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御林湾总建筑面积约21.04万平方米，其中南区地块容积率2.2，规划为住宅楼；西区地块容积率为1.3，规划为住宅楼及商业（商业约2.3万平方米）。

从项目定位来看，南区主打刚需改善型，12栋高层住宅共1485户，建面区间为90-155平方米；西区则为低密洋房路线，规划3栋洋房共76户，建面约213-220平方米。

市场消息指出，高层均价6.5万元/平方米，洋房均价7.7万元/平方米。

据观点新媒体查阅，首农御林湾项目地块出让时间为2017年，东洲房地产以24.958亿元获得朝阳区崔各庄乡来广营北路R2二类居住用地、F1住宅混合公建用地土地使用权。彼时合同约定开工时间为2017年12月23日，竣工时间为2020年12月23日。

从签约至取证，历经八年有余。

拿地后两年内项目毫无动静，至2019年项目首次动工却因安全事故停工整改。2023年重新启动复工后，又在项目报规与调规环节中多次循环。

历经“一波三折”，至2025年初，再次变更的建设方案获批，首农御林湾得以快速推进。

从北京住建委最新公示的方案来看，朝阳区崔各庄乡来广营北路29-324等地块二类居住及住宅混合公建用地项目，总建筑面积?78.01万平方米，其中住宅建筑面积?47.37万平方米（含商品住宅建筑面积?21.25万平方米，政策性住房建筑面积?26.12万平方米），商业建筑面积?1.37万平方米，其他建筑面积?29.27万平方米，共分?4期开发建设。

御林湾售楼处现场

八年开发一波三折 产品规划先天受限

御林湾并非仓促入市的纯新盘，它背后有一段长达8年的漫长开发史。

2017年1月，首农旗下东洲房地产以24.958亿元拿下朝阳区崔各庄乡来广营北路R2二类居住用地、F1住宅混合公建用地土地使用权。

拿地之初，该地块规划的开工时间为2017年12月23日，竣工时间为2020年12月23日。然而，拿地后项目长期停滞，2019年首次动工后因安全事故停工，2023年复工又多次调整规划，直至2025年初方案才最终获批，并在去年11月官宣了项目案名，2026年3月6日低调开盘。

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御林湾售楼处沙盘

从规划上来看，位于朝阳奶西板块的御林湾由南区与西区两个地块组成：

324地块（南区）规划12栋17-25层高层，商品房1487套，户型为90-155㎡两居至四居；

323地块（西区）容积率1.3，规划3栋6-7层洋房，仅76套，户型产品为213-220㎡大平层。

御林湾整体供货达到1563套，是个不折不扣的大盘项目。此外，项目还配建约2.3万㎡商业，以及人才房、中直机关家属楼，居住属性并不纯粹。

从开发现状看，御林湾已全部封顶，预计2027年交付，本该是“所见即所得”的安全优势，却因开发周期过长，埋下产品落后的伏笔。

御林湾高层区现状

产品代差明显 得房率与户型全面落后

御林湾最大的硬伤，是产品力没有跟上当下“好房子”标准的基本要求。即便开发商优化了公区、精装以及外立面，也难以弥补核心缺陷。

首先，得房率低于市场普遍水平。作为8年前规划的产品，其高层得房率为77%-88%，而当前市场主流新房得房率普遍超90%。看似单价便宜，折算套内面积后，实际单价优势并没有特别明显。

其次，户型设计过时。以三个主力户型为例，90㎡的两居户型，这个面积段做到三室一卫甚至两卫的项目不在少数，而御林湾只做到了两室一卫，且存在暗卫、南北不通透、户型不方正等问题，虽然做到了“独立玄关+家政间”提升了收纳空间，但户型设计的核心问题无法弥补。

御林湾90㎡户型图

125㎡三居户型做到了南北通透，但南向仅两面宽，采光面不足，且仍然有缺角；140㎡三居户型，仍然没有做到方方正正，进深接近面宽2倍，客厅面宽也只有约4.2米，且存在一个暗卫。

可以看到，户型产品从刚需到改善，都有明显的设计不足，与当下市场产品相比存在较大差距。

奶西板块兑现乏力 配套与交通硬伤难掩

御林湾卖不动，不只是项目产品问题，亦是奶西板块整体遇冷的缩影。

曾经的奶西顶着“望京改善后花园”光环，2022年10月中建宸园以近9万元/㎡的价格入市，开盘即售罄，一度成为朝阳楼市热点。

如今，先规划后开发的奶西板块，住宅项目落地的频率超过周边配套的兑现，导致预期快速回落。

御林湾周边城市面貌现状

没有地铁，一直是奶西板块的一大硬伤。御林湾距离13号线北苑站约2.6公里、17号线红军营站约3公里，步行无法抵达，且短期没有新增地铁线路的规划。在北京楼市，地铁缺失直接影响流通性与保值性。

配套落地方面，仅有芳草地国际学校东洲校区一所现成学校，规划商业迟迟未动，加上板块内没有产业支撑，这里极有可能沦为纯居住“睡城”。

换句话说，御林湾错过了奶西板块的红利期，购房者不敢轻易出手也在情理之中。

御林湾区位图

83折低价砸盘 脱离产品力的优惠无效

回顾御林湾的开盘价格，可谓诚意十足：南区83折，西区85折，折后均价6.1-6.3万元/㎡，单价最低5.7万元/㎡，总价最低上车门槛520万元起。

对比周边新盘来看，望京云尚8.19万元/㎡、望京国誉府8.97万元/㎡、中建宸园约8.8万元/㎡，御林湾单价低2万+，一套100㎡房源便宜约200万。

如此价格不可为没有吸引力，但市场给出明确答案：没有产品力的低价格，是不具备竞争力的。

被称为市场“搅局者”、“价格屠夫”的御林湾，降价没能换来较高的成交量，反而击穿板块价格体系，让市场更谨慎。

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