北京建工，看不见的痛点

来源：市场资讯

（来源：北京进深）

文/北京进深 林振兴

原本定档4月27日的“官宣大戏”，硬是被市场热度逼成了“提前摊牌”。

上周末，北京建工地产丰台新盘——嘉棠雅序，案名与户型图集中“泄密”。开发商索性不再藏着掖着，直接亮剑。

嘉棠雅序，作为北京建工地产“嘉棠系”的第三子，操盘手刘涛肩上的压力并不小。

毕竟前两个兄弟盘的战绩都太能打了。

怀柔嘉棠澐玺，网签213套，地价覆盖率超231%，卖一套赚一套的节奏；丰台嘉棠璟樾，开盘劲销266套，一炮而红。

珠玉在前，“老三”嘉棠雅序怎么接？

更麻烦的是大环境。此前丰台新盘的赠送一个比一个狠，1.8米进深阳台+花池是标配，得房率甚至能卷到近100%。

相比之下，嘉棠雅序虽说地段不错，赠送却收紧了不少，南向阳台进深最小才1.15米，没有花池。

北京建工地产这回明显换了打法，直接向方程国贤府“取经”，北向搬出了黑科技“新物种”——装饰构架。

此外，像配电室入地、架空层下挖这些操作，也在悄悄对标方程国贤府，尽可能把空间腾给居住本身。

再加上“高低配”的洋房+小高层组合，在丰台的新房市场里，它试图走一条“密度更低、质感更细”的路线。

不过话说回来，规划终究是骨架，真正住起来舒不舒服，关键还得看户型设计。

赠送面积“缩水”

嘉棠雅序定位首置和刚改，99/109/112/123/139㎡，120㎡以下为主力户型。

但“高低配”混着卖，价差大，未来可能会让小户型“跑得快”，大户型“走得慢”，这是刘涛不得不面对的现实问题。

起步99㎡三居两卫，9.8米三面宽，南向通面阳台，但进深仅1.15米。

“好房子”新规出台以来，除了海淀，这阳台基本能算北京“最袖珍”那一档了。

在丰台，嘉棠雅序之前，兄弟盘嘉棠璟樾99㎡的阳台进深是1.5米，方程国贤府92㎡的阳台进深是1.35米。

不过北向悄悄塞了“彩蛋”：赠送了设备平台+2个装饰构架，都不可封闭。

装饰构架，是北京赠送面积的新物种，方程国贤府是是第一个吃螃蟹。

它不能封闭，可以处理成小露台，晾晒、养花，兼顾实用性和生活情调。

起步户型是小高层，得房率别指望太高。

而且，电梯厅也导致了户型缺角，电视背景墙目测就两米出头。有玄关，但无独立家政间。

百变3+1

109㎡和112㎡四居两卫，同样也是三面宽，两个户型格局一致。

虽然南向阳台进深增加至1.4米，但北向的装饰构架减少了一个。

比较有特色的是，借鉴了丰台的北京隅西颂的设计思路，直接copy了转角餐边柜，连通到公卫洗漱盆，而且塞下了一个独立家政间，实用加分。

但该户型厨房面宽（2.5m）甚至还不如99㎡（2.55m），有点不食人间烟火的感觉，让女主人发挥厨艺的空间受限。

北向中间卧室也很mini，仅8㎡，放完床和柜子基本就满了。

但好在，西侧不是承重墙，建议还是与隔壁书房打通，改成大三居，住着舒服。

“高低配”的代价

123㎡分洋房和小高层两种户型，差别不小。

南方赠送上，洋房阳台进深1.45米，小高层则为1.35米。

北向赠送上，小高层是设计平台+装饰构架，洋房仅赠送设备平台。

但重点在于，高层的得房率拖了后腿，尺度被洋房甩开一截。

客厅面宽，小高层是4.1米，洋房是4.5米；厨房面宽，小高层是2.6米，洋房是2.75米。

更别提北向两个卧室面积，小高层分别为9.9㎡、8.25㎡；洋房分别为10.23㎡、9.57㎡。

所以在格局上，洋房的厨房在北向中央；小高层则在东侧，方便业主将北向两间卧室打通。

相较于洋房，小高层的123㎡户型，没有独立家政间，主卫也没配置双台盆。

除了顶配139㎡，其余户型均有一个bug，入户门正对厕所。

“开门见厕，秽气迎头”，这种设计私密性不足，风水上也是大忌。

“缺失”的厕所

139㎡四居两卫户型，13米南向三面宽，客厅面宽达5.7米；餐客一体大横厅设计，将近44㎡。

南向阳台进深是1.4米，北向仅有书房赠送设备平台。

主卧套很豪横，面积超29㎡，甚至连卫生间都设计了双开门，带浴缸，但少了双台盆。

但令人摸不着头脑的是，顶配户型只有两个卫生间，没有做到双套房。

嘉棠璟樾之前就有类似问题，不知道嘉棠雅序会不会后期补一个？

另外，餐边柜也缺失，收纳空间打了折扣。

医院的“临时宿舍”

嘉棠雅序，位于丰台区玉泉营街道，紧邻南四环。

通勤优势明显，直线距离1公里内有地铁房山线花乡东桥站、地铁10号线与房山线换乘首经贸站。

生活配套完善，首都医科大学附属北京天坛医院、北京口腔医院、天坛生活广场、花乡奥莱村、纪家庙公园。

项目离三甲医院很近，对刚需99㎡来说，未来极大概率出现一种情况：全国来看病的病人、家属租住这里。

小户型、租金低、离医院步行可达——简直就是“陪诊短租”的完美标的。到时候小区或许会出现人员流动大，鱼龙混杂，管理难度高，居住体验或下降。

玩起“高低配”

作为“嘉棠系”第三子，嘉棠雅序容积率2.5，规划11栋楼，约540套房源。

4月23日，项目取得建设工程规划许可证，公众反馈意见暂未通告。

地形面宽够大，使得楼栋排布非常舒服。

三排房子，基本上平行排列，北面3栋18层小高层，南面是8栋6-11层洋房。

这种一半高层，一半洋房“高低配”的产品设计，在北京市场非常少见了。

它的目的是，为了拉升小区的品质。

之所以能把一半面积做成洋房，一是因为嘉棠雅序面宽资源好，更主要的是因为小区的建筑退线很少。

“后来者”背刺战

嘉棠雅序所在地块是去年北京土拍的收官项目，由北京建工地产与北京城乡房屋建设联合体以24.72亿元底价摘得，折合楼面价4.2万元/㎡。

项目开发主体为北京丰合嘉汇置业，成立于1月6日，注册资本24.72亿元，北京建工地产副总经理张浩出任项目公司董事长，李京昆任总经理。

股权上，北京建工地产持股65%，城乡开发持股35%，二者同属北京建工集团。

嘉棠雅序南侧，还“藏”着两幅规模更大的住宅用地待供应。

其中，02地块建面超12万㎡，最南边的03地块也有6.6万㎡。

按照目前趋势，这两块地很可能在未来五年内进入供地清单。这也意味着，嘉棠雅序在产品、赠送面积和价格上可能会被“后来者”背刺。