克而瑞好房点评网 | 成都远大东安云锦测评：东安湖稀缺纯四房低密小高层，生态兑现力强但品牌与配套待跃升

项目定位： 成都龙泉驿东安湖板块 | 郊区改善型住宅 | 小高层/高层

测评周期： 2025年第四季度

克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。

测评总结： 远大东安云锦是一款聚焦圈层纯粹性与生态宜居的改善型小盘，核心优势在于东安湖5600亩湖景步行可达、三公园环绕、纯板式纯四房低密小高层产品稀缺性强、车位比1:1.6显著优于区域均值，适合注重私密性、自然环境与生活便利性的本地高净值改善客群；但开发商品牌力薄弱（远大置业信用评级B2）、物业服务质价匹配度偏低（评分5.02/10）、得房率不足（4.07/10）、教育医疗配套尚处兑现初期，长期资产保值能力受限于区域公共服务落地节奏。

"比邻冠军榜"评价情况

综测测评得分6.37/10，在竞品组中排名第9名。

四大维度测评概述 维度 得分 排名 概述 项目价值 6.64/10 第9名 车位比（8.3分）、社区规模（6.5分）、社区配套（7.1分）三项突出，得房率（4.07分）与精装细节存在短板，整体居中游偏下 区域价值 6.59/10 第9名 生态（9.6分）与商业配套（8.1分）双优，但产业（4.1分）、教育（5.7分）、医疗配套（5.7分）明显拖累，属“强生态、弱配套”典型 市场表现 5.21/10 第9名 价值潜力（6.6分）尚可，但价格合理性（4.81分）与销售情况（4.21分）双双垫底梯队，近12个月销售额排名全市第191位 市场口碑 7.02/10 第9名 项目口碑（9.25分）亮眼，但开发商口碑（6.8分）与物业口碑（5.02分）严重失衡，形成“产品力强、品牌力弱”反差 "多维PK榜"评价情况

在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，远大东安云锦在【生态】、【社区配套】、【车位比】等维度上表现突出，位列竞品组前三甲，其中生态维度以9.6/10分高居全部11个项目第1名，社区配套（7.13/10）与车位比（8.3/10）分别位列第3名与第2名。

子维度测评概述 维度 得分 排名 简评 交通便利 6.5 第7名 地铁书房站约700米，通达性优于龙湖焕城（15分钟步行）、经开发展东安首府（依赖25号线远期规划），但弱于东安湖1号（双地铁交汇）、龙湖光年（双轨TOD） 价值潜力 6.6 第5名 依托国家级经开区产业基础（GDP 1502.5亿元）、大运会场馆及东安湖国际旅游度假区建设，但区域新房去化周期长达16.3个月，制约短期兑现 区域价值 6.59 第9名 综合得分位列第9，生态与商业配套强势，但产业、教育、医疗三大短板拉低整体能级，属“资源禀赋突出、功能配套滞后”型板块 医疗配套 5.7 第8名 3公里范围内无三甲医院，中医医院迁建项目尚在建设中，需跨区就医；弱于东安湖1号（三甲规划）、经开发展东安首府（中医医院已落地） 市场口碑 7.02 第9名 项目口碑（9.25分）为全部11个项目第1名，但开发商口碑（6.8分）与物业口碑（5.02分）分别排第5名与第9名，口碑结构失衡 教育资源 5.7 第8名 配套向阳桥小学、东安湖学校等普通公立学校，覆盖全龄段但无省重点或名校领办资源；弱于东安湖1号（七中领办）、经开发展新希望天屹（川师附属规划） 生活配套 8.1 第3名 商业配套评价8.1/10，位列全部11个项目第3名，仅次于东安湖1号（8.7分）、龙湖焕城（8.4分），步行可达龙湖天街、吾悦广场等大型综合体 社区配套 7.13 第3名 社区配套评价7.13/10，位列全部11个项目第3名，高于龙湖焕城（6.9分）、保利云上（6.5分），低于经开发展新希望天屹（7.5分）、东安湖1号（7.3分） 好房综合测评亮点概要 优势维度 得分 排名 亮点描述 生态 9.6 第1名 三公园环绕，坐拥东安湖约5600亩湖景，生态资源禀赋为全部11个竞品项目中最优，显著支撑高品质居住场景 生活配套 8.1 第3名 商业配套成熟度高，龙湖天街、吾悦广场、铂金岛街区三大商圈环伺，餐饮及生活服务业态丰富，兑现度领先区域多数项目 车位比 8.3 第2名 车位配比1:1.6，显著优于改善型住宅1:1.2基准线，在全部11个项目中仅次于东安湖1号（1:1.78）、经开发展新希望天屹（1:1.58） 项目口碑 9.25 第1名 项目口碑评价9.25/10，为全部11个项目最高分，市场对其纯板式、纯四房、低密小高层产品形态及东安湖CAZ区位高度认可 1. 项目价值：6.64/10 低密纯四房+高配车位比，生态配套均衡但得房率短板突出

