他们都在买地

当房地产市场仍处调整期，一批产业巨头却在土地市场上频频出手。

2026年4月20日，京东旗下杭州京东霁纬信息技术有限公司以约6.63亿元底价竞得杭州钱江世纪城核心区一宗沿江商业用地。 仅一天之后， 京东旗下北京齐正数智科技有限公司再以17.57亿元底价摘得北京亦庄新城一块商业金融用地 。

两个工作日内，京东拿地金额合计逾24亿元。而这已不是京东近年来的首次出手。2023年京东以31.12亿元拿下亦庄总部对面地块，2025年以1.84亿元底价拿下南京河西南地块建设研发中心。据不完全统计，京东五年内在北京市拿地总金额已近60亿元。

几乎在同一时间，刘强东与章泽天还成立了新公司“天强”，注册资本1000万元，由二人共同持股。有分析人士指出，这是将家族财富进一步机构化，把上市公司资产、个人投资资产、家族长期配置资产放入不同的治理结构中的布局。投资公司与土地布局的同时推进，折射出刘强东在资产配置上的系统性安排。

楼市尚未回暖，京东为何逆势出击？这背后可能涉及两重考量。

一是抄底逻辑。土地价格处于低位，自持物业优化资产结构。 在房地产市场深度调整背景下，核心城市的优质地块价格较此前高峰期已明显回落。以此次杭州地块为例，成交楼面价仅约5600元/平方米，而地块位于钱江世纪城核心区、一线沿江位置。京东通过全自持方式获得优质不动产，既充实了企业资产，又避免了长期租赁带来的租金不确定性和装修改造成本。行业分析指出，互联网企业由租赁转向自持已成为趋势，持有优质地段不动产可对冲风险、优化资产结构。

二是战略驱动。线上红利见顶，线下成为必争之地。 当前线上零售格局基本确定，京东若寻求新的增长空间，线下成为必然路径。在3C数码领域，京东线上市场份额占比约60%，远超竞争对手。刘强东曾公开表示，国美、苏宁两家线下老对手加起来的销售额，还不到京东的两成。传统对手的衰落，为京东Mall及京东五星在线下的扩张留下了巨大的市场空间。杭州地块规划建设建筑面积不少于3.5万平方米的京东MALL，正是这一战略的落地。

和京东一样，今年以来，从互联网巨头到制造业龙头，再到传统实业资本，一批企业正以各自的方式“抄底”土地。

01 互联网大厂的“地主”竞赛

过去一两年间，各大互联网平台明显加大了自持物业的投入力度。

字节跳动今年以来在北京拿地动作频频。 2025年2月，其旗下公司以28亿元底价拿下北京海淀区蓝景丽家收储项目地块 ，规划建设数字经济产业园； 仅仅两个月后，字节跳动全资子公司再以33.05亿元拿下海淀学院路东升科技园三期科研用 地 ，周边三公里范围内聚集了清华、北大、中科院等39所高校和超过百家科研院所。据媒体统计，字节跳动目前在北京的自持与在建物业总面积已超74万平方米，累计投入资金约201亿元。此外，字节跳动2025年3月还以12.14亿元拿下广州琶洲地块，计划建设抖音华南创新基地。 全国范围内，字节跳动置地投资已超300亿元。

字节跳动北京大钟寺办公地点

腾讯方面， 2024年初以64.2亿元在北京海淀学院路拿下综合性用地用于满足办公需求 ；更早的2019年，腾讯在深圳大铲湾以85.2亿元拿下80.9万平方米地块建设“企鹅岛”，建成后预计容纳超8万人办公。

阿里巴巴则联合蚂蚁集团， 在2025年10月以72亿港元收购香港铜锣湾港岛壹号中心13层写字楼，作为两家企业的香港新总部 ，这是2021年以来香港最大的一笔写字楼交易。

香港铜锣湾港岛壹号中心

仔细看互联网大厂从“租楼”转向“买地建楼” ，有三方面优势：其一，自持物业可避免租金波动带来的成本不确定性，锁定长期运营成本；其二，核心城市的优质不动产具有资产保值增值功能，在通胀预期下可作为企业资产配置的重要组成部分；其三，自建园区可按业务需求定制空间规划，实现“职住一体”，有利于吸引和留住高端人才。

02 制造业巨头的土地“重注”

