库存难下，楼市仍在磨底

作者 | 飞天小女警

文章来源 | 格隆汇楼市

新建商品房待售面积依旧高企。

库存“大池子”还挺深

近期，国家统计局最新发布2026年1—3月全国房地产市场数据，一组关键数据迅速刷屏——

3月末商品房待售面积78601万平方米，同比下降0.1%，其中待售3年以下面积59012万平方米，下降1.8%。

不少声音开始欢呼——楼市库存终于掉头向下，历史性拐点已至。

但拨开数据迷雾、拉长时间周期细看，真相远比表面更冷静——

全国新房库存仍站在近15年同期高位，所谓“拐点”只是市场阶段性修复，楼市去化依旧处于漫长磨底期，远未到反转阶段。

先看最核心的库存真相——

3月末全国商品房待售面积78601万平方米，同比微降0.1%，确实是多年来少见的同比回落，也被市场解读为“库存下台阶”的积极信号。

但把时间轴拉长，这份“好转”就显得比较脆弱。

今年2月末待售面积79998万平方米，创下2005年以来峰值；

2025年末已回升至76632万㎡，重回高位区间；

即便同比略降，78601万㎡依然是近15年一季度库存高位，超过多数年份同期水平。

对比去年阶段性去化更能说明问题——

2025年10月末：75606万㎡，环比减少322万㎡

2025年11月末：75306万㎡，环比减少301万㎡

连续两月明显去化后，12月末再上高位。

这充分说明，当前回落只是短期波动，暂时不是趋势性掉头。

一线“小阳春”带来的成交回暖，并没有让整体库存出现真正、持续的收缩。

单纯看总面积还不够，拆解结构更能看清压力——

1、短期库存仍在承压

数据上可以看到，官方自今年2月起，给出更细节的商品房待售面积数据。

2月末，商品房待售面积79998万平方米，同比增长0.1%，增速比2025年末回落1.5个百分点。其中，待售3年以下面积60616万平方米；

3月末，商品房待售面积78601万平方米，同比下降0.1%。其中，待售3年以下面积59012万平方米，下降1.8%。

3月末，待售3年以下面积59012万㎡，占比超75%，则意味着近3年新增房源仍是去化主力，即便同比下降1.8%，绝对体量依然庞大。

2、环比改善，但基数太高

3月末较2月末减少1397万㎡，环比降幅明显，说明今年的“小阳春”市场节点，确实带动去化提速。但78601万㎡的基数摆在这，单月千余万㎡的去化，对整体库存而言只是“杯水车薪”。

3、历史对比更显压力

对照近15年一季度待售面积曲线，2026年一季度几乎处于曲线顶端，仅略低于峰值年份，远高于2018—2021年的相对低位区间。

按照市场常说的“库存拐点”，拐点的核心应该是出现商品房待售面积的持续下降，而非单月、单季波动。

目前来看，全国新房还没走出“降两个月、反弹一波”的震荡格局，真正的去化通道尚未完全打开。

所以，目前新房库存处于继续磨底的阶段。

慢去化是主基调

不过，与高库存形成鲜明对比的，是供给端的全面收缩。

这也是未来去化的关键变量。

尽管当下，仍未能让新房待售面积出现明显的下滑，但一季度两组数据极具标志性——

房屋新开工面积10373万㎡，同比大降20.3%，降至近15年同期低位；

房屋竣工面积9789万㎡，同比下降25.0%，为近15年同期最低水平。

施工面积同样下滑，全国房屋施工面积54.17亿㎡，同比下降11.7%，说明房企拿地、开工、施工还是全线谨慎。

这背后是更清晰的信号——

房企不再盲目扩增，处于主动“控增量”的阶段，可以看到今年3月末，房地产开发投资总量，同比下滑11.2%，回到2016年同期总量水平；

竣工收缩意味着库存“补给”大幅放缓，可以看到今年3月末，已经不足10000万平方米，且为近15年同期最低；

供给端与需求端形成新的弱平衡，为去库存创造条件。

过去市场是一边卖、一边盖，库存越积越多；现在变成少开工、慢竣工、全力去库存，从源头上减轻库存压力。

但也要清醒看到，供给收缩是滞后效应，前期海量库存仍需漫长时间消化，不可能靠少盖房快速出清，依旧需要在需求端持续发力。

所以，全国商品房市场磨底仍将持续，缓慢去化仍然是主基调。

新房去化远没到反转时刻，所谓库存拐点，更像是小阳春带来的短期幻觉。

只是，市场正在从被动积压转向主动去化，磨底过程中，底部正一点点被夯实。

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