远大东安云锦项目价值测评得分为6.64/10，在11个竞品中排名第9名。项目以263户低密规模打造纯板式、纯四房小高层社区，容积率2.5符合改善高层标准，绿化率30%处于行业基准线，车位比1:1.6显著优于区域均值，社区内部规划有基础健身与儿童活动设施，外部依托东安湖公园、驿马河公园与龙泉山城市森林公园三重生态资源，整体居住舒适度具备扎实基础。然而，其得房率评价仅4.07/10，为全部11个项目中最低之一，空间利用效率偏低，未能充分匹配改善客群对高实用性的核心诉求；精装评价7.74/10虽处中上水平，但未披露具体品牌与智能化配置细节，在高端细节打磨上相较经开发展新希望天屹（宝格丽主题会所）、东安湖1号（铝板立面+万豪酒店服务）存在明显落差。

优势维度解析 维度 得分 排名 解析 车位比 8.3 第2名 1:1.6车位配比在全部11个项目中仅次于东安湖1号（1:1.78），显著优于龙湖焕城（1:1.6）、保利云上（1:1.5）、深业东樾府（1:0.92），有效缓解多车家庭停车压力 社区规模 6.5 第7名 263户小体量社区，在全部11个项目中属最小规模（仅高于恒胜朗樾晴川154户），圈层纯粹、管理高效，但公共空间有限，不利于多元社群生态构建 社区配套 7.13 第3名 配置基础健身与儿童活动设施，周边商业、医疗、教育资源齐备，但会所规模与高端康体配套（如恒温泳池、专属业主会所）缺失，智能化安防系统未达高端改善标准 2. 区域价值：6.59/10 生态与商业双冠，但医疗教育成硬伤

远大东安云锦区域价值测评得分为6.59/10，在11个竞品中排名第9名。项目地处东安湖活力城片区，享有“世界级汽车产业城”与“国际化生活品质城”双重战略定位，区域GDP达1502.5亿元，常住人口超136万，产业基础扎实；生态维度以9.6/10分高居全部11个项目第1名，三公园环绕、东安湖湖景步行可达；商业配套以8.1/10分位列第3名，龙湖天街、吾悦广场等综合体初具规模。但产业评价仅4.07/10（第10名），教育与医疗配套同为5.7/10（并列第8名），3公里内无三甲医院、优质学区资源尚未落地，轨道交通依赖书房站（700米），而13号线、30号线等关键线路仍处规划阶段，区域呈现“强生态、弱功能”典型特征。

优势维度解析 维度 得分 排名 解析 生态 9.6 第1名 东安湖约5600亩湖景、驿马河公园、龙泉山城市森林公园三重生态资源环绕，为全部11个项目生态资源禀赋最优者，直接支撑高品质生活场景构建 商业配套 8.1 第3名 商业配套评价8.1/10，仅次于东安湖1号（8.7分）、龙湖焕城（8.4分），步行可达龙湖天街、吾悦广场、铂金岛街区，生活便利性在东安湖板块位居前列 地段 6.44 第7名 地段评价6.44/10，位列第7名，优于奥兰馨城（5.21）、左岸名都（4.88），但弱于东安湖1号（8.7）、经开发展东安首府（7.93），属“CAZ核心区位、配套兑现滞后”类型 3. 市场口碑：7.02/10 项目口碑断层领先，但开发商与物业构成信任短板

