名盘也中招，北海买房要警惕开发商不按规矩建房

今年4月16日，北海市自然资源局在其官网发布公告（北自然资布〔2026〕55号），责令银海区万达广场东边（湘潭路60号）那个楼盘“自行改正违法行为”。

是什么违法行为？“未按照审批的《建设工程规划许可证》及建筑设计方案进行建设”。

公告语气很严厉：“现该项目纳入北海市不动产登记历史遗留问题项目进行处置”。对于符合条件的户型，官方“按程序予以办理规划核实及不动产登记”。反之，“对于存在上述涉嫌违法行为且没有自行改正的户型，不予办理规划核实及不动产登记”。

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楼盘的开发是很讲规矩和流程的：

（1）楼盘正式施工之前，官方（在北海目前是市自然资源局）会在其官网公示开发商提交的这个楼盘的“项目规划与建筑设计方案”，面向社会公开征求意见。如果有必要，甚至会举行听证会。

（2）公告期结束后，设计方案进行审批。审批通过后，官方的官网会公开发布经批准后的方案，开发商必须严格按照方案建设楼盘。

（3）批准后的设计方案，开发商可以修改调整，也可以推倒重来。但无论修改调整还是重新设计，每一次都必须先“批前公示”，然后经过“批后公布”才能建设。

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如果开发商不按设计方案施工，后果会如何？

（4）楼盘完工之后，项目建设单位（开发商）组织建设、勘察、设计、施工、监理等单位共同验收。从理论从概率上说，不按设计方案进行施工也有可能通过竣工验收的。

（5）但楼盘通过竣工验收之后，开发商必须及时向政府相关部门办理“竣工验收备案”手续。办结了备案，才能进行不动产登记（进入办证阶段）。

（6）进到办证阶段，政府相关部门就会检查这个楼盘是不是严格按照“项目规划与建筑设计方案”进行建设——如果真的发现有不符合的地方，办证流程就会暂停，直到开发商整改合格。如果一直不合格就一直暂停办证。

所以，不按设计方案建设楼盘的后果就是办证难，难办证。

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怎么知道楼盘是不是严格按照“项目规划与建筑设计方案”进行建设呢？

（1）到“北海市政府网”输入楼盘名称（或项目案名）搜索它的公开信息。如果其中有“项目规划与建筑设计方案”的批后公示，则按公告内容与楼盘现状进行对比。

（2）到“北海市房地产交易管理网”的“商品房项目信息”栏目搜索这个楼盘的具体楼栋是不是已经有“商品房现售备案证”。

北海现行规定：一个楼盘通过竣工验收之后，开发商要及时办理竣工验收备案。备案办结之后，剩余可售房源必须办理“商品房现售备案”之后才能网签。

如果你觉得一个楼盘已经建成，但售楼中心仍然显示“商品房预售许可证”而不是“商品房现售备案证”、签订的仍然是“商品房预售合同”而不是“商品房现售合同”——那就表示这个楼盘还没有通过竣工验收，或者验收合格了但开发商不愿意去备案——那就意味这个楼盘应该还没有进入办证阶段。

遇到这个情况，看房的时候就要认真问清楚：（1）楼盘通过竣工验收并备案了没有？（2）房产证（不动产权登记证）什么时候可以拿到？