供应萎缩VS注册量创13年同期新高 港楼市再获推升动能？

观点网 香港报道：4月24日，2026年4月香港楼市呈现「价量齐升」的复苏迹象，首季成交量创13年同期新高。随着全面「撤辣」效应发酵、减息周期启动，加上供应结构出现关键转折，香港楼市正从「买家主导」的深度调整期，过渡至「卖家主导」的新阶段。差饷物业估价署最新报告确认去年住宅市场全面复苏，而未来私楼落成量将连跌三年，在供需天平急速逆转下，楼价上行空间正被重新打开。

差饷物业估价署24日正式发布《香港物业报告2026》，提及2025年住宅物业市场全面复苏，受惠于市场表现强劲及利率下调，在市场气氛良好下，销售市场明显反弹，售价在连续三年跌势后录得温和升幅，交投量更升至4年新高；但非住宅市场仍然偏软。

根据报告指出，住宅售价在2024与2025年第四季相比，录得2.5%的温和升幅，一 手和二手市场交投量在去年上升至6.3万宗，按年升18%，成交价低于 400万港元的成交数目占整体交投量的比例有所增加。

至于落成量方面，去年私楼落成量为18,448伙，按年减少24%，由于入住量达19,365伙，入住量高于落成量，令到年底空置率回落至4.3%，按年跌0.2个百分点，相当于56,081伙。

差估署预测，今年私楼落成量16,975伙，按年减少约8%，当中以大埔、西贡(包括将军澳)及九龙城(包括启德)占最多，分别涉及3,152伙、2,578伙及1,681伙。而2027年落成量则预计为15,362伙，以九龙城(5,276伙)、北区(2,880伙)和屯门(2,741伙)占最多。

事实上，香港楼市自2025年中开始有回暖迹象，至2026年首季，香港物业市场在多项利好迭加下，迎来了近年罕见的强势开局。据土地注册处数据显示，今年首季整体物业（包括住宅及非住宅）注册量录得 23,292宗，按年大幅上升约46.4%，不仅创下 十三年同期新高，更展现出市场强大的购买力。

住宅市场成为火车头。一手私宅及二手住宅合共录得近2万宗注册，按年增幅超过五成。其中，一手楼市表现尤为亮眼。中原地产数据显示，首季一手买卖登记达 5,354宗，按年升47%，创下 二十二年同期新高；涉及金额更高达 627亿港元，按年劲升 102%，刷新有纪录以来同期历史新高。在登记数据存在滞后的情况下，实际一手成交量更高，反映发展商以贴市价推盘的策略奏效，成功激发「迟买更贵」的担忧，促使购买力一窝蜂涌现。

二手住宅市场同样不甘示弱，成交量按年大增41%至约1.46万宗，创下近 5年同期高位。这种一、二手联动的炽热景气，令整体一、二手成交金额合共达 1,545亿港元，按年升近九成，仅次于1997年首季的纪录，成为历史同期次高。

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰指出，积压购买力释放，多个新盘销情火热，一、二手楼市同步畅旺。中原楼市大数据显示，今年首季共录得17006宗一、二手私人住宅买卖登记，按年大升63%，由去年同期的10411宗跃升至十五年新高，仅次于2011年首季的24396宗。

他指出，中原城市领先指数（CCL）首季录得5.59%升幅，一季度升幅超越2025年全年的4.7%。CCL最新报153.67点，较去年低位134.89点，反弹近14%。

另外，本轮升浪的一大特色，是绝迹多时的「扫货潮」重现江湖。中原的数据显示，2026年首季全港新盘录得 271宗「大手客」入市个案，按年急增 1.3倍，涉及 715伙，成交总额达 73.3亿元。这类大手交易量占整体一手登记逾一成，创 2008年后的十八年同期新高。若与「撤辣」前的2023年首季仅15宗相比，今年首季更录得 17倍的惊人升幅，反映政策放宽后市场迅速回暖，大手客入市意欲显著提升，投资气氛升温。

展望第二季，业界普遍抱持乐观态度。陈永杰表示，今年首季的「小阳春」有望延续至第二季。第二季向来是楼市传统旺季，在目前良好的财富效应及资金流入推动下，次季表现有望更上一层楼。

他预测，第二季一、二手成交量有望挑战 2万宗水平，中原城市领先指数（CCL）亦有机会升至 160点。支持这一看法的理由包括：中东局势动荡令人民币避险情绪升温，资金持续流入香港，内地客积极入市为楼市提供额外动力。中原地产香港住宅部首季营业额已录得逾12亿元，创19个季度新高，该行预料第二季成交量及营业额将较首季再有 20% 增长。

而利嘉阁地产研究部主管陈海潮表示，根据差估署今日发表的最新《香港物业报告》，2025年楼市全面复苏，而未来两年供应萎缩将成为市场主调。2026年私楼落成量预计按年再减8%，这种连续三年的供应递减趋势，配合利率相对低企、金融市场稳健及购买力持续，预料将支撑2026年楼价全年录得15%的升幅。

租赁市场方面，随着入住量超越落成量，空置率已回落至4.3%，反映真实租用需求旺盛。受惠于政府人才计划及家庭分支需求，预计租赁旺季来临后，租务去货速度将进一步加快，全年租金看升7.5%。陈海潮指出，在「供应收缩、需求稳健」的格局下，香港楼市正进入新一轮上升周期。

不过信银国际首席经济师丁孟指出，港息大部分时间跟随美息变动，若今年联储局减息机率及次数下降，港元拆息的下行空间将非常有限。他对本地楼市维持中性看法，认为人口净增长未见明显增加，虽然库存有所消化，但供应仍处于较高水平。近期楼价上升令租金收益率下降，在利率没有大幅回落的情况下，从资产现金流角度衡量，楼市缺乏明显上升空间，预计今年香港楼价升幅约为5%。

总括而言，2026年首季香港楼市已成功摆脱跌势，在政策市及资金市的双重推动下，展现出极强韧性。随着一手货尾快速被市场消化，第二季发展商将更有条件加价推盘，楼市「价量齐升」的局面在短期内将难以逆转。

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