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白沙洲这些年给武汉人的印象，一直有点“拧巴”。

论位置，新二环内，地铁也通了，商业也开了，医院也来了，啥啥都不缺。可一提到“住得舒服”，大家第一反应还是：“那个刚需大本营啊。”

高密度、超高层、高公摊……想在这片找个像样的改善盘，比找不堵车的时候还难。

但今年，情况可能要变了。

开春以来，白沙洲好几个新盘传出动静，城建白沙嘉序、清能毛坦村K5地块、城投联投江南岸第三期都蓄势待发。而最快跟咱们见面的，就是今天要聊的主角——保利·星奕。

目前项目城市展厅已经开放，实景样板间和示范区预计本月底开放，开盘也预计就在近期。

这一波，白沙洲的新一轮产品“内卷”，怕是要从它开始了。

先简单过一下背景。

2025年12月25日，保利发展旗下的武汉林海地产，以4.862亿拿下了P（2025）231号地块，就是现在的保利·星奕。楼面价5550元/㎡，不算贵，给了开发商足够的空间去好好做产品。

1个月左右，项目就紧急报规，刷新了白沙洲新盘的推进速度。而各项规划指标也相当亮眼。

容积率只有2.0。什么概念？在白沙洲这个超高层遍地、容积率动不动4.0、5.0的板块，2.0简直是一股清流。

整个小区占地面积4.38万方，总建面约12.24万方，一共就规划了10栋楼。其中8栋是9-17层的小高层，只有2栋是26层的高层。

户均面积达到了120.5㎡，总户数721户。车位配比接近1:1，全部地下停车。

它还配了一个约2600㎡的会所+约2100㎡的下沉庭院，恒温泳池、健身房、瑜伽室、私宴厅、茶室、国医馆、女王会客厅……全都有。

这个配置，即使是现在放在武昌二环内都不算低，何况是在白沙洲。保利这是明摆着要在这里搞一个“降维打击”的改善标杆。

保利凭什么敢在白沙洲做这么高端的配置？

这就要说到它的产品线了——“奕”字系。

这个系列在广州已经非常成熟，代表作就是保利·玥玺湾和保利·天奕，都是珠江边上的顶豪，CCD操刀设计，非遗工艺、超级大门、酒店式归家，价格一度捅破区域天花板。

保利·星奕，就是“奕”字系落地武汉的壹号作品。

而且很聪明地做了“本地化转译”。

给客户足够的归家仪式感：保利·星奕做了超200米的城市界面、9米挑高20米宽的阔尺门头，地下车库还搞了中央车站+地下会客厅。

你开车回家，从进地库那一刻，就是五星级酒店的感受。

汉派文化美学社区：保利·星奕就深挖白沙洲600年的航运历史文脉，融合都会文化、长江文化、楚匠文化与梅花文化，构建“星航万里，大匠筑境”的空间叙事主线。

把梅花、汉绣、巴公房子的穹顶、圆弧拱券这些武汉元素融入建筑和室内。让你觉得“这很武汉”。

全功能会所配置：保利·星奕做了“首层大堂+下沉庭院+架空层”三重立体会所，还搞了一个约300㎡的水晶玻璃穹顶花房。

恒温泳池、女王吧、SPA馆……应有尽有。

接下来是重头戏，也是购房者最关心的部分，户型。

项目的主力面积段105-143㎡，全部是准四代住宅设计，得房率做到了约100%。目前户型图已出，四个主力户型各有绝活：

105㎡（星驰）：超11米南向面宽，约7.5米巨幕阳台，三房两卫，入门即改善。

129㎡（星河）：独立家政间+洄游方厅，四房格局，X空间灵活多变，收纳狂魔的最爱。

131㎡（星辰）：约14米南向超大面宽，主卧近5.8米开间，衣帽间+明卫，阳光自由。

143㎡（星瀚）：约17.5米IMAX面宽，南向双套房+三卫，270°环幕视野，终极改善一步到位。

从二人世界到三代同堂，全周期覆盖，而且每个户型都有越级的尺度感。

而且全屋极少承重墙，可以根据家庭阶段自由改造。

当然，产品再好，地段和配套不能拉胯。保利·星奕的基本面，放在白沙洲绝对算第一梯队。

交通：步行到地铁5号线张家湾站大约200米，实测也就三四分钟。自驾的话，南侧160米就是杨泗港快速路入口，一脚油门上高架，去汉阳、武昌核心都很方便。

商业：自带714㎡社区底商，日常买菜买水果下楼就行。步行七八分钟到保利上城荟，麦当劳、武商超市都有。想逛大商场？坐一站地铁到光霞站，就是龙湖白沙天街；或者去洪山万科广场，骑个单车也就十来分钟。

医疗：省妇幼洪山院区距离约1.3公里，省人民医院洪山分院约2.3公里，都是三甲，走路或者开车都很近。

休闲：白沙洲板块建成+在建的公园共有8处，合计127万方。步行约700米到八坦路体育公园，里面有7片室内羽毛球场，周末运动一下很方便。

教育：根据土拍文件显示，保利·星奕对口洪山十小+洪山实验外国语中学滨江校区。

洪山实验外国语中学本部，2025年普高率80%，稳居洪山区第一梯队。滨江校区是它的直属分校，2025年9月才开始招生，师资和管理同步，虽然还没有中考成绩，但起点非常高。

目前白沙洲在售的新盘不多，最直接的竞品是清能锦城·缦云观樾，带装修均价约13600-14300元/㎡。超高层为主，容积率相对较高，目前一期正在清盘中，二期预计年底面世。

另一个待售的是城建白沙嘉序，容积率2.39，对口洪山实验小学+洪山实验中学（普高率约65%），楼面价5023元/㎡，价格还没出。

保利·星奕楼面价5550元/㎡，容积率最低，产品力强，学区预期也高，价格在片区内来说肯定会有所拔高。

不管怎样，白沙洲的价格体系，今年肯定要被这几个新盘重新洗牌。

今年之后，白沙洲可能会打破武汉人的固有思维。

从白沙洲只适合刚需过渡到改善时代。

过去要住得好，必须外迁，而现在，这些项目会给武汉的改善一族，一个“留在白沙洲、过上新生活”的理由。

项目预计本月底样板间开放。如果想找武昌二环附近，一个住得舒服、有面子、还能兼顾学区和通勤的房子，可以去看看。

白沙洲真的不一样了。

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