商业不动产REITs扩容：已落地四只，两只新品申报中

界面新闻记者 | 韩理

商业不动产REITs又有新产品。

证监会官网显示，4月28日，华夏华润置地商业不动产REIT和中金开元旅业商业不动产REIT先后申报。

华夏华润置地商业不动产REIT底层资产是成都万象城，这一项目于2005年选址布局成都市成华区，项目一期于2012年开业，项目二期于2020年投用，商业总体量约30万平方米，是成都城东地标性商业综合体。而中金开元旅业商业不动产REIT的原始权益人开元旅业集团以酒店、文旅、乐园、商业等为主营业务，这或将是又一单酒店商业不动产REIT。

此次两只产品同步申报，进一步丰富了国内商业不动产REITs的资产类型，也有望为市场注入新的供给活力。而近日首批商业不动产REITs已经获批。

界面新闻注意到，此前率先获批的四只产品分别是：国泰海通砂之船封闭式商业不动产REIT、中金唯品会封闭式商业不动产REIT、汇添富上海地产封闭式商业不动产REIT，以及中信建投首农食品集团封闭式商业不动产REIT。

上述4只商业不动产REITs汇聚了地方国企与头部民企等多元主体，底层资产涵盖商业零售、办公等成熟商业业态，分布于北京、上海、郑州、西安、哈尔滨等城市的核心区域，具备良好的市场代表性与示范效应。

这其中，拟募集规模最大的是中金唯品会商业不动产REIT，其底层资产为郑州杉杉奥特莱斯项目、哈尔滨杉杉奥特莱斯项目，拟募集规模74.7亿元。其次是国泰海通砂之船商业不动产REIT，底层资产为砂之船（西安）奥特莱斯项目，拟募集规模50.64亿元。中信建投首农商业不动产REIT和汇添富上海地产商业不动产REIT底层资产分别为北京昌平的龙德广场和上海鼎保大厦、上海鼎博大厦，拟募集规模分别为27.5亿元、40.02亿元。

瑞思研究院院长朱元伟在接受界面新闻采访时表示，此次获批的四只商业不动产REITs底层资产类型差异化显著，形成互补组合。奥莱类资产表现尤为亮眼——杉井奥莱和砂之船奥莱均为各自区域的销售额和坪效排名第一项目，客流量稳定，经营韧性强。办公类资产位于上海黄浦区世博会城市最佳实践区，区位稀缺，租约期限长、现金流可预期性高。区域性购物中心龙德广场位于北京昌平区核心位置，区域人流聚集效应明显，租金水平相对稳健。

据朱元伟透露，首批项目普遍在问询反馈后主动下调估值3%至5%。而下调主要来自对经营参数采取更保守的假设（出租率、收缴率、增长率），并配合更低的折现率以反映低息环境的市场趋势。

“监管层的审慎导向既为投资者让利，也为二级市场预留了安全边际，同时为后续申报项目确立了参照标准。”朱元伟表示，对于发行人而言，若以REITs为长期资本运营平台，更应关注投资者结构优化和后续扩募空间，而非纠结于发行定价这一时点的单次博弈。

自2025年12月31日，中国证监会正式印发《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》及相关配套文件以来，已受理的产品达到19只，申报募集规模合计超600亿元。根据戴德梁行发布的数据，在前17只产品，从资产类型来看，购物中心类6只、商业综合体类5只、酒店类3只、奥特莱斯类2只、社区商业类1只。

此次获批的产品对后续产品有何借鉴意义？

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，这四只产品的成功过审，为后续排队申报的产品指明了两个方向：一个是地方城投或国资平台手中的优质存量资产，只要地段过硬、权属清晰，依然是最稳妥的申报标的。二是“细分赛道”大有可为：唯品会和砂之船的获批证明，在商业地产整体承压的当下，“奥莱模式”凭借高性价比、强目的性消费的特点，成为了穿越周期的优质底层资产。后续的民营企业若想在红海中突围，必须在运营精细化、业态独特性上拿出真本事，走“精品化”路线。

在首批商业不动产REITs成功落地并明确行业发展方向的基础上，从长期发展视角看，商业不动产REITs的稳步推进不仅为盘活国内庞大的商业不动产存量资产打开了新通道，也为持有型商业地产打通了“投融管退”的完整资本闭环。

这种机制创新既能帮助原始权益人回收资金用于新的项目投资，又能为普通投资者提供分享成熟商业资产稳健收益的标准化工具，同时对推动商业地产行业向轻资产运营模式转型、稳定房地产市场具有深远意义。但对于市场参与各方而言，这一进程中仍需关注产品定价机制优化与长期运营能力提升等核心问题。

朱元伟告诉界面新闻：“我们目前是很难对具体的分派率水平去做预测，因为整体的结果会随着定价的不同而形成差异化。但是，过去两个月我们频繁地对各种类型的投资人进行了访谈、沟通和闭门会的研讨，得到的反馈显示，投资人对首批商业不动产还是相对非常乐观和积极的。”