专家观点 | “城乡建设用地基准地价与土地价值管理”专题研讨咨询会专家发言摘录（一）

编者按

2026年4月17日下午，上海自然资源研究中心（智库）组织举办“城乡建设用地基准地价与土地价值管理”专题研讨咨询会。会议特邀自然资源部、高校、国际咨询机构、评估机构等领域的11位行业知名专家，围绕最新发布的2026版基准地价成果展开深入研讨。上海自然资源研究中心（智库）对专家们的发言精彩观点进行了梳理提炼，以飨读者。

细分赛道、贯通全程——从基准地价看超大城市空间增益逻辑

范 华

上海市自然资源调查利用研究院 副院长

上海此次基准地价更新思路清晰，具前瞻性和务实性，围绕“精准调控、服务战略、城乡一体、降本增效”，打破了传统“普涨普跌”模式，是一次“精准施策、标本兼治”的标杆性管理改革。更深层意义在于以细分赛道、贯通全程的方式，响应超大城市空间增益逻辑——在存量发展时代，通过分区分类的精准配置，使得空间利用的社会、经济、生态、环境等综合价值进一步被识别、被定价、被激活、被实现，让土地可以在最适宜用途上释放最大的综合效益。基准地价作为重要的“价格锚”，成为政府调控土地市场、优化空间资源配置、引导产业布局、促进城乡融合发展的关键政策杠杆，全面嵌入“规划、收储、供应、使用”一体化管理流程，逐步发挥着不可替代的贯穿式、基底型的作用。

从具体内容来看，2026版上海基准地价围绕产业培育发展、重点区域打造、城乡统筹融合、全周期价值管理四大方向实施精准更新，形成差别化、系统性的空间增益路径体系。

一是产业用地基准地价更新以降本增效为导向，实行细分类型、梯度定价，释放出明确的产业支持政策信号。2026版上海基准地价针对四类产业用地，分类分级制定平均价格水平，整体价格全面下调，且呈现 “越往外围、降幅越大” 的梯度特征。此次调整紧扣产业布局规律，落实产业用地保量控价，引导降低制造业用地成本，依托郊区地价优势吸引大型制造业落地，结合绩效评价实现精准供地。其空间增益逻辑，在于通过精准配置降低优质产业的土地成本门槛，让“好马吃上好料”，从而激活产业用地的单位产出效率。此举以真金白银降低实体经济用地成本，进一步推动“好项目不缺土地、好产业不缺空间”，为优质项目和科技产业提供低成本、高适配、可持续的空间载体，为产业高质量发展夯实土地要素保障。

二是重点区域住宅商办用地基准地价更新坚持战略导向，实行差异提级、价值引导。一些重点板块，如滨江核心段与复兴岛等新兴增长极，住宅用地和商办用地基准价提级，客观体现了规划实施与资源集聚成效。其空间增益逻辑，在于“价格锚”设定与预期引导，通过抬高战略板块地价锚点，向市场释放明确导向，推动土地、资金、人才等要素向重点功能区集聚，助力区域功能升级与价值提升。

三是城乡建设用地以融合发展为导向，创新实现同地同价，推动土地要素平等有序流转。本次更新首次建立全市城乡统筹一体化定级定价体系，采用统一估价标准，从市中心至远郊农村实行同一价值标尺，实现城乡土地 “价格平权”。其空间增益逻辑，在于去除了乡村土地价格的差异化“标签”，使乡村产业、文旅及公共服务项目可按统一定价标准获取土地，也可以等价置换，有效盘活集体建设用地资源，提升全域土地综合利用效率，为乡村振兴注入强劲动力。

四是管理环节以存量优先为导向，贯通土地全周期管理，有效稳定市场预期、促进资产盘活运营。2026 版基准地价将地价工具深度嵌入“规划—收储—供应—使用”土地全生命周期管理，以合理可控的价格水平，在各环节中实现稳定预期、促进高效运营的目标。在规划环节作为区域价格指引，收储环节作为补偿评估依据，在供应环节作为出让底价参考，在使用环节又为续期、提容等明确测算依据，全方位稳定市场预期。以工业用地为例，差异化下调有效降低远郊园区收储盘活与“小散乱”园区成片整治成本，同时减轻优质企业续期、升级、扩产的用地负担，激发存量自主更新动力，增强市场韧性。由此形成 “降成本-增供给-提效率-促产出”的空间增益链条，与上海3年盘活100平方公里低效产业用地工作目标形成闭环。

结语：上海基准地价的每一次迭代升级，紧跟国家土地制度改革步伐、契合超大城市发展需求，从最初基础的定价工具，迈出了超大城市空间增益杠杆的“关键一跃”。随着“规储供用”一体化制度的深入推进，相信基准地价还将继续优化完善，在上海探索超大城市空间创新治理中发挥更加精准、更加坚实的政策功能。

（来源：上海自然资源研究中心）

上观号作者：上海规划资源