与互联网大厂在核心城市拿商办用地不同，制造业企业的土地投入更多聚焦于产业基地和生产园区建设，金额和规模同样不容小觑。

迈瑞医疗 在武汉光谷生物城建设全球第二总部，项目总投资45亿元，总建筑面积约62万平方米 ，包含研发基地和生产基地两大子项目，聚焦微创外科、骨科、心血管相关三大业务板块。该项目已于2025年7月全面开园运营，成为迈瑞医疗在全球七大供应链基地之一。

迈瑞医疗 全球第二总部

宁德时代则在持续加码产能布局。 2025年6月，其全资子公司罗源时代新能源科技有限公司以约2.69亿元竞得福州罗源897.9亩工业用地，用于建设新能源电池产业基地项目一期，项目总投资65亿元 ，规划建设国际领先的锂离子电池生产线，投产后预计年产值超百亿元。项目将形成“总部研发+罗源智造”的协同格局，带动新能源产业链上下游集聚发展，助力打造福州北翼千亿级新能源产业集群。

产业园区领域的万洋集团，五年内四次在佛山顺德拿地，总项目面积近1000亩。其中最新一期项目总投资约35亿元，预计约定税收贡献超2.4亿元。

制造业企业的拿地逻辑清晰：土地是生产的基础要素投入。在市场调整期，工业用地成本相对可控，且地方对优质制造业项目普遍给予政策倾斜。企业以合理成本锁定长期用地，既保障了产能扩张需求，也以固定资产夯实了资产基础。

03 实业资本逆周期“试水”

更具观察价值的是，一批主业并非房地产的实业资本，正在楼市调整期悄然入局。

文具龙头得力集团是其中最具代表性的案例。自2004年涉足房地产以来，得力房产近年拿地力度明显加大。据不完全统计， 2023年其拿地耗资约50亿元，2024年约25亿元，2025年至今已投入约20亿元，三年合计近百亿元。2025年，得力在宁波一场土拍中以14.22亿元、溢价率27.89%击败中海、华润等传统房企拿下鄞州区核心地块 ，引起业内广泛关注。其拿地策略有鲜明的制造业特征——早期深耕宁海等县域市场，逐步向湖州、台州等周边城市扩张，到行业深度调整期才择机进入宁波核心主城。

在广州，产业资本的入局更为密集。2025年12月，广州成功出让4宗涉宅用地，收金67.28亿元。此前仅12月上半月，广州已卖出14宗住宅用地，总成交价约162亿元。值得关注的是，多家非传统房企出现在买家名单中：包装用纸制造企业广州市永辉纸业竞得住宅用地；此前7月，白云区一宗低密度住宅用地被当地产业资本以11.37亿元竞得；南通的纺织巨头亚伦集团2024年底在广州竞得宅地后，引入龙湖代建合作开发，项目于2025年4月开盘后广受市场欢迎，目前已进入清盘阶段。

尤具标志性的是， 2025年7月，汽车模具行业巨头屹丰汽车科技集团董事长叶华彪之女叶舒祺，通过新注册仅半年的上海祺祥旺宇置业以楼面价20万元/平方米拿地，刷新全国单价地王纪录 。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓分析指出，地产行业步入调整期给了非传统房企抄底拿地的机会，虽然这些跨界企业未必有太多地产开发经验，但通过代建等方式也可以找到心仪的合作方。

跨界拿地的逻辑与纯房企有本质区别：实业资本的现金流来自主业，拿地更多是基于资产配置和逆周期布局的考量，而非追求高周转开发利润。在市场低迷时以合理价格获得优质土地，待周期回暖后兑现价值，这一逻辑在当前的行业环境下正被越来越多实业资本所采纳。

04 土地“对赌”的背后博弈

京东杭州地块的出让条件，揭示了当前土地市场的一大新特征： 地方政府正在用“让渡短期收入”换取“锁定长期回报” 。

根据《地块投资开发协议》，京东杭州地块设置了极为严苛的条件：乙方及其在杭控股企业在该地块年度营业收入须达到10亿元；2026年至2030年，乙方或其实际控制人须连续五年列入《财富》世界500强榜单；须建设一座建筑面积不少于3.5万平方米的京东MALL，竣工后15个月内开业；引入的家电家居商业体运营企业实际控制人也须为世界500强企业；地块40年内100%自持，不得分割、不得转让。

这套模式与当年特斯拉落户上海的对赌条款如出一辙。 根据公开资料，特斯拉上海超级工厂与上海市政府约定：从2023年底起每年须纳税22.3亿元，5年内投资不低于140.8亿元，如完不成将归还土地——而当时特斯拉拿到的土地价格仅为市场价的十分之一。

