徐老师的三次“神预测”背后（上）——如何提前预警，成功逃顶？

最近，我打算通过两篇文章，来系统分析过去两年那些被称为“神预测”的案例。

这时，可能就会有人问了：“徐老师，从2024年到现在，上海房价普遍都在跌。就算是你，在2024年帮客户选的房子，不也一样跌了吗？这怎么能叫‘神预测’呢？”

问得犀利，也无比真实。在整体下行的市场里，任何选择都可能回调。但关键在于：“都跌了”的背后，“怎么跌”、“跌多少”，才是专业与运气的分水岭。

最好的回应不是辩解，而是案例。接下来，我就用三个2024年我亲自操盘，帮客户决策的真实案例，拆解给你看。

案例一

清明假期，一通语音咨询刚接通，那头第一句话是：“徐老师，我看了你去年25年1月写御桥的那篇文章，当即就把房子卖了。现在回头看，少亏了30%不止。”

案例二

另一位24年8月找我买房的老客户特意告诉我：“你帮我选的那套世博老破小太神奇了，市场下行，同小区别的房子都在跌，我那套的价格愣是没怎么动。”

案例三

还有一位客户，去年9月曾在周浦和中环内的两个小区之间纠结，听了我的分析选了后者。他最近算了笔账：“幸亏当时听了你的，少跌了20%多。”

这听起来像是运气，或是所谓的“神预测”。但作为上海市场上为数不多的买方单边代理”，我的工作从来不是占卜。这些被时间验证的结果，背后是一套严谨、可复制、且完全站在买方立场的方法论”——也就是我在上个月发表的《房产价值判断六步法》。

今天，我就把这三个刚刚发生的真实对话，连同背后的决策逻辑，为你彻底拆解。你会发现，在无人能预测的绝对涨跌中，理性的“相对计算”远比情绪的“盲目猜测”更可靠，也更能守护你的财富。

案例一【逃顶】预警御桥高点

故事背景：

粉丝因为看了徐老师在2025年初分析御桥房价溢价过高的视频，果断卖掉御桥的房产，并持币观望，避免了大额的损失。

1.宏观判断：御桥板块整体溢价偏高

在2025年1月的分析文章中，我通过对御桥板块内多个代表性小区进行数据扫描，得出核心结论是：整个御桥板块存在普遍性溢价。

穿越周期：涨幅明显过高

通过“六步法”的第三步分析可以看出。相较于2019年底的涨幅，御桥的各个小区已显著脱离“相似地段&相似产品”的基本面。存在普遍的溢价。

2.微观验证：用“控制变量法”寻找参照物

为了更精确地验证这个判断，我采用了“六步法”的第五步，通过类似理科实验的“控制变量”思维。选取了多个其他板块的相似产品与御桥进行横向对比。

例子一：御桥的“万科金色城市” VS新杨思的“万科金色里程”

• 控制了什么？
• 两者均为万科开发、品质相当、户型类似、房龄相近，而且同样都是一梯队单学区。这几乎控制了“开发商”、“产品力”和“房龄”、“学区”等变量。
• 对比什么？
• 对比它们在2025年初那个时间点，相较于2019年基数的价格曲线形态。二者经历了相似的房价高点之后，“金色里程”的价格已经跌破了5年前的价格。而“金色城市”在房价调整后仍然有30%左右的涨幅，而这强烈暗示，后者积累了更多脱离基本面的短期溢价。

• 如上图所示。正如我所料，自2025年1月以来，这两个小区的价格走势呈现明显的“收敛”态势：前期涨幅较大的万科金色城市经历了显著补跌，而调整较早的万科金色里程则相对抗跌。二者之间曾经悬殊的价差被迅速拉近，市场价格向更合理的相对关系回归。

例子二：御桥的“建平地杰” VS张江的“张江集团中学”

仅对比相邻板块还不够。我进一步将 御桥与张江 进行“驱动力含金量”的对比。这一点在我当时的文章中已有详细论述：

• 御桥的学校（建平实验地杰校区）
• 虽然是传统好学校，但近五六年并无突飞猛进的质变，其学区价值已充分兑现。
• 张江的学校（张江集团中学）
• 则同期经历了从民办转公办的重大制度红利，相当于“从无到有”创造了巨大的学区价值。

• 然而，在当时（2025年初），御桥这个“利好已吃尽”的板块，其涨幅竟与张江这个“释放重磅利好”的对照物相比。可能受后者的影响，大家对于学区狂热的溢价没有及时在房价当中体现，很明显有着不合理的涨幅——前者显然被高估了。

通过对比房龄相近、户型类似（约90平小三房）的张江汤臣豪园四期（对口张江集团中学）与御桥万科金色城市（对口建平实验地杰校区），自2025年1月至今的市场表现清晰揭示了二者价值的差异：御桥跌幅约30%，张江跌幅约15%，仅为前者一半。

市场结果验证：听从建议在2025年初卖掉御桥房子的粉丝，成功规避了后续板块的显著补跌，叠加他一直观望没有置换，避免了房价金额30%的损失。

总结

以上，就是通过“六步法”提前预警风险、帮助客户成功“逃顶”的全过程。但这套方法论的价值远不止于此。

在同样的下行市场中，如何逆向操作，找到那些跌得更少、甚至能率先回暖的资产？又如何在不同选项中，做出那个能持续跑赢大盘的更优选择？

在下篇中，我将通过另外两个实战案例，为你拆解“六步法”在【淘金】与【避坑】中的具体应用。你会看到，专业的决策如何让客户在普跌的市场中，依然守护住宝贵的财富。

（未完待续，敬请期待下篇）

我是徐老师，屋思道房产咨询创始人，上海单边买方顾问模式的先行者与践行者。我的决策模型已写入上海财经大学《房地产金融》教材。

上财jin融硕士|《房地产金融》本科教材撰稿人

⭐服务100+家庭|12次亲身购房实战

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