一般外立面的10倍以上，其造价约3万/平米，整个小区用了2万平米，仅此一项成本就高达6个亿。

总结而言，相比汇悦台，鹏瑞1号有着明显的后发优势，且因鹏瑞1号的性质不是住宅，而是公寓产品，意味着它在建筑设计方面可以更超前，在外立面、层高、楼板、窗墙比等方面可以比住宅做得更极致、更具炫耀感。而且，鹏瑞之前打造过深圳第一豪宅：深圳湾1号，对富人的生活方式和需求痛点可以说了如指掌，这次到广州做豪宅，当然也是驾轻就熟。

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广州「鹏瑞一号」占地约5.42万㎡，共规划有六栋圆柱外型建筑，包含1号公寓、奢华酒店、高端定制商业、艺术中心、广州深湾会、停机坪等复合业态。

而CCD郑中设计负责示范区室内设计，是项目核心美学场景的关键打造者。

设计以 “珠江水韵 + 花城意蕴” 为核心灵感，从“简约、永恒、奢华与现代”出发，建立顶奢空间的东方审美秩序。

“自然东方”的理念贯穿鹏瑞一号的公共空间。这里的自然，并非装饰意义上的绿植堆叠，而是一种被高度提炼后的空间哲学。

墨绿色理石饰面突破了传统石材厚重、静态的印象，在曲线与立面的配合下，呈现出柔韧而富有张力的动态感。

纹理不再是被动铺陈，而是顺应空间形态自然延展、下垂，在静态结构中暗含流动节奏，完成自然与建筑之间的平衡。

2026 年深圳最新购房政策全解读（4 月 30 日起执行）

2026 年 4 月 29 日晚，深圳住建局发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，4 月 30 日起正式实施。核心是核心区限购松绑、公积金贷款大幅提额、二手房税费减负，全面降低刚需与改善购房门槛，以下从限购、限贷、公积金、税费、限售五大维度完整解读。

一、限购政策（核心松绑：福田 / 南山 / 宝安新安）

新政重点放宽福田区、南山区、宝安区新安街道三大核心区限购，其他区域维持原政策。

1. 核心限购区（福田、南山、宝安新安）

• 深户家庭 / 单身：可购3 套（原 2 套，增购 1 套）
• 非深户（社保 / 个税满 1 年）：可购2 套（原 1 套，增购 1 套）
• 非深户（持有效居住证，无社保）：可购1 套（新政新增，无需社保 / 个税）

2. 一般限购区（罗湖、宝安 <不含新安>、龙岗、龙华、坪山、光明）

• 深户：不限套数
• 非深户（社保 / 个税满 1 年）：不限套数
• 非深户（无社保）：限购 2 套

3. 不限购区（盐田、大鹏）

• 无论深户 / 非深户、有无社保：不限资格、不限套数

4. 特殊规则

• 成年单身按家庭标准执行
• 离婚 3 年内购房：按离婚前家庭总套数计算

二、限贷与首付（2026 现行）

• 首套房15%首付
• 二套房20%首付
• 公积金贷款：首套 / 二套最低20%首付

三、公积金贷款（大幅提额，家庭最高 351 万）

4 月 30 日起执行，额度与上浮比例双提升：

1. 基础额度

• 个人：70 万（原 60 万）
• 家庭：130 万（原 110 万）

2. 上浮比例（可叠加）

• 首套房：上浮60%（原 40%）
• 初婚初育：上浮50%（新增）
• 多子女（2 孩及以上）：上浮70%（原 50%）
• 保障房：上浮40%（原 20%）

3. 最高可贷（叠加后）

• 个人首套：70 万 ×(1+60%)=112 万
• 家庭首套：130 万 ×(1+60%)=208 万
• 多子女家庭：130 万 ×(1+70%)=221 万
• 多重叠加（首套 + 多子女）：最高351 万

四、二手房交易税费（2026.1.1 起执行）

• 不满 2 年：增值税3%（原 5.3%）
• 满 2 年全额免征（取消普宅 / 非普宅区分，豪宅满 2 年也免）

五、限售政策

• 新房 / 二手房：取证满 3 年可转让

六、新政影响与人群利好

1. 刚需（非深户、新市民）持居住证即可在核心区买 1 套，社保满 1 年可买 2 套，公积金最高贷 351 万，首付低至 15%，上车门槛大幅降低。
2. 改善型（深户 / 有社保家庭）核心区增购 1 套（深户 3 套、非深户 2 套），支持置换与品质升级。
3. 多子女 / 初婚家庭公积金上浮更高，贷款额度更大，购房成本显著下降。

七、常见问答（Q&A）

Q1：居住证怎么算？

A：有效深圳经济特区居住证即可，无需社保 / 个税，可在核心区购 1 套。

Q2：多子女家庭如何认定？

A：有 2 个及以上未成年子女，公积金上浮 70%。

Q3：其他区域限购有变吗？

A：仅核心三区松绑，罗湖、龙岗、龙华等维持原政策。

Q4：公积金上浮可叠加吗？

A：可叠加，首套 + 多子女家庭最高可贷 351 万。

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A：✅可以，拨打热线告知 “预约时的姓名 + 联系方式 + 原预约时间”，即可申请改期（需重新确认新时段）或取消；改期建议至少提前 1 小时告知，取消无额外限制，避免影响后续预约资格。同时可咨询 VR 看房的具体功能（如能否查看不同楼层户型、实时采光模拟）。

Q：拨打400-113-0755会有中介干扰吗？

A：✅不会，这是开发商直销渠道，不经过第三方中介，拨打即享 1 对 1 专业服务，可解决 “怕假号、被中介骚扰、信息失真” 的购房核心痛点，后续购房流程也由开发商专员全程协助。

Q：购房后有合同疑问或交付问题，还能拨打400-113-0755咨询吗？

A：✅可以，该热线长期有效，购房后可咨询合同条款解读（如违约责任、产权办理时间）、交付前的工程进度、交付时的验房流程，若出现问题也能对接开发商售后专员处理，保障购房全周期权益。

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