特斯拉上海超级工厂

字节跳动北京海淀地块同样被设置了“年税收不低于6万元/平方米”的高门槛。

这套“对赌式招商”模式有三个核心特征：一是地方政府以较低的土地价格出让优质地块，放弃部分短期卖地收入；二是通过设置营收、税收、投资等硬性考核指标，锁定企业带来的长期税源和产业生态效应；三是将主动权掌握在自己手中，一旦企业未达标，有权收回土地。这实现了双方的深度绑定：企业以较低成本获得发展空间，地方政府以土地为杠杆撬动优质税源和产业集群建设。

杭州的做法正是典型案例。以6.63亿元出让一线沿江优质商业地块，看似“让利”，但若京东浙江区域中心按规划吸引超4000名员工入驻、年营收超10亿元，杭州市获得的长期税收与产业协同效应将远超短期的土地出让金收益。

从更深层的政策背景看，这一模式的兴起有其必然性。在房地产市场深度调整和土地财政转型的双重压力下，地方政府难以继续依赖大规模住宅用地出让获取收入。2025年全国土地市场的数据印证了这一结构性变化。

05 市场分化

考察2025年全国土地出让数据，可以发现三个关键特征。

特征一：总量微增，但结构深度分化。 2025年，TOP100企业拿地总额达9640亿元，同比增长3.9%。从区域来看，长三角持续领先——前9个月长三角TOP10企业拿地金额2508亿元，遥遥领先于京津冀的959亿元和中部地区的527亿元。核心城市和优质地块仍是资本追逐的焦点，而三四线城市土地市场则持续低迷。

特征二：拿地主体发生历史性切换。 央国企凭借资金优势和抗风险能力，在土地市场中占据绝对主导地位，拿地金额前十企业中8家为央国企，新增货值过千亿元的6家房企——中海地产、招商蛇口、保利发展、绿城中国、华润置地、中国金茂——全部具有国资背景。但与此同时，民营房企的积极性也在持续回升，滨江、邦泰、大华等民营房企均跻身拿地金额TOP30。更重要的是，产业资本和跨界实业资本作为“新势力”的入局，使得土地市场的参与者结构正在发生深刻变化。

特征三：政策引导土地供给逻辑发生根本转向。 2026年，自然资源部政策明确要求：新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，优先保障重大项目建设和民生事业发展；同时建立“增存挂钩”机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积。2025年，自然资源部配合财政部指导各地发行地方政府专项债券5400余亿元，主要用于收储存量闲置土地，更好打造“净地”“优地”。

这意味着，未来商品房用地的供给量将有所收紧，而产业用地、重大项目用地的供给将得到优先保障。在这一政策导向下，具备产业带动能力的头部企业将在土地资源获取上获得更有利的位置。

06 产业资本集体“圈地”意味着什么？

综合各方动向和宏观背景，当前产业资本“拿地潮”背后至少蕴含三重趋势信号。

第一，土地从“开发工具”变为“战略资产”。 房地产高速增长期，土地更多被传统房企视为高周转开发的“原材料”。而在当前周期中，产业资本将核心城市的优质土地视为兼具运营价值和资产保值功能的“战略资产”——它既是业务承载的物理空间，也是穿越周期的财务安全垫。这一认知转变，正在重塑土地市场的买家结构和交易逻辑。

第二，“对赌式招商”将成为地方政府的主流玩法。 当土地出让金收入面临结构性的收缩压力，地方政府将越发倾向于通过“以土地换产业”实现长期价值。头部企业的稀缺性决定了地方间的竞争加剧，那些能带来高税收、高就业、高产业带动效应的优质企业，将获得越来越多的政策倾斜和土地让利。杭州对京东的案例、上海对特斯拉的案例，都将被越来越多城市效仿。

第三，市场参与者进一步分化和专业化。 央国企继续主导核心城市优质住宅地块，实业资本和跨界产业资本在工业用地、产业园区和细分住宅市场扮演愈发重要的角色，纯民营房企的生存空间则进一步收窄。拿地能力越来越取决于主业的现金流支持能力——这正是实业资本敢于逆势出手的底气所在。

回到刘强东的24亿元拿地，表面看是企业在行业低谷期的逆周期操作，深层看却是土地市场逻辑变迁的一个缩影。当土地不再是单纯牟利的商品，当地方政府从“卖地收钱”转向“以地招商”，当产业资本从租楼变成买地——土地市场的价值正在被重新书写。而那些能看懂新规则的人，正在用更低的成本锁定了更大的未来。

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