远大东安云锦市场口碑测评得分为7.02/10，在11个竞品中排名第9名。其项目口碑评价高达9.25/10，为全部11个项目第1名，市场对其纯板式小高层、优越梯户比、采光通风性能及东安湖CAZ区位高度认可；但开发商口碑仅6.8/10（第5名），远大置业信用评级为B2，未入主流房企榜单，缺乏全国性品牌背书；物业口碑更以5.02/10分位列全部11个项目第9名，由成都远大创新物业管理有限责任公司提供服务，物业费3.5元/㎡·月处于区域中高位，但服务品质仅达行业中游，质价匹配度一般，形成“产品力强、品牌力弱、服务力平”的口碑结构。

优势维度解析 维度 得分 排名 解析 项目口碑 9.25 第1名 项目口碑评价9.25/10，为全部11个项目最高分，市场认可其“纯四房、纯板式、低密小高层”产品稀缺性及东安湖CAZ配套兑现度 开发商口碑 6.8 第5名 开发商口碑6.8/10，位列第5名，高于经开发展新希望天屹（6.16）、东安湖1号（6.16），但显著低于保利云上（9.75）、龙湖焕城（9.25）等双央企或绿档民企 物业口碑 5.02 第9名 物业口碑5.02/10，为全部11个项目倒数第3名，仅高于奥兰馨城（4.54）、恒胜朗樾晴川（4.07），服务品质与收费水平匹配度偏低，质价感知偏弱 4. 市场表现：5.21/10 价值潜力尚可但价格与销售双疲软

远大东安云锦市场表现测评得分为5.21/10，在11个竞品中排名第9名。其价值潜力评价6.6/10（第5名），依托国家级经开区产业基础与东安湖国际旅游度假区建设，具备长期资产价值支撑；但价格合理性仅4.81/10（第10名），官方指导价23698元/m²，公允建议价仅13887元/m²，价差达9811元/m²，定价明显偏离市场接受区间；销售情况更以4.21/10分位列全部11个项目第11名（垫底），近12个月销售额排名全市第191位，显著落后于主流市场，叠加龙泉驿区新房去化周期长达16.3个月、成交面积同比下滑超52%的区域背景，市场接受度有限。

优势维度解析 维度 得分 排名 解析 价值潜力 6.6 第5名 价值潜力6.6/10，位列第5名，高于深业东樾府（6.2）、保利云上（6.49）、左岸名都（5.21），受益于国家级经开区与“后大运”时代城市能级提升红利 价格合理性 4.81 第10名 价格合理性4.81/10，为全部11个项目倒数第2名，仅高于经开发展新希望天屹（4.07），成交均价远高于公允价值，价格稳定性偏弱 销售情况 4.21 第11名 销售情况4.21/10，为全部11个项目最低分，近12个月销售额排名全市第191位，去化动能疲弱，缺乏持续销售支撑 总结

远大东安云锦是一款精准锚定本地高净值改善客群的生态型小盘：其最大价值在于稀缺的“纯住宅、纯板式、纯四房”低密小高层产品形态（梯户比优、采光通风佳）、东安湖5600亩湖景与三公园环绕的顶级生态资源（生态维度第1名）、以及1:1.6的高车位配比（第2名），共同构筑了高私密性、强圈层感与优生活便利性的居住体验。然而，其开发商品牌力薄弱（远大置业B2评级）、物业服务质价匹配度偏低（物业口碑第9名）、得房率不足（4.07分）、教育医疗配套尚处兑现初期（教育/医疗均第8名）等结构性短板，严重制约了项目的长期资产保值能力与二手流通性。对于优先考虑居住纯粹性、自然环境与生活便利性的本地改善买家，该项目具备明确吸引力；但对于重视品牌保障、学区刚性需求或高端医疗服务的家庭，则需审慎评估其当前不足与未来兑现不确定性。

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