首开热卖406套、网签却回调1套！中建方程国贤府5%低利润率真相

长期关注北京丰台楼市和央企地产项目的我们发现，丰台河西中建方程国贤府（双央企中建方程、中建智地联手打造），4月11日首开就卖了406套，开局很稳；但开盘后网签却罕见回调，从222套降到221套，成交均价也微降。这一变动不算大，不影响整体去化，却能给区域楼市网签和房企运营提供不少参考。

图源：中建方程官微

406套热销vs1套回调 反差数据里的小细节

据中建方程官微消息，该项目4月11日正式开盘，首开就卖了406套。放在丰台河西当前的楼市环境里，这个成绩能看出市场对双央企实力和项目定位的认可，也确实给片区人居升级帮了忙。4月15日项目启动网签，到4月16号晚上，两天就网签了222套，延续了开盘的热度，这个速度在同区域同类项目里算中等偏上。但之后一周，网签就停在222套没动，直到4月23号出现变动——网签少了1套，变成221套，成交均价也从45594.54元/㎡微降到45578.05元/㎡。结合长期跟踪北京楼市网签的经验，这种已网签再变回预订的情况不多见，值得好好拆解下。

图源：中建方程官微

查住建委官网楼盘表就能知道，这次网签回调，是8号楼三单元701户的房源状态变了——从“已签约”改成了“已预订”。公开信息显示，这套房建面117㎡，是项目主力户型，预售单价56113元/㎡。有意思的是，8号楼是项目定位偏高的楼栋，已经网签39套，成交均价最高达到4.84万元/㎡，是整个项目最贵的楼栋。这栋楼去化很稳，单套房源状态变动，多半是个别交易环节的正常调整，不是项目去化出了问题。

图源：北京住建委官网

楼面价2.84万/㎡+双央企国 贤府热销的关键底气

回头看项目背景，它是丰台张郭庄6028地块的开发项目，2025年12月16日，中建方程和中建智地联合体以13.54亿元底价拿下这块地，楼面价约2.84万元/㎡。从项目规划来看，占地3.18公顷、地上建面4.93万㎡，容积率1.5，建了14栋7-11层洋房，一共约508套房源，主力户型78-117㎡，备案均价5.2万元/㎡，还严格跟着北京“好房子”的要求来做。这个规划既贴合丰台河西的转型方向，也补上了区域高品质改善房源的缺口，这也是它首开能卖得好的基础。

图源：房天下网

要说项目的核心竞争力，主要在区位潜力和产品适配这两点。项目在丰台河西园博园核心区，这里是北京西南部的重要发展板块，属于“两园一河”战略承载区，靠着园博数字经济产业园、云岗航天、北宫低空经济这些产业集群，正慢慢变成生态宜居、产城融合的现代化城区，发展潜力不小。另外，项目离张郭庄双地铁枢纽也就直线300米左右，周边还有人大附中园博园校区、北京十二中河西分校、园博园合生汇等在建配套，这些配套慢慢落地后，居住价值还会提升。产品上，依托中建集团的“好房子”体系，做的低密洋房，既实用又有品质，收纳系统、园林设计这些细节，能满足家庭不同阶段的居住需求，这也是市场认可它的重要原因，也给片区住宅做了个好榜样。

仔细看项目去化细节，不同楼栋、户型的去化差别挺明显，这在改善型项目里很常见。楼栋方面，除了8号楼表现稳健，4号楼卖得最好，网签29套，去化率超七成，大概率和它的楼栋位置、户型配比有关；1号楼就稍差些，40套房源只网签4套，去化率大概10%，可能是位置、价格定位的问题；2号楼成交均价最低，4.37万元/㎡，应该是为了带动整体去化、平衡节奏。户型方面，78-117㎡的四款主力户型，去化率都在50%左右，比较均衡，说明项目户型刚好贴合区域主流改善需求，没出现供需错配的情况。

从运营背景来看，国贤府是这个产品系的第六个项目，也是目前唯一落在北京城六区的国贤府项目。懂中建体系分工的都知道，这个项目由中建方程主导操盘，中建智地只持有7%的权益，这和两家企业的层级有关：中建方程直接隶属于中建集团，而中建智地是中建一局的下属公司，属于中建集团三级子公司。这种层级差异，让中建集团把国贤府这个核心产品系交给中建方程操盘，也从侧面保证了项目的开发品质和运营水平。

5%利润率贴合集团战略 1套回调不影响大局

结合中建方程近期的发展战略，4月17日他们开了2026年一季度运营分析会，明确要“加快地产项目去化”“刚性完成回款目标”。测算下来，国贤府当前成交均价4.56万元/㎡，对比2.84万元/㎡的楼面价，利润率大概5%，这个水平刚好契合公司“低价走量、快速回笼资金”的策略。所以，项目首开就推出大量房源、想快速卖出去，本质是响应集团要求、落实回款目标，不是单纯为了冲成交数据。

图源：中建方程官微

综合来看，国贤府首开406套，确实带动了丰台楼市的活跃度，也能看出市场对双央企实力、项目区位和产品品质的认可。这次网签回调1套，结合数据和行业经验来看，没对整体去化造成影响，大概率是个别房源的交易流程调整，比如客户资质审核、合同细节协商之类的。值得一提的是，这种罕见的网签异动，能给区域楼市网签监测、房企项目运营和交易流程规范，提供不少参考和借鉴。