楼市，拐点到了？

　　长期征集

　　日子很难，生活不容易，每个人都有自己的苦，有苦说不出的感觉，受苦的人最懂。

　　和吃苦相比，有苦难言，无人问津，可能比苦本身还难受。

　　重生之后，叶檀老师变了很多，变得能吃苦，吃自己的苦，吃别人的苦。

　　她说，有苦我们一起分担。

　　每周六，叶檀老师都会亲自回复，并在公众号上发出，有苦难言的朋友，如果你也想和叶檀老师倾诉，把你的故事，发送到邮箱yetanbusiness@163.com，叶檀老师看到，一定会回复。

　　记住，这世界还有人，关心你，在乎你，理解你。

　　文/顾左右金肿圆

　　楼市见底了吗？

　　这个哈姆雷特式的问题千人千面，想买房的人希望跌，买了房的人希望涨。

　　预期和现实、屁股和脑袋就在这千千万万的涨和跌里，来回拉扯，直到平衡被打破。

　　没有人是上帝，能开天眼，看到拉扯到了哪里，但我们可以从更多视角，尽可能把握一些变化。

　　站在国内看国内，总归带着情绪，站在国外看国内，或许更客观与理性。

　　在不少外资眼里，中国楼市或许正在见底。

　　4月16日，汇丰发表研报，中国房价稳定不止在上海。

　　4月23日，花旗发表研报，主要城市信心增强，楼市正为复苏做准备。

　　4月23日，摩根大通写道，中国房价跌幅正从“急剧”转为“温和”，转折点可能就在今年。

　　高盛4月14日更直白地表示，上海、深圳会率先触底，未来3年房价将上涨15%。

　　这次真的不一样？

　　外资们看到了什么？

　　在没有大力度刺激的情况下，2026年一线城市的表现屡屡超出预期。

　　据中国房地产报报道，3月，上海二手房网签累计31215套，创下2021年3月以来最高纪录。

　　中原地产研究院数据显示，3月，北京二手房网签19886套，环比增长144.6%，创下近15个月以来最高水平。

　　克而瑞监测数据显示，3月广州二手房成交10446套，环比增长96.91%，创下近12个月新高，且明显高于近三年同期平均水平。

　　深圳方面，3月，二手住宅成交5071套，环比上升116.8%，创近11个月新高。

　　在二手房主导一线楼市的背景下，二手房成交量大幅攀升，无疑是个好信号。

　　每当看到楼市成交量攀升，总会有人冒出来说：

　　这是以价换量，没用的。

　　以价换量是不是事实，肯定是，但过往的价和如今的量，还是一回事吗？

　　从量价关系来看，质变往往悄无声息地发生在以价换量里。

　　中指研究院的数据显示，3月上海二手住宅挂牌均价环比上涨0.08%，结束了自2023年6月以来长达33个月的连续下跌，成为全国最先开始在价格上有起色的城市。

　　另据花旗的研究，4个一线城市的房价都出现了比较明显的企稳态势。

　　深蓝色为北京，浅蓝色为上海，深绿色为广州，浅绿色为深圳

　　在一线，相比于一般住宅，豪宅一直很热。

　　2026年，四个一线城市的豪宅仍然保持热度。

　　据克而瑞数据，一季度，四大一线城市总价3000万元以上的高端新房成交同比增长2%。过亿豪宅成交，同比更是翻倍增长。

　　如果算上二手房，一季度四城亿元以上豪宅累计成交了45套，是去年同期的2.8倍。

　　中国不止北上广深，其他城市怎么样？

　　国家统计局4月16日消息，3月份，70个大中城市的新房价格下跌0.21%，为11个月以来最小跌幅；二手房价格下跌0.24%，为一年来最小跌幅。

　　据数据GO的测算，从环比数据看，在70个大中城市合计140项（新建和二手住宅价格变动）数据中，3月份上涨的有27个，占比19.29%，结束连续8个月上涨面低于10%的局面。

　　国家统计局的数据体现了全国的变化趋势。

　　很明显，价格在缓释。

　　而价格缓释背后，本质是买卖双方心态的调整。

　　据花旗统计，自2025年11月以来，25个城市的二手房挂牌量持续下降。

　　2026年春节后，虽然挂牌量有季节性回升，但增幅远小于往年，这显示卖家急售心态减弱，供需关系更加平衡。

　　3月过去了，4月会怎么样？

　　最先企稳的上海，目前机构的判断是，二手房成交会突破2.5万套，同比2025年继续回升。

　　触底标志早已出现？

　　2026年4月11日，太盟投资的创始人单伟建表示，地产基本见底了。

　　判断依据是，全国范围内的房地产出租收益率大概是2.8%，远高于长期国债收益率。

　　当然，不同的城市，租金收益率或有差别。

　　根据Wind数据，截至2026年3月，上海的租金收益率为1.98%，深圳为1.83%，广州为1.85%，北京为1.61%。

　　截至4月27日，10年期国债收益率为1.78%，且趋势还在下跌。

　　实际上，2月份，上海政府愿意下场收购二手房，判断的依据可能也是租金收益率到位了。

　　毕竟，国资是不能亏的。

　　当然，或许有些人仍然不太相信，租金收益率这一信号是可信的。

　　看看香港，可能能够再增加点信心。

　　2025年，很多媒体都报道过，香港楼市出现“供平过租”的情况。

　　所谓“供平过租”，就是房贷利率低于租金回报率。

　　这个信号出现之后，不少有先见之明的香港投资者认为，楼市见底了。

　　当然，当时不看好的更多。

　　从现在来看，香港楼市的底部确实就是那时候。

　　香港的房贷利率比较市场化，基本和市场利率HIBOR变化同步，可以粗线条地认为和政府债收益率变化同步。

　　2025年底，香港地产教父施永青预言，四季度就是楼市拐点，之后香港进入主升浪。

　　目前，各主流机构都认为2026年香港楼市会开启上涨周期，大摩等机构甚至认为会涨10%。

　　上涨预期一旦开启，往往成为自我实现的预言，带来更多买盘。

　　4月27日，香港美联物业研究中心的数据显示，一季度，香港一手成交量高达6284宗，同比“劲升”29.1%，也创下自2016年三季度后近十年来新高。

　　按照香港楼市的经验，一季度原本属于淡季，但2026年出现反季节热销。

　　4月25日，香港红磡一高端房地产项目，出现日光盘盛况，218套住房被一次性全部售光。

　　对于内地楼市来说，5月开始也会进入淡季。

　　这是观察楼市是否触底的最佳窗口期。

　　如果和香港一样出现反季节特征，底部的确认或许会更加坚实。

　　当然，如果楼市再度遭遇倒春寒，相信政策面也不会坐视不管。

　　还记得3月16日，《求是》杂志年内二度刊文，表达对房地产的关切。

　　这次《求是》更加直白地说道：

　　房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源，房地产市场健康发展事关经济社会发展大局和人民群众切身利益，要准确把握房地产市场出现的新情况新问题，以更有力更精准的举措持续稳定房地产市场。

　　4月17日，发改委在国新办发布会上表示，下一步会多渠道增加城乡居民财产性收入。

　　中国的财产性收入，最大头就是楼市，其次是股市。

　　多渠道提高财产性收入，意味着起码房价不能再拖后腿了。

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　　作者：顾左右金肿圆

编辑：乔安

　　图片：来源于AI生成

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