北京
来源：市场资讯
（来源：DOLC）
很多在德国买房的人，第一轮房贷固定利率期到期后，贷款往往还没有完全还清，这时就需要办理“后续融资”。问题是，如果只是等原来的银行临近到期时发来报价，很可能错过更好的利率和条件。
比较稳妥的做法，是把后续融资当成一个长期规划，而不是到期前的临时补救。
第一步：提前2到3年盘点自己的贷款状况
业主首先要弄清楚几个关键数字：固定利率什么时候结束？目前还剩多少债务？家庭收入有没有变化？月供是否还能提高？是否还有KfW贷款等其他融资？这些信息越清楚，之后和银行谈判时越有底气。
第二步：提前一年开始观察市场
不少10年或15年前签约的房贷利率很低，可能只有1%左右。现在重新融资，面对更高利率，很多人会有压力。但也不必过度恐慌，因为经过多年还款，剩余本金通常已经明显下降。真正重要的是比较不同银行的方案，而不是只看原银行报价。
第三步：必要时考虑Forward贷款
如果担心未来利率继续上升，可以提前最多5年锁定后续贷款利率，也就是所谓Forward-Darlehen。不过这种方式通常要付一定利率加价，是否划算取决于未来市场走势，不能盲目选择。
第四步：提前6到9个月准备材料并询价
这时应准备好购房合同、贷款合同、土地登记簿、收入证明、剩余贷款金额等资料。然后向多家银行询价，比较贷款金额、期限、利率、还款比例和特别还款权。原来的银行可以参与竞争，但不应是唯一选择。
第五步：提前3到6个月敲定合同
后续融资最好在原贷款到期前完成。如果原贷款固定利率超过10年，德国法律还允许在贷款全额发放10年后免费特别解约。若换银行，还要注意土地债务登记变更费用。通常通过“债权转让”比删除后重新登记更省钱。
提醒：哪怕利率只差0.1%到0.2%，在十几万或几十万欧元的剩余贷款上，长期也可能省下一大笔钱。房贷续约不是简单续签，而是一次重新谈条件的机会。
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