华夏北京保障房REIT季报解读：可供分配金额同比增66.57% 可出租面积翻倍至24.15万平米

来源：新浪基金∞工作室

主要财务指标：净利润1374万元 可供分配金额同比大增66.57%

报告期内，华夏北京保障房REIT（以下简称“本基金”）实现本期收入3255.62万元，本期净利润1374.24万元，经营活动产生的现金流量净额2071.55万元。核心指标中，本期可供分配金额达2242.95万元，较上年同期的1346.56万元同比大幅增长66.57%，主要因2025年6月扩募的新项目纳入合并范围。年化现金流分派率为3.12%，保持稳定水平。

指标名称本期金额（元）上年同期金额（元）同比变动（%）本期收入32,556,172.94本期净利润13,742,424.69经营活动现金流净额20,715,542.60本期可供分配金额22,429,465.9413,465,570.62年化现金流分派率（%）3.12

不动产项目运营：可出租面积同比增114.11% 出租率维持94.75%高位

截至报告期末，本基金下辖六处公租房资产，合计可出租面积241,509.97平米，较上年同期的112,796.30平米同比激增114.11%，主要得益于扩募项目纳入。实际出租面积228,826.21平米，出租率94.75%，虽较上年同期的95.40%微降0.68个百分点，但仍保持高位。值得注意的是，报告期末加权平均剩余租期1.38年，较上年同期的1.71年同比缩短19.29%，租户续约压力需关注。

运营指标本期数据上年同期数据同比变动（%）可出租面积（平米）241,509.97112,796.30实际出租面积（平米）228,826.21107,610.14出租率（%）加权平均剩余租期（年）1.381.71租金收缴率（%）

重点项目运营：文龙家园出租率97.52% 熙悦尚郡剩余租期缩短25.66%

分项目看，原有项目文龙家园、熙悦尚郡运营稳定。文龙家园可出租面积76,564.72平米，已出租74,668.25平米，出租率97.52%，较上年同期提升0.69个百分点；租金单价56元/平方米·月，保持政府指导价格稳定。熙悦尚郡出租率93.71%，但加权平均剩余租期1.60年，较上年同期的2.16年大幅缩短25.66%，为各项目中降幅最大。

扩募新增的朗悦嘉园、光机电等项目均实现较高出租率，其中盛悦家园出租率84.31%，租金收缴率达99.49%，表现突出。

项目名称可出租面积（平米）出租率（%）租金单价（元/平方米·月）剩余租期（年）文龙家园76,564.721.49熙悦尚郡36,231.581.60朗悦嘉园30,031.621.23光机电项目29,421.881.45盛悦家园15,143.861.41温泉凯盛家园54,117.381.10

财务表现：营业收入同比增75.98% EBITDA增长73.77%

项目公司整体财务数据显示，报告期内营业收入3219.58万元，较上年同期的1829.55万元同比增长75.98%；EBITDA（息税折旧摊销前利润）2583.84万元，同比增长73.77%，主要因扩募项目贡献。营业成本及费用4133.58万元，同比增长72.50%，与收入增长基本匹配。

资产负债方面，报告期末总资产20.11亿元，较上年末增长0.53%；总负债17.19亿元，增长1.11%，资产负债率85.47%，处于较高水平。

财务科目报告期金额（元）上年同期金额（元）同比变动（%）营业收入32,195,820.9218,295,481.26营业成本/费用41,335,829.6423,962,138.75EBITDA25,838,350.9714,869,555.38

投资组合：货币基金持仓1.026亿元 占比超97%

除基础设施资产支持证券外，本基金投资组合以货币基金为主。报告期末，货币基金账户余额102,619,424.75元，占除不动产支持证券外投资组合的97.04%，报告期内获得投资收益35.25万元。固定收益投资、买入返售金融资产等均为0，投资结构高度集中。

投资项目金额（元）占比（%）货币基金102,619,424.75其他资产3,042,171.362.96合计105,661,596.11

基金份额变动：封闭运作份额稳定 期末总份额7.24亿份

报告期内，本基金份额总额无变动，期初及期末均为724,218,009.00份，保持封闭式运作特征。自2022年8月成立以来，仅在2025年6月完成一次定向扩募，发售金额9.46亿元，目前份额规模稳定。

风险提示：剩余租期缩短叠加政策定价限制 需关注运营持续性

尽管本基金本期业绩表现亮眼，但仍需关注两大风险：一是加权平均剩余租期同比缩短19.29%，若后续续约率不及预期，可能影响租金收入稳定性；二是公租房租金执行政府指导价格，在一个租期内无法调整，存在通胀环境下租金收益率被稀释的风险。此外，资产负债率85.47%处于高位，需警惕利率波动对财务费用的影响。

投资机会：扩募效应持续释放 保障性租赁住房政策红利加持

本基金作为国内首批保障房REIT，底层资产均为北京市核心区域公租房，受益于“租购并举”政策支持，需求稳定性较强。2025年6月扩募的四个新项目已完成整合，本期贡献约41.7%的租金收入（1342.09万元），后续随着运营效率提升，有望进一步增厚收益。年化3.12%的现金流分派率，在当前低利率环境下具备相对吸引力。

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