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把时钟拨回2021年12月24日，那是北京土拍市场的“收官日”。京投发展豪掷175.3亿元，一口气吞下朝阳东坝车辆基地的三宗地块，楼板价4.25万元/㎡。这一把，京投赌的是东坝的未来，也是TOD模式的野心。

这三块地，也就是如今的超级大盘——北熙区。

当年拿地的账本很清晰：A002-3地块最贵，70.7亿，指导价8.6万/㎡；A002-1等两块地56.1亿，指导价8.1万/㎡，还得配建2万平米保障房；A002-2等地块48.5亿，指导价8.6万/㎡。

京投的规划很宏大：总建面36.4万㎡，34栋楼，3078户。落地区做高层，上盖区做洋房，三期开发，誓要打造一个“轨道上的生活城”。

然而，理想很丰满，现实却有点“骨感”。

回看北熙区这几年的成绩单，可谓是“高开低走”。

2022年9月，一区首开，价格7.86万-8.17万/㎡，那是东坝的高光时刻；2023年6月，二区森屿加推，价格涨到了8.3万-8.47万/㎡；2024年10月，一区尾盘再售，价格维持在8.3万/㎡左右。

京投发展在朝阳东坝的第四代宅新品终于揭开了神秘面纱！案名正式定为——京投发展·森屿文华，样板间也将在4月25日（周六）对外开放，项目已经在4月20日取得预售证。分别为北排1号、2号、3号楼+东南角的12号楼，共4栋546套。面积段72-136㎡，拟售均价约8.53万元/㎡，预计5月初就要开盘！

这个项目简直是冲着“卷死同行”去的。容积率仅1.8，规划了6栋楼696户，户型覆盖72㎡两居到136㎡四居，最狠的是得房率直接干到90%+！阳台+设备平台全赠送，这在五环边的新房市场里简直是“降维打击”。

具体来看，1-3号楼主打72㎡（162套）、84㎡（54套）、98/99㎡（162套）、115㎡（108套）；10-12号楼则有78㎡（70套）、111㎡（80套）、136㎡（60套）户型。无论是刚需上车还是改善置换，都能找到合适的选择。

位置更是没得挑，距离地铁12/3号线东坝西站仅300米，3站直达望京，9站通达国贸，双地铁加持让通勤效率直接拉满。要知道，近两年朝阳区几乎没有刚需产品入市，森屿文华的出现正好填补了市场空白。

东坝板块本身就是国家级规划的“潜力股”，先规划后建设，配套逐步落地。除了双地铁，项目周边还有北京中学等名校资源，以及“两河一带”的蓝绿交织生态环境，60%的绿化率让这里成了宜居生活区。作为新一代TOD立体智慧住区，森屿文华把交通、生态、教育全打包了，五一开盘能不能卖爆，咱们拭目以待！

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