全澳1300万间空置房！墨尔本CBD,买房捡漏大机会！澳洲这些楼市，逆势走强！

01

“买家持续入市”：逆势走强的澳洲城市

阿德莱德房产市场逆势摆脱悉尼、墨尔本的下行颓势，这座南澳首府在澳新军团日长周末期间交出亮眼楼市成交成绩单。

周六，位于高端近郊 Walkerville 一套户型老旧、带四卧两卫的加州式单层独栋住宅以 253 万澳元拍卖成交，成交价较预期高出 30 万澳元，就连负责该房源的房产中介都倍感意外。

Ray White St Peters 房产中介 Liam McDevitt 表示：“说实话，我也说不清缘由，但看房客源源不断，买家始终在进场购房。南澳本地市场韧性十足，行情确实十分坚挺。”

受澳新军团日及长周末假期影响，全澳房产拍卖挂牌量大幅锐减。上周全澳仅 757 套住宅进入拍卖流程，环比前一周的 2551 套大幅下滑。房产数据机构 Cotality 指出，澳洲多个州均出台规定，限制澳新军团日当日房产交易活动。

南澳是澳洲少数未针对当日房产销售设置专项管控政策的州份之一，而 Cotality 的监测数据显示，多重因素共同支撑阿德莱德楼市保持强势。

上周阿德莱德共举行 135 场房产拍卖，高于前一周的 117 场，较去年澳新军团日当周更是大幅上涨 67%。同期，该市房产拍卖初步成交率达 69.4%，位列全澳首位。

Liam McDevitt 补充道，这套 Walkerville 区威尔森登街 12 号的房源成交单价达每平方米 3033 澳元，甚至高于隔壁地块去年售出的大面积可分割宅地价格，足以印证当地楼市的火热程度。

“这套房源屋况老旧、翻新成本极高，原本我预估成交价大概在 220 万澳元，完全没料到能卖到 253 万澳元。本次拍卖共有 9 名登记竞拍人，其中 7 人原本计划购入后拆除重建。”

该房源最终由一位本地邻居购入，计划短期内保留原有建筑。

“我从业已有 19 年，经历过全球金融危机、新冠疫情，也见证了当下全球各类动荡局势，但阿德莱德楼市依旧热度不减，业务格外繁忙。”Liam McDevitt 说道。

新南威尔士州与昆士兰州明令禁止澳新军团日当日房产交易，维多利亚州则规定当日下午 1 点前不得举办房产拍卖。西澳与塔斯马尼亚虽无硬性禁令，但行业内普遍默认当日暂停房产销售活动。

全澳房产拍卖初步成交率（统计已报备成交房源比例）从 54.6% 攀升至 60.7%，创下九周以来首次突破 60% 的纪录。

房产数据机构 Cotality 表示，上周悉尼以 247 场拍卖位居全澳首位，但楼市下行信号依旧明显，拍卖成交率已连续五周低于 60%。

墨尔本上周共举办 242 场房产拍卖，较前一周的 1231 场大幅缩水；拍卖成交率回升至 62.5%，创下 3 月末以来最高水平。

布里斯班上周 87 场房产拍卖的成交率暴跌至 52.7%，为去年 5 月以来同期初步成交率最低值。

业内预计后续拍卖房源数量将逐步回升，Cotality 预测，本周全澳约有 2650 套住宅进入拍卖环节，下周挂牌拍卖房源约 2230 套。

Ray White Burnside 房产中介 Damien Fong 介绍，阿德莱德埃文代尔区莱斯利大道 6 号的一套三居室住宅，吸引 10 名登记竞拍人，最终以 144 万澳元成交。

“整场拍卖共有 4 名有效竞价买家，房源最终由一名曾服役于军队的阿德莱德本地居民拍下，他选择返乡定居。这场拍卖的激烈竞争程度，完全超出我的预期。”Damien Fong 称。

“阿德莱德楼市曾经历史上最强增长周期与空前火热的行情，目前虽略有降温，但房产拍卖市场的竞价热度依旧可观。”

Liam McDevitt 表示：“目前大量买家的出价报价，普遍远高于房源挂牌指导价。

越来越多人放弃迁居墨尔本、悉尼，选择留守阿德莱德，还有不少外出人群回流返乡，本地刚需及改善型买家始终是市场主力。”

