东京多区出重拳，严管“住宅变旅馆”

面对“住宅变旅馆”引发的邻里纠纷与社区矛盾，东京都心多个行政区终于不再沉默，开始收紧管制“缰绳”。

4月16日，东京都目黑区宣布，为应对区内利用独栋住宅或公寓楼运营的小型旅馆激增带来的噪音、垃圾等投诉，将强化旅馆营业的管制，对旅馆业法施行条例进行修订。修订案将强制要求经营者召开居民说明会、安排员工常驻

此举并非个例。在观光需求复苏的背景下，东京核心区正掀起一波针对“全年营业”的灰色住宿业态的监管浪潮。

投诉激增八倍，目黑区拟推五项“紧箍咒”

目黑区，作为东京都心知名的住宅区，约八成为居住用地，商业与住宅高度混杂。近年来，在入境旅游需求扩大的背景下，区内的旅馆、酒店数量从2021年度的28家猛增至85家

然而，住宿设施“野蛮生长”的同时，烦恼也随之而来。居民投诉与咨询在五年间激增了约8倍，2025年度达到427件。问题主要集中在：开业前未充分告知周边居民，以及住宿者引发的噪音、垃圾处理不当等纠纷。

为“维持良好的居住环境”，目黑区计划推出五项核心新规，为旅馆业者戴上“紧箍咒”：

1. 强制事前说明：营业许可申请前，必须设置标识、召开面向周边居民的说明会。
2. 强制信息公示：设施招牌上必须明确标示营业种类、经营者姓名（或法人名称）及紧急联系方式。
3. 强制事前告知：经营者必须事先向住客说明噪音防止、垃圾分类等注意事项。
4. 强制指定代理人：对居住在海外（日本境外）的个人经营者，必须任命一位“日本国内居住、可日语沟通”的代理人。
5. 强制员工常驻：新获许可的旅馆设施，必须有营业人员（员工）常驻，以便应对紧急情况、防止生活环境恶化。

该条例修订案将经公众意见征集后，于9月提交区议会审议。

江東区紧跟：常驻义务“零例外”，违规最高罚款5万

无独有偶，拥有东京国际展览中心、丰洲市场等大型设施的东京都江東区，也已宣布自2026年7月1日起施行更严格的旅馆业条例。

其核心修正条款同样直指要害：

• 常驻义务全面化：条例删除了原有“区长官认定具备紧急应对机制则可例外”的但书条款，这意味着所有设施，在住客入住期间，必须随时有经营者或员工在店内工作，再无例外。
• 常驻空间明确化：必须在营业设施内设置可供经营者或员工常驻的、符合规定的空间。
• 结构独立化：营业设施必须能够对玄关、前台、客房等各部分进行一体化管理，且必须与住宅等其他设施在结构上明确分隔，不能混杂。这或将使利用普通公寓单间经营的模式面临挑战。
• 增设罚则：对违反常驻义务者，区长可命令其改正，拒不改正者可被处以5万日元以下的罚款

分析指出，这基本意味着“无人化”运营的民宿在江东区将成为历史，尤其利用独栋住宅“整栋出租”的经营者，运营难度将显著增加。

监管灰色地带：“全年营业”的旅馆，实为“骨抜き”的民宿？

为何多个行政区突然集中强化对“旅馆”的管制？背后是业界一个日益普遍且引发争议的“擦边球”操作。

2018年6月日本《旅馆业法》修订后，最低客房数和前台常驻等要求被放宽。这意味着，即使是普通住宅，只要满足消防检查和区域规划等条件，也能轻松取得“旅馆/酒店”的营业许可，从而摆脱《住宅宿泊事业法》（民泊新法）规定的“每年最多营业180天”的限制，实现“全年无休”营业

这种“名为旅馆，实为民宿”的业态在都心迅速蔓延。东京都内的“旅馆/酒店”数量在十年间膨胀至约3倍，达到近6000家。考虑到传统旅馆建设成本高昂，业内人士认为，增量中的绝大部分就是这种“变相民宿”

随之而来的是投诉激增。以新宿区为例，对旅馆酒店的投诉在几年间增加了4倍以上，内容几乎与对民宿的投诉如出一辙：噪音、垃圾问题。

“旅馆和民宿的界限正在消失，”一位都内自治体负责人抱怨道。尽管多地已加强对民宿的区域和天数限制，但只要经营者选择“旅馆”这条路径，这些限制就可能被轻易绕过，导致监管“骨抜き”（被架空）。

目前，一些区已开始摸查实情。例如，在涩谷区确认了336件、丰岛区确认了356件利用公寓单间运营的住宿设施。

面对“住宅变旅馆”引发的邻里冲突与监管困境，东京都心各区正从地方条例层面寻求突破，核心是强化经营者的社区沟通责任和现场管理责任

这场由“观光复兴”与“居住安宁”矛盾引发的监管升级，预示着日本共享住宿经济将告别粗放增长，进入强监管、重合规的新阶段。对于投资者和经营者而言，未来必须更加审慎地评估法律风险与社会成本；对于地方政府，如何在促进旅游与保护社区之间找到可持续的平衡点，将是长期挑战。