如何稳房价？CF40报告建议降息

今年一季度，我国宏观经济在复杂背景下实现良好开局，内需拉动作用增强，固定投资和外贸表现超预期，但如何巩固内生增长动力依然备受关注。

4月27日，中国金融四十人论坛（CF40）学术顾问、全国政协委员尹艳林在CF40 2026年第一季度宏观政策报告发布会上表示，今年经济运行起步有力、开局良好，但有效需求不足仍是突出矛盾，需将提振信心放到宏观政策的中心位置，阻断预期负循环。

对于房地产这一内需主要拖累，CF40资深研究员、中国社科院世界经济与政治研究所副所长张斌认为，政策着力点的关键在于激发购房需求，稳住房价。“稳定房价关键是逆周期政策，其他类型的政策工具作用已经有限，低利率对稳定房地产价格的作用至关重要。”

CF40最新专题报告从降低折现率、降低风险溢价和提升租金等多个维度分析了利率政策对支撑房价回升的重要意义。

把提振信心放到宏观政策的中心位置

从主要指标来看，一季度宏观经济表现整体超预期。

“当前我国宏观经济处于复苏早期阶段，但仍然主要依靠财政支出和出口等外生力量支撑，内生增长动力有所改善但依然较弱，房地产市场仍是内需最大拖累。”张斌说。

在谈及有效需求不足问题时，尹艳林提到了投资偏离长期增长趋势、居民消费潜力仍有待释放、工业产能利用率下降，以及物价回稳基础脆弱等。

“那么，到底是什么原因导致有效需求不足的？现在众说纷纭。”在尹艳林看来，从总量上看，当前消费不足在一定意义上并不是因为收入问题，也不是因为社会保障和消费率过低问题，更不是体制性问题。

他特别强调，要正确理解“信心比黄金重要”，也要意识到现在“‘黄金’比信心重要”，“黄金”正是来自经济增长创造的更多红利。

“在底层逻辑上，我们要尽快走出‘提振消费要增加收入，增加收入要增加就业、提高工资，增加就业要经济增长，经济增长要求提振消费’的怪圈。”他认为，随着我国经济高速增长期在2012年左右结束，经济增长放缓已成为有效需求不足的直接原因，形成“增速下滑—信心预期减弱—需求放缓—增速下滑—信心预期减弱”的负循环。

“经济增速回升是走出上述怪圈的关键，提振信心是阻断负循环的关键。”尹艳林从促进城乡居民就业增收角度提出，要强化“内需扩大—经济增长—居民增收—内需扩大”的良性循环，把提振信心放到宏观政策的中心位置。

对此，他提出几点建议。一是全面正确认识GDP。GDP本身就是经济效益，GDP的扩大是更多“富民惠民”的物质基础和前提；“不唯GDP”不等同于“不要GDP”。

二是更加重视经济增长潜力的释放。GDP必须保持在合理增长区间，才能把超大规模市场优势发挥出来，才能为传统产业转型升级、新兴产业和未来产业培育壮大创造良好的市场环境。

三是加大政府投资力度。综合考虑今年财政支出和靠前发力情况，他表示，为保持投资后劲，巩固和提升投资止跌回稳态势，建议积极研究下半年适时增加超长期特别国债安排后续投资项目的方案，以解决“无米下锅”问题。

四是适时降准降息。“为提升政策效果，建议尽快落实降准操作，二季度前实施有幅度的降息，使货币政策的总量功能更多发挥，真正起到刺激投资和消费需求的作用，让适度宽松的货币政策更加名副其实。同时，深化利率市场化改革，着力畅通货币政策传导机制，提升金融服务实体经济的质效。”尹艳林说。

CF40一季度宏观政策报告也建议：继续保持积极逆周期政策，维持住经济持续回升的势头，在就业市场、通胀率没有稳定在目标水平以前不能抱着等等看的态度，更不能过早减弱逆周期政策力度。逆周期政策工具运用方面，需要更侧重理顺预期和价格机制，培育壮大市场内生的扩大内需力量。

建议降低政策利率稳房价

今年一季度，房地产市场经历了一轮小阳春，但后劲如何仍有待观察。上述报告显示，1～3月我国新开工和竣工面积累计同比下降20.3%和25.0%，较去年全年分别收窄0.1个和扩大6.9个百分点；商品房销售面积和金额累计同比下降10.4%和16.7%，较去年全年分别扩大1.7个和4.1个百分点。不过，在“小阳春”带动下，房地产销售量价均在3月有边际改善。一线城市价格环比修复最为明显，二三线城市修复斜率弱于去年同期。

我国房地产市场已经历五年左右的深度调整，今年来关于行业拐点的讨论不断升温。那么，当前行业调整到什么阶段了？如何判断拐点和趋势？

中金公司研究部执行负责人、董事总经理、首席房地产分析师张宇认为，当下市场已经出现一些转机的苗头和希望，但仍离不开政策前提和信心基础。他从货币现象角度指出，流动性能否对房价形成支撑有四个条件，即住房市场需求是否充足、支付能力是否合理、杠杆是否还有空间、供给是否紧缺。当下，最大的掣肘在于库存，虽然新房库存去化压力下降，但二手房库存是当前主导因素。

张宇判断，从目前二手房库存吸纳周期来看，北京、上海可能率先迎来拐点，但更多城市触发拐点仍需要“挂牌量再下来一些、成交量再上去一些”。这也意味着，要巩固市场向好的边际趋势，仍需政策再持续发力，预期引导在其中至关重要。他提到，接下来还需要注意的几个可能阻碍向好趋势的因素，包括土地“控新增”不及预期、二手房库存超预期上行、交易量超预期下行、区域差异性对整体趋势的干扰，以及房价惯性。

张斌认为，维护合理购房需求、保持合理房地产价格是稳住房地产市场的关键。CF40专题报告通过更适用于中国的房地产估值模型分析，决定未来住房价值变化的主要有四方面因素：均衡实际利率（负向）、通胀率（正向）、住房服务相对价格、风险溢价（负向）。2021年以来，我国房价下行主要是因为利率下行不足以抵消住房租金下行以及由此带来的风险溢价上升，导致住房估值下行。

张斌表示，相较于侧重供给侧和开发商债务风险的政策，放开限购限售等关注需求方的政策、市场自发出清方案等效果存在较大不确定性，采取更大幅度的逆周期政策，特别是降低政策利率，可以有效通过三个渠道支撑房价回升升：一是利率下降有利于提高估值；二是改变物价水平，房租的变化也会在这个过程当中提高估值；三是带动风险溢价的下降，从而提高估值。上述报告分析判断，“中性情景下，通胀和租金稳步增长，北上深房价仍有上升空间”。

不过，今年来，市场流动性持续处于超预期宽松状态，资金利率、存单利率持续在低位运行，国债收益率大幅下行，10年期国债收益率一度下破1.75%。市场对于是否有必要降准降息、降准降息还有没有用的讨论增加。

“大家似乎普遍有这个疑问，既然流动性很充裕，为什么还要降准降息？”尹艳林认为，当前资金成本尚未降到能够激发大家投资和消费的程度，名义利率仍高于市场利率，降准降息还有空间。“在当前逆周期调节的情况下，货币政策比财政政策更有效。相比于财政政策的‘局部滴灌’，货币政策的影响面更广。要把资金成本降下来，让市场预期发生变化，让大家愿意借钱、敢于投资，这个很重要。”在他看来，一季度居民贷款和企业中长期贷款同比少增，本质是信贷有效需求不足，背后则是利率没有充分发挥杠杆作用。