02

墨尔本CBD5公里内捡漏指南：这5个区域性价比最高，最低仅$111万

想在墨尔本CBD五公里范围内买房，又不想被“核心区溢价”收割？

最新数据已经给出答案：机会确实还在，只是窗口正在变窄。

Kensington：内城最后的“价格洼地”

排在第一的是Kensington，中位房价约111万澳元。

在这里，约110万预算通常可以买到：

• 联排别墅

• 或2-3房单门脸住宅

但如果你想要“大地块+三房+好状态”，基本要做好翻修准备——市场不会白送alpha。

中介Edward Thomas举例，一套维多利亚式老房报价约98万-99.5万，属于“能住但可优化”的典型资产。

投资逻辑很清晰：用时间换溢价，用翻新换收益。

Carlton：步行通勤的“硬通货”

第二名是Carlton，中位价约117万澳元。

距离CBD仅2公里，真正可以走路上班的区域。

核心标签：

• 紧邻大学 + 医疗资源

• 多元租客结构（学生+医生+学者）

• 文化保护区，新增供应极少

这里117万通常只能买到未翻新的两房排屋。

换句话说：买的是地段，不是装修。

North Melbourne：被低估的价值洼地

第三名North Melbourne，中位价120.5万澳元。

经纪人一句话点破本质：“离CBD更近，但价格比Richmond更便宜。”

这意味着什么？同样地段属性，定价出现错配。

目前买家来源很典型：

• 北区升级买家（Moonee Ponds、Essendon）

• 南区被价格挤出的刚需

这是典型的资金迁移路径。

Brunswick & Collingwood：文化溢价区

接下来两个区域：

• Brunswick：120.8万

• Collingwood：125.5万

这两个区域的共性：

• 年轻人口密集

• 文化属性强（咖啡、艺术、创意产业）

• 长期租赁需求稳定

简单说：更像“生活方式资产”，而不是纯价格套利。

Yarra河以南：价格明显抬升

对比来看，Yarra河另一侧门槛明显提高：

• Richmond：约134.8万

• South Melbourne：约170万

这其实是一个非常典型的市场结构：

• 北侧：性价比+增长空间

• 南侧：成熟+溢价稳定

这5个区域，本质上分成三类资产：

1️⃣ Kensington / North Melbourne
典型价值低估区（可博增值）

2️⃣ Carlton
核心资产（抗周期）

3️⃣ Brunswick / Collingwood
生活方式溢价（稳定现金流+人口红利）

如果用一句更“资本市场”的话来说：

现在不是没有机会，而是“beta变贵，alpha只剩结构性机会”。

你要做的，不是找最便宜的房子，而是找不错定价的资产。

03

澳洲真缺房吗？全澳竟有1300万间空置卧室，多数掌握在老人手中

澳洲真的缺房子吗？

一位领先经济学家提出了不同见解：

澳洲并不缺乏优质住房，而是面临着1300万间卧室“资源闲置”的尴尬局面。

根据最新人口普查数据，全澳有上千万间卧室长期无人居住。

这些房间大多掌握在较年长的澳洲人手中。

由于他们拒绝从大型房产中“换房缩减规模”（downsize），导致住房流转停滞，未能为下一代腾出生活空间。

曾任 Commonwealth Bank 首席经济学家、现任 downsizer.com 常驻经济学家的 Michael Blythe 指出，住房危机通常被视为供应问题。

