深圳豪宅“混战” 前海最贵单价招商海晏府开盘去化9成

观点网 4月19日，位于深圳前海桂湾的招商·海晏府正式开盘，备案均价约14.2万元/㎡，打破了前海的新房价格纪录，成为前海当前单价最高的纯商品住宅项目。

项目本次共推出151套住宅，单价区间12.34万元/平方米至16.12万元/平方米，套均总价约2361万元。

主力户型建面约139㎡、176㎡及194㎡，使用率达96%至102%。项目占地约0.83万平方米，总建面约2.56万平方米，容积率仅3.1，规划3栋纯住宅。

同日下午，据项目销售海报显示，招商海晏府首开去化9成，官方备案数据仍在更新中。

高价与高去化

招商·海晏府最终以备案均价14.2万元/㎡高价开盘，并首开去化9成，主要来自土地成本、地段稀缺性与产品定位三重支撑。

其一是拿地之初的土地成本支撑。招商·海晏府的高价底色，从其拿地之初已经奠定。

2025年7月14日，前海深港现代服务业合作区 T201-0232 宗地正式竞价出让，是前海近五年来首宗 “三无” 纯商品住宅用地，无配建要求、无 70/90 户型限制、无商品房售价限制，完全市场化定价。

这种稀缺性，吸引金茂、中建壹品、华发、天健+深业联合体、绿城、越秀、中铁、中海、建发、招商、华润以及保利置业共 12 家房企参与。

历经146轮激烈争夺后，地块最终以成交总价21.55亿元被招商收入囊中，折合楼面价84179.69元/㎡，溢价率86.1%，刷新深圳涉宅地块楼面价纪录，成为2025年以来深圳土拍市场竞争最为激烈的地块之一。

其二，地段稀缺性。海晏府项目位于前海核心区域，西北向直面欢乐港湾摩天轮景观，紧邻1/5/11号线三线交汇的前海湾站。北侧临河、西面瞰海，拥有无遮挡的水景视野。同时还拥有山姆会员旗舰店、龙海商业广场、卓越INTOWN购物中心等大型商业配套。

海晏府项目是桂湾近5年唯一一宗纯商品住宅用地，是桂湾最后一块头排河景住宅，也是桂湾金融核心区最后的纯住宅地块。

“河海双景+城市地标”的景观组合，及周边五线交汇综合交通枢纽、顶流商业、城市公园等配套资源，这些资源共同构成了项目的价格支撑逻辑，稀缺性不可复制。

其三，产品精准匹配高端改善需求。地块总占地面积 8287.15㎡，建筑面积25600㎡，容积率 3.1，地块建筑高度限制在 80 米内，是近年深圳挂牌宅地中高度限制最低的一宗。

户型设计上，全系仅提供139至194平方米的纯大户型产品，总房源仅151席。层高达到3.5米，通过赠送面积实现了高达96%至102%的使用率。

此外，楼盘推出深度定制化交付服务，不同配置的组合衍生出32种交付方案，并支持三房与四房之间的自由切换，成为前海首个实现这一交付模式的项目。

3.1的低容积率、纯大户型规划、3.5米层高、超高使用率以及前海首个深度定制化交付模式，与当前高端改善客群的需求方向较为吻合。

而项目能实现九成去化，一方面得益于深圳“以旧换新”政策集中释放需求。

据深圳市南山区住房和建设局公告，4月18日起，对于卖掉深圳全市范围内的二手房、买南山新房的置换客户，南山区推出“以旧换新”消费券政策，最高达5万元。同时联动房企提供最低85折优惠、佣金低至1%等举措。

南山区“以旧换新”政策落地，精准撬动了卖旧买新的置换需求，鼓励有需求的业主进场，推动改善客群置换，为项目输送了高质量的客源，助力新房去化。

另一方面，置业逻辑发生转变。深圳高端置业逻辑已从过去争抢限价倒挂红利，转向为核心地段与稀缺产品价值买单，高净值人群更倾向于配置核心区域优质资产。招商·海晏府契合这一市场趋势。

限价时代落幕 深圳豪宅扎堆入市

过去多年，深圳前海新房一直处于严格的新房限价管控之下，区域豪宅价格长期被限制在9-10万元/㎡区间，难以实现有效突破。

2019年11月开始，深圳土地出让正式进入 “双限双竞” 时代，即在限套型、限房价的基础上竞地价、竞房价。前海作为重点管控区域，普通商品房毛坯均价从9.9万元/㎡下调至9.2万元/㎡。

回顾前海限价时期的宅地交易与项目备案价，能够清晰看到价格管控轨迹。

2019年12月，天健以38.9亿元竞得桂湾T204-0142宗地，楼面价5.79万元/㎡，限价9.9万/㎡（毛坯），最终建成天健悦湾府，备案价9.2万/㎡。

2020 年 5 月，龙光以115.97亿元拿下前湾T102-0346宗地，楼面价6.32万/m2，限价10.71万 /㎡（毛坯），最终建成龙光前海天境。

同年11月，金地、电建、华润及前海控股联合体以81.5亿元竞得前湾一宗地，同样限价10.71万元/㎡（毛坯），建成招商一湾臻邸，备案均价10.71万/㎡，成为前海限价时期的“价格天花板”。

即使在限价政策逐步松绑后，2026年3月加推的前海时代三期尊府，备案均价也仅为10.22万元/㎡，依旧未能突破前期限价框架内的价格高度。

招商海晏府14.2万元/㎡的备案均价，较前海限价时期最高的招商一湾臻邸高出约3.5万元 /㎡，较前海时代三期尊府高出近4万元/㎡，彻底打破前海维持多年的价格桎梏，也是政策松绑后市场对前海核心地段价值的重新认可。

当前，前海乃至深圳豪宅市场已进入集中供应、激烈竞争的 “混战” 阶段。

3月22日，由华润、中海联合开发的深圳湾澐玺二次开盘，备案单价区间约14万至35万元/㎡，总价起步3233万元，累计销售额突破239亿元。

4月16日，与招商海晏府同价位的宝中华润观潮府已取证入市，将推出222套房源和143-488㎡户型，折后均价14.2万/㎡。

据悉，该项目位于宝安中心区新安街道金科路与海天路交汇处，总占地面积约4.25万㎡，规划住宅面积约12.5万㎡，容积率约3.41，建筑限高80米，规划建设11栋20至23层小高层住宅，总户数约610户。

此外，中信元湾府、中信信悦湾等顶豪项目也计划在二季度4-5月加推。深圳高端住宅正式进入白热化竞争阶段。

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