上海三批次土拍：九龙戏珠，招商蛇口笑到了最后

文/上海进深 严明会

上海土拍，总算闻到了一丝久违的火药味。

今天，上海第三批次住宅用地完成出让。徐汇长桥、普陀石泉和金山新城三宗纯宅地，起始总价65.4855亿元。

唯一有溢价的是徐汇长桥地块，溢价率25%。普陀石泉和金山新城都是底价成交。

从2026年开年到现在，上海土地市场主打的就是一个“小步快跑、精准施策”的节奏。

既避免了集中供地带来的市场分流，也精准匹配了不同购房群体的需求。

2026年一季度，上海一共出让9宗地块，底价成交已经是常态，成交总金额213亿元，同比下降38%。

马年的两次土拍，一共出让4宗地块，其中，青浦徐泾和长宁中山公园好不容易冒了点溢价，也都没超过7%。

所以，这次徐汇长桥地块能搞出那么大动静，属实是给市场打了针强心剂。

徐汇长桥：九龙戏珠

本次土拍的主角，当属于徐汇区长桥街道xh290-09地块，该地块起始总价26.4亿元起始楼面价69720元/㎡。

地块吸引了9家房企或联合体参拍，华润、招商、中海这几家强势的国央企老面孔都在，建发 象屿、越秀这种不差钱的地方国企也来了，还有金茂 湖北清能、绿城、保利发展 西岸、上海城投，参拍阵容相当豪华，直接刷新了近期地块报名人数的新纪录。

开拍之前，保利发展、上海城投、保利置业等房企已经发布地块的招标消息。

但竞价现场，房企们都有点“矜持”，加价进程缓慢。一共进行了82轮竞价，中海全程未出价。最后由招商蛇口竞得，总价33亿，楼面价87150元/㎡。可售楼板价超过9.6万/㎡了。

该地块原为商办用地，于今年2月初刚刚调整为纯住宅用地。

用地面积约2.1万㎡，容积率1.8，限高36米，这样的容积率在内中环间非常少见，未来可打造为区域内极为稀缺的10-11层低密小高层社区，产品形态已定调改善。

从地理位置来看，地块东边距黄浦江岸线仅约500米，北边到上海植物园仅约300米，坐拥城市绿肺与滨江双重景观资源。此外，在建的轨道交通23号线上海植物园站距离地块直线约600米，轨交配套同步跟进。

从实地情况来看，目前地块已为净地，具备快速开工条件。

官方加了点“配建包”。根据规划，该地块需在沿百色路一侧配建不少于3500平方米的社区公共服务设施，其中含2000平方米的综合健身馆（建成后将移交区政府）和1500平方米的净菜超市。

但在利润和流速预期面前，这点配建要求对这群财大气粗的开发商来说，根本算不上什么绊脚石。

普陀石泉：利润空间足

普陀区石泉地块由中建八局与招商蛇口组成的联合体以底价竞得。

4月1日，中建八局旗下的苏州中建东孚投资发展有限公司已经发布了普陀区W060401单元A17B-01地块项目的招标计划公告。

项目总投资达约43.46亿，其中建安工程费81384万。

该地块出让面积1.95万方，容积率2.5，限高80米，起拍总价30.29亿，楼面价62077元/㎡。

位于内中环石泉街道，紧邻内环高架，周边有3、4、7、11、14号线五轨交汇。不过，步行到镇坪路站或曹杨路站大约1公里，勉强算“轨交辐射圈”吧。

这块地底价成交，不代表它素质不行。

回顾2024年的行情，同板块的天汇玺、苏河玺项目收官均价均为10.52万/㎡，不仅双双触发积分，苏河玺入围分甚至达到92.67分，说明内环旁的改善需求依然扎实。

两个项目清盘之后，区域新房供应直接断档将近两年，刚改和改善的需求一直积压着。

本次出让为开发商预留了合理的利润空间。6.2万/㎡的楼面价，卖到10万/㎡就能盈利，但按照目前区域新房形势，未来大概率会卖到11万以上。

这个价格比在售的中海环宇玖章楼面价（71865元/㎡）、还未开售的真如翠谷项目楼面价（79324元/㎡）都便宜。

中建东孚作为中建八局的核心地产平台，在上海深耕多年，虹口、普陀、宝山都有项目落地，对这片市场的水温再熟悉不过。

金山新城：本地国企托底

金山区JSC1-0403单元3-02-01地块是本批次唯一的远郊地块，也是本次出让面积最大、容积率最低的地块，由金滨海集团底价竞得。

该公司由‌上海金山资本管理集团有限公司全资控股‌，是金山区属国企。

地块出让面积约6.07万方，容积率仅1.05，限高30米，起拍总价8.8亿，楼面价13810元/㎡，有可能打造洋房、叠加等低密产品。

今年3月初，金山新城核心区北区JSC1-0403单元3-02街坊的控规刚调整完，3-02-01地块就火速上架，效率拉满。

地块位于金山新城核心区，靠近金山区政府，周边配套成熟。

这次还明显“抬了一手价”，释放出官方对此区域的信心。

对比去年7月建发在东侧1.6公里处拿下的地块（楼面价12034元/㎡，溢价率0.28%），这次起拍楼面价提升了约14.8%。

规划鼓励抬板设计：如首层抬高用作停车，则住宅地块室外地面标高不低于10.4米，公共绿地不低于4.5米。

地块的配建要求相对复杂。

需配建不少于1370平方米的公共服务设施，涵盖日间照料中心、老年活动室、养育托管点、生活服务点、文化活动室、居委会、智能末端配送、物业及业委会用房等。除物业及配送用房外，其余设施建成后移交山阳镇政府。

另需配建不少于1280平方米的配套商业，并鼓励在首层架空或抬高层设置健身、亲子、文化等休闲空间，总面积约1500平方米，具体以实施方案为准。

远郊地块由本地国企托底，这个剧本在最近两年的土拍市场反复上演，没啥意外的。

相关公司：招商蛇口sz001979,成都招商蛇口