但实际上，大量建成房屋正处于“半空置”状态。

他强调，社会需要转变观念，寻找克服换房抵触情绪的方法，并增加激励措施。

这将极大释放房市压力。

现年65岁的 Michael Blythe 本人也住在大型家庭住宅中。

他将于4月28日周二亮相 SBS 电视台《Housing BOOMers》节目，深入探讨这一社会痛点。

他认为，解决之道主要在三个方面：

开发商需在优越地段建造更多宽敞、适合养老的物业；

政府需简化行政手续以降低成本；

最关键的是，要提供搬迁诱因，例如免征印花税。

Michael Blythe 指出，印花税是阻碍人们搬迁的最大绊脚石。

目前政府投入大量财力帮助首次置业者，但这往往会推高房价。

如果转而扶持换房缩减规模的人群，不仅能腾出大型住宅，还能释放土地进行再开发。

目前，全澳有190万人渴望换小房，另有100万人想换大房。

但受限于成本，房市流动性难以运转。

与此同时，行政负担也推高了购房门槛。

生产力委员会（Productivity Commission）报告显示，复杂的规划法和规范可能使新房成本增加多达32万澳元。

LJ Hooker 集团研究主管 Mathew Tiller 对此表示赞同。

他认为，印花税不仅阻碍老年人以大换小，也限制年轻人换大房或跨区搬迁。

如果搬家成本过高，人们往往会选择原地踏步。

此外，供应的户型也必须匹配需求。

传统的窄小公寓，很难吸引住惯了五居室的老年人。

Belle Property 首席执行官 Nick Boyd 也强调，市场上缺乏优质的“养老替代型”物业。

他建议建造更多 Villa 或大平层，让长者在换房后仍能维持原有的高品质生活。

他还提议政府考虑普及25%的印花税优惠，以此激活整个市场的流动性。

除了税费和房源，资金门槛也是一大难题。

Michael Blythe 表示，许多潜在换房者属于“房产富足但现金匮乏”。

政府应向老年人开放更多定金债券。

同时，他呼吁加大宣传现有的养老金利好政策。

根据现行政策，换房者可将30万至60万澳元的卖房收益转入养老金账户，且不受缴款上限限制。

尽管该政策自2018年起已实施，但在近200万潜在换房者中，仅有不足10万人利用了这一优惠。

政府亟需采取行动，让这些“沉睡”的住房资源真正流转起来。

04

残酷真相！悉尼远郊不再“便宜”，西区房租直逼每周$1000

悉尼租房市场正经历一场剧烈的结构性变化。

最新数据显示，随着空置率逼近历史低点，曾经作为“省钱避风港”的Central Coast和悉尼西区，其租金正以惊人速度追赶甚至反超市中心。

根据最新的Domain租房报告，过去一年中，Gosford以及西区Penrith、Wyong的公寓租金中位数飙升10.2%至18.2%。

如今，在Gosford租房每周需花费650澳元，价格已与内城区Enmore或Newtown齐平。

过去五年，Gosford的独栋房屋租金更是暴涨66.7%。

悉尼西区的涨幅同样明显。

Old Guildford的独栋房屋租金一年内上涨25%，达到每周750澳元。

Milperra的平均周租已攀升至1000澳元。

作为对比，North Strathfield等内西区的周租中位数为1100澳元。

远郊的“价格优势”正在迅速消失。

Domain研究与经济主管Nicola Powell指出，虽然悉尼仍是全澳最贵的租赁市场，但整体环境呈现“不平衡”状态。

目前全市有30多个Suburb租金由于“租金疲劳”开始持平甚至回落。

Powell表示，由于租金涨幅远超工资增长，民众的经济负担能力已达极限。

许多年轻人像“乒乓球”一样，在离家和搬回父母家之间徘徊。

寻找室友合租，或住在“奶奶房”（Granny flats），已成为省钱的无奈选择。

她强调，租客必须在“搬到更远的地方支付高昂通勤费”和“住在市中心但被迫挤占私人空间”之间艰难权衡。

这场负担能力危机远未结束。

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee则警告称，目前的政策讨论若导致针对房产投资者的税收增加，可能会进一步削弱投资房的吸引力。

这将导致租赁市场房源供应持续减少。

来自印度的留学生Ayesha Shaikh亲身经历了悉尼租房市场的残酷。

22岁的她曾住过屋顶严重漏水的学生公寓，甚至在“游泳池”般的房间里醒来。

后来，为了省钱，她在Kogarah与一名年龄比她大一倍的陌生男子合租了近一年。

通过社交媒体，她搬到了Leichhardt，与另外两名陌生女性合租，目前每周支付375澳元。

Shaikh表示，寻找室友如同一场博弈。

尽管现在有了稳定工作，但申请新租房所需的推荐证明、收入证明以及繁忙的看房流程，仍让她感到压力巨大，也让她迟迟无法搬离。

权益组织呼吁：终结“质次价高”的租房乱象

住房倡导组织Amplify首席执行官Georgina Harrisson指出，租约的不稳定性正折磨着无数家庭。

尤其是在涉及孩子择校等长远规划时，这种不确定感尤为沉重。

Harrisson认为，联邦政府去年宣布的“租房者更好待遇”（Better Deal for Renters）计划是一个好的起点。

她呼吁政府尽快实施国家标准，并采用更安全的租房模式。

通过解决租赁行业的结构性安全问题，彻底制止那些质量低劣却租金昂贵的住房乱象。

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