北京买房：理清思路，购房建议1863

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我很不理解，在北京房价明显下跌的时候，到底什么人在买房？真的有人买房吗？有钱人都怎么想的？他们的钱从哪来的？我认为有钱人都是应该懂投资的，怎么竟然会在这种时期买房？不可理解

A：

1、不理解就不理解吧，人和人之间最大的差距其实就是认知，很多时候比人和动物都大。无所谓谁的认知更强，只看谁的运气好赶上了风口而已。

另外说一句，您的不理解，或许已经是另外一个群体的共识了。等您顿悟的时候，更或许早已是人家的常识了。但很多人明明知道了很多道理，但仍然过不好这一生。或许是知道的晚了，也或许是因为想的太多，而做的太少吧。

2、什么人在买房？房子是用来住的，有需求的自然会买呗，衣食住行的刚需品莫不如此。汽车是确定贬值的，什么人在买车？燕窝的营养价值确定性的不如鸡蛋，什么人在消费？对孩子的教育投资大多数都是回不了本儿的，什么人在生孩子？

人与人的追求是不同的，取决于自己的能力和欲望。得不到的时候焦虑，得到了或许也就无所谓了。

3、是否真的有人买房？这看新小区吧，如果有人入住，那就说明确定性的增加业主规模了。

4、有钱人怎么想的？他们一般不会告诉别人，信息在任何时代都是最值钱的。别看现在信息大爆炸，但在我看来，网上99.99%都是无用信息，反正我查资料的时候从来都感慨有效信息不足。

您其实可以努力成为有钱人，然后自然就知道他们怎么想了。否则人类是无法想象自己没经历过的事情的，就像D丝不能写爽文似的，能想到的都太Low。

5、钱从哪儿来的我更不知道了。但我刚刚看了看北京的数据，住户存款余额是7.6万亿，而口罩前的2019年是5.7万亿，增加了1.9万亿。以北京1000万个家庭来说，每户增加19万。您家增加了多少，被平均了吗？

另外北京“住户中长期贷款（房贷）”余额是2.7万亿，而2019年是1.9万亿，增加了0.8万亿，平均每户又贷了8万块。您家如果没增加，那就又被平均了。

也可以把以上数字计算一下，存款是7.6万亿，房贷余额2.7万亿，那北京住户的净存款就是4.9万亿。1000万户家庭，平均每户净存款50万左右，而且还不包括房子+车子+黄金+股票+理财+锅碗瓢盆儿的价值。

那如果户均是50万，而其中必定有人被平均，也或许就有人独享了几家的存款吧，弄出个几百万来也有可能。对了，我听说招行私人银行的门槛是1000万存款，但已经拥有了200万客户。这还只是招行的，其他银行的有多少？您猜。

6、有钱人未必都懂投资，靠运气+时代红利而赚钱的才是大多数。或者说是天时地利人和，在正确的时间，正确的领域，做了正确的选择才成功的，缺一不可。

7、总之您继续思考吧，替有钱人焦虑也不是坏事儿，他们巴不得您永远思考呢。

仅供参考。

二

Q:

最近想给女儿买房。预算有限，只有300万左右。女儿是单身。目前不考虑学区。只考虑通勤和周边商业配套。因为是一个人所以只想买一个一室一厅的房子。她目前在广安门上班。我们看了7号线的房源。主要看了金泰先锋和金海国际。金泰先锋是60多平米的大开间可以改成一室一厅。金海国际是正规一室一厅。我想咨询一下章哥能否给个建议。

A：

1、广安门上班，那应该是西边的丰台石景山更方便啊，东边百子湾的通勤远了点儿吧？当然朝阳的商业配套确实占优，从整体氛围来说比西边强。

2、百子湾从地段儿来说不算太强，通惠河+铁道封住了北边和东边的交通。所以过去是只能是跟西边互动，现在则是看南边广华新城的发展了，板块整体算中等吧。

板块内金泰先锋北区算不错的小区，但应该是一居很少，您看的是南区的吧？自住挺合适的，大开间也舒服，就是价格走势不太强。金海国际的也差不多，更适合自住，其他方面的期望值别太高就行。

