地价降48%，石景山楼市要变天了~

三批次供地，石景山黄庄村地块率先被激活，该宗地块入市后，石景山新房全都要乱套了

起拍价格腰斩

黄庄村地块属于“二进宫”，2024年首次上架，当时地块的起拍价格是42.43亿元，楼面底价5万元/㎡；时隔两年，黄庄村地块再次上架，起拍价降到了22亿元，比2024年跌了48%，楼面底价也降到了3.3万元/㎡

当然地上建筑规模从2024年的8.49万平方米，降到了2026年的7.23万平米，容积率也从2.55降到了2.15

地价低了，建筑规模也缩小了，容积率也降低了，地块的宜居性越来越强，房企拿地的压力也减轻了很多。

和海淀一路之隔。

对于买房人来说，更关注地段。

黄庄村地块位于石景山八宝山街道，莲石东路南侧，位于西四环至五环之间，紧邻海淀玉泉路板块，是石景山与海淀交界的核心地段。

这也是近几年石景山新房里最靠近四环的项目。

周边生活一般。

临近地铁1号线八宝山站、玉泉路站直线距离约1.5公里以上，距离比较远，自驾靠莲石东路连通主城。

商业方面，靠近永辉广场、万达广场、五棵松商圈等。

医疗：清华大学玉泉医院等。

公园这块有调色板公园、旺景公园、北京国际雕塑公园等。

但是地块最大的缺陷就是周边城市界面比较差，北侧紧邻莲石东路和京九铁路，或有噪音影响，所以未来这个地块大概率会做500至800万左右的刚需和刚改户型。

这也是石景山当前供应的主力，库存巨大，黄庄村地块入市后，石景山刚需户型要进入到新一轮内卷。

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石景山在售及待售新房项目约12个，总存量约3117套。

近九成的供应，都挤在了古城、首钢、苹果园这三大相邻板块，沿着长安街西延线形成了巨大的新房走廊。

从总价上看，500-800万的产品是市场的绝对主力，占比超过60%。

800-1200万占比约25%

而1200万以上的顶豪产品只占约10%。

所以石景山这几年新房市场就只有一个主题，就是内卷降价。

黄庄村楼面价只有3.3万元/㎡，未来卖5万元/㎡，直接卷死同行，而且黄庄村从地段来看，靠近海淀和西四环，可以吸引很多来自金融街和海淀的通勤党。

周边二手房，远洋山水目前成交价不到4.5万元/㎡新房5至5.5万元是比较合理的区间。

我个人猜测，这个地块中海拿地的概率比较大，也可能是小户型起步，主力80、90平米的三居为主。

接下来盘点一下石景山几个板块的新房。

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首钢园

首钢园分布的范围比较大，产品方面前几年的改善，比如中海寰宇天下五期和元玺，都以120平米以上的大户型为主，已经开盘两年多，目前还有一些库存的房源，目前特价房的单价6万左右，改善户型，再加上超强的精装配置，性价比在城六区都是最好的改善项目

长安源境位于首钢东南区，距离核心城区比较远。2024年开盘，卖的一直都不好，地铁口规划的十一号线支线，户型是102平米三居起步，主力户型是120平米四居，目前特价房单价5万多。

长安玖章位于古城南板块，长安街首排，周边生活配套完善，距离地铁1号线古城站比较近，而且城市界面比较好，周边都是新建成的改善项目，比如长安九里、长安悦喜等

璟瑞长安样板间已经开放了，项目主打小户型，目前单价小户型5.6万元起步，目前，据说排卡比较好。但是石景山比较入门的刚需项目。

西黄村-广宁

石景山西黄村的优势就是守着地铁6号线，中海瑞文里去年开盘，小户型卖的比较好，目前还有一些房源，项目临街6号线西黄村站和杨村站，出行方便，而且和海淀一路之隔。但是周边生活界面太差，没有大型的商业，而且项目被老破小包围，未来发展空间受限。

玉华玖章和瑞文里是同期出让的地块，都是中海的项目，玉华玖章纯改善项目，目前存量比较少，和海淀一路之隔，享受海淀的配套，周边被城市公园包围，生态环境比较好，整个社区低密纯粹，单价在7万以上。

五里坨、衙门口

五里坨已经好几年没有供应新房了，主要是度假资产，周边生态环境很好，山景房。但是交通不便，距离主城区太远，没有参考价值。

衙门口是2022年的热点地段，位于丰台和石景山交界，当年的指导价高达7.8万元至7.9万元/㎡，板块内先后有长安悦玺，中海学仕里、学府里等，主要以小户型为主，目前剩余的房源比较少，但是衙门口周边太荒了。地铁、商业、医疗都比较稀缺，比较能拿得出手的就是学校，对口爱乐实验小学和京源中学，在石景山排名不错。

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石景山买新房，主要是守着500—800万预算，黄庄村地块从板块上是最优选，最靠近四环，紧邻海淀，但是还要看后续的产品和城市界面情况。

追求性价比与成熟配套：首钢·璟悦长安，530万起买三居

看重轨交通勤：中海瑞文里、保利璟山和煦，总价600-850万。

即将入市的璟瑞长安，主打性价比，88-100㎡的小三居将填补该总价段的空白，有望成为“爆款”

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