现阶段，砍价多的房子不要买

本篇主聊微观，且针对二手房。

最近一个时期的市场，和去年底大不相同。

市场经历了前后近4个月的博弈，这是近4年来最长的一段博弈期。

如果对比去年底的“砸穿价”，的确有不少房子挤掉了土壤里最后的“气泡”，夯得很实。

这类房子，具备两个特点：没有竞品、没有平替、对比高点有足够的跌幅且略有微涨。

（注意：这里可能说的不完全是“小区”的概念，很大程度上是更微观的某种户型、某套房源）

而这种唯一性，又区别于大家常说的“稀缺性”。

它是当下这个节点里，结合小区环境、价格段匹配、成交价、户型功能、楼层视野等一系列的因素，体现出的唯一性，是一种短期的、微观的描述。大家常说的“稀缺性”，更多是中远期、不是微观的描述。

再进一步解释：并不一定某套老破小就不唯一，相反，也并不一定某套房子处在一个次新环境好的小区，就确保唯一性。

我知道有点绕，需要放在手头的事，来细细感受这个概念。

还是举个例子吧：金融街·融府。

谁来也不能说它是个差小区，地处丽泽板块，又是2020年的房龄。

至于现阶段竞品、平替就不说了，能列出一大筐。

（再次提示：注意要结合多个因素，不单单是小区一个因素）

就单说价格，上面的那个户型，25年8月成交单价是8万3。

现在这套小区内关注度最高的B看好房，目前挂牌是695万。

按照我的逻辑，630万往上，现在每多卖一万块，都是业主占便宜了。

换句话说，这种房子，应该会继续调整，除非有一种可能，北京明天就立即全面暴涨，就算这种不可能的假设出现，它的涨幅也会跑输，即：背着抱着一样沉。

这种房子有几个相对共同的特点：

1.本小区在下跌期成交频率很低，且板块周边竞品房子，成交频率也很低。（注意：这两个因素要同时存在，单一出现不能武断下结论）

2.大概率最低价不是出现在去年底。

3.近4个月博弈期，挂牌房源量不降反增（不限于单一小区的挂牌数量）。

以上三点，可能同时出现，也可能出现一到两个。如果你想换房的话，那大概率要抓紧卖房。

我知道，对于买房者而言，今天这篇文章的这种感受是一种悖论。

因为任何时候买房，买房者对“绝对价格的认知”是相对模糊的。

更多是一种心理感受，感觉“自己砍多了，占了便宜”，才好出手。

而这种心态特别不适合现在这个节点，换句话说，如果某套房突然砍掉很多（无论是谈判现场还是场外砍价），它大概率就不是现阶段“夯实的资产”。

本篇纯粹是微观讨论，完全不涉及宏观的多与空。

至于像那种大宏观“北京房子还要全部再跌30%”的情绪化言论，就不要在评论区抒发感情了，我理解你没买、还想买房的心情，但更同情你对微观市场匮乏的观察。

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