多说一句，我们开发商之所以推出开间这种户型，其实是没办法，实在不好设计，否则就隔成一居室了，还能多卖钱呢。所以多数开间都不太好改，就算改的效果好，将来如果出手的话，接盘人也会以不喜欢来砍价，所以大多数都不太好要高价。

另外开间这种产品的适应人群相对窄，主要就是单身和小家庭，有了孩子的都不太合适。而商品价格是供需关系决定的，接盘的人少，价格走势就相对弱。一居室相对强点儿但也差不多，尤其是户型偏大的，自住很舒服，但因为利用率不高，所以租金方面一般不占优，价格走势也就偏弱。

3、总之您这是典型的自住为主，从地段、小区到户型都是，那就主要看自己的喜好吧。只是多说一句，如果也有将来换房的想法，那从保值角度一般是紧凑型的小两居占优，70左右的，然后是不超50平的一居。

另外再多说一句，这俩小区的开间和一居基本都70平左右，而您的预算是300万。那如果是这面积+总价的房源，无论报价还是成交价，在楼座、楼层或朝向上都有瑕疵的可能。所以多考察吧，尽量避开瑕疵和硬伤。

仅供参考。

三

Q:

我现在改变主意了，现在决定保留南邵的房子，租出去，然后在亦庄核心区买个一居，用于孩子转学，然后租房住。目前价格在200以下的一居，大概率就是贵园北里和南里这种步梯回迁房，以及东晶国际，博客雅居，燕景佳园这种电梯塔楼。麻烦您帮忙分析下，应该买哪种呢？我应该考虑哪些方面？

A：

1、为孩子转学，小学转还是小升初转？如果是小升初转，那就甭管哪个小区，只买溢价最低的vs流动性更好的，因为这种房没必要长期持有，用完了看行情卖掉就得了。

我印象中东晶国际有合适的，去年有网友买过，40平左右的200万吧，租金不到4000，溢价在亦庄算低的，至少是不高。

2、如果是小学转，那一般建议留到初中，以防政策有变化。我要建议是先看贵园，尽量买户型小的，但这边也小不到哪儿去，好像都超50平了。然后是找中间楼层没瑕疵的，租售比尽量低吧，550左右有可能，别超600的。

买不到合适的再看塔楼呗，找个得房率高的楼栋（每栋楼都不太一样），然后就是看楼层+朝向，租售比越低的越好。

3、考虑哪方面？贵园这种没什么特殊的，塔楼之所以找得房率高的，是因为住建部一直在准备按套内面积计价。意见稿在2020年就出台了，说不好什么时候会在北京实施。那如果都执行了，对得房率低的就至少不是利好，无论是小公寓还是博客雅居这种户型偏大的。燕景佳园是规模偏小，一共才几百户，这种小区越老就事儿越多，物业赚不到钱就更容易惹麻烦。

4、总之如果短期持有就先看东晶国际吧，长期的索性买老破小，能找到溢价低的最好。

仅供参考。

四

Q:

请教一下，预算700-800，亚运村的安慧北里逸园、惠西西街的胜古家园，还有拂林园，这三个小区，都有三居的户型能够出手。

因老人养老，大概率会住个十年左右。不考虑学区，仅考虑地铁近，医院近，生活方便，能停车，通勤时长可接受。从保值和后期流动性上，您更推荐哪个小区？

A：

1、安慧北里算学区房，对口陈经纶嘉铭西区。但三居的应该没什么溢价，7/800万也肯定是板楼户型好的，先看这里呗。不过别买面积太大的，老小区的大户型自住更合适，而且面积大说明单价低，价格走势也就普通了。

2、胜古家园都是塔楼，看二期的城市出品吧，商品房，应该有户型不错的，但估计也不太好找。反正常规建议是同等情况下先看板楼，实在没合适的再看塔楼。

3、佛林园怎么说呢，到目前为止的价格走势普通，否则也不会现在的价格。旁边万科的也是商品房，同时期的价格也没贵多少，但现在价格差距挺明显了。小区户型偏大，维护的也普通吧，而且前些年一直都说是噪音明显，真买的话问清楚吧。这小区肯定排第三，那俩没合适的再说吧。

仅供参考。

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