东城的学区房，怕要走下坡路了

东城买房上学，预期可以降一降了。

这篇会得罪人，但都是实话，我不说也有人说。

前两天，看了和平里学区的成交对比数据：

25年3月均价约10万，成交102套。

26年3月均价8.3万，成交96套。

你会发现，和平里今年热度甚至降了，这也是东城的缩影。

先看和平里这学区，在东城是什么水平呢？就看属地初中。

171中学不用介绍，这是东城数一数二的初中。

54中现在是东城top6，25年中考全区前9名占2人，前200名有16人。

142中加入了171集团校，25年中考平均分456.5分，稳居全区上游。

综合看，和平里的升学牌面是东城独一档。

学区占优，3月份宏观市场又火爆，热度本该水涨船高，但和平里的成交却不及预期。

核心点在于，东城的学区整体在走下坡路。

参照人口趋势，从19-20年，京籍出生数已经从132634人降到100368人，下滑了24.3%。

这批孩子在25-26年上小学，用宏观样本推演，可以大致认为，北京26年的幼升小生源比25年降了2成以上，上学的孩子少了。

另外，从人口疏解方面，上边的规划很明确：

推动北京中心城区功能疏解提升。

而北京中心城区，指的就是东西城。

按这趋势，东城还会疏解，央企单位留下来读书的子女也将减少，这是利空因素。

再看学区属性，东城向来以托底性见长。

就说25年，东城的公办普高录取比例有95.36%，本科率98.7%，两项数据都是北京第一，这是东城买房人关注的点。

问题在于，随着生源量螺旋下降，在可预见的将来，上高中和大学本科逐渐没什么门槛了，东城这点优势也将不复存在。

今后，家长们追求什么呢？答案是：拔尖培养，未来真正稀缺的是985名校，对于牛娃的加工能力变得极其重要。

聊拔尖培养，就戳到了东城的肺管子，因为确实不擅长。

看近些年高考成绩，东城只有二中达到北京前10水平，还是集全区之力掐尖的结果。

而在这方面，恰好是海淀、西城的绝活，全面压制东城。对比数据就不展开了，侮辱性太强。

这就意味着，在存量博弈中，东城的上学客群也会被西城和海淀稀释。

其实东城也考虑到了天花板有局限，去年开始“发奋图强”，某些牛中已经在加大力度点招，以此留住区内优质生源。

但无奈今年“阳光招生”要动真格，东城刚想大力掐尖，又无处发力了。

这也就导致，在东城买房上学，未来会逐渐鸡肋化。

到最后，东城有点热度的学区划片只存在于两类：

一是绝对头部的片区，也就是和平里了，安交现在勉强能挤进这一列。

二是其他区域的头部热校，以直升为主，比如东崇前的文汇小学，北东的史家实验小学，东朝建的汇文一小，也会聚集地缘性客群。

反观东城大部分学区，由于需求下降，选房也会逐步剥离教育属性，最终回归品质和地段。

举个例子，就像东崇前的新怡家园，龙体的冠城名敦道B区，天永的天坛府，各类没有学区溢价的改善盘也还是硬通货。

尤其在26年房市回暖的基础下，东城这些稀缺品可以考虑。

当然了，房源选筹是另一件事，同样关乎保值。