钦州市一套122.67㎡的大房子拍卖，被人15.8万就竞得，赚大了

2026年3月底，钦州市司法拍卖平台上，一套位于钦州港金港花园2幢1-701号的房子挂了出来。 122.67平方米，起拍价16万元。

没有人报名。

直到4月19日第二次拍卖，起拍价降到了12.8万元，才终于有两个人出价。 20次叫价后，它以15.8万元成交。

算下来，每平方米1288元。

在钦州港，2026年新房的平均价格是每平方米5300元。 同一个金港花园小区，目前在二手房市场的挂牌均价大约是2800元一平。

这套法拍房的成交价，不到市场均价的一半，更是只有区域新房均价的24%。

价格低到这个程度，直接原因是两个无法改变的硬件条件。

房子在步梯房的七楼，也就是顶楼。 每天上下楼，是对体力的直接考验。 另一个原因是地段，金港花园在钦州港片区，不在钦州市的主城区钦南区。 从地图上看，这里离市中心有相当一段距离。

钦南区2026年1月的新房均价是5378元，钦州港是5300元，数字上看相差不大。 但市场的认知和生活的便利性是另一回事。 港区是工业和港口作业区，生活配套、商业氛围、教育资源，和主城区是两种景象。

对于在钦州港工作、生活半径就在这里的人来说，这套房子呈现了另一种逻辑。

15.8万元的总价，意味着极低的入场门槛。 它解决的是一个最基础的居住问题：有一个属于自己的、不用搬家的落脚点。 省去了从市区通勤的漫长路程和时间成本。

如果不自住，把它租出去呢？

在租房平台上，金港花园一套95平方米、简单装修的三房，月租金标价1100元。 另一套96平方米的三房，月租金1399元。 我们取一个中间值，按1250元计算。

这套122.67平方米的房子，月租金可能落在1300-1600元的区间。 即便保守一点，按年租金1.56万元计算，相对于15.8万元的购房成本，年化租金回报率接近10%。

这个数字，远远超过当前银行的定期存款利率。

2024年，同小区一套70.42平方米的房子，法拍成交价是10.22万元，单价1452元。 更早的2023年，一套144.31平方米的复式房，以19.25万元成交，单价1334元。 低价，在这个小区的法拍市场里，不是偶然，更像是一种常态。

常态的背后，是这类房产共有的特性：步梯房、楼层高、房龄不新、位于非核心的工业港区。 它们很难吸引投资客或注重生活品质的改善型买家，其价值高度依赖于在本地工作的刚性居住需求。

司法拍卖公告里写得很清楚：拍卖只包括房子本身。 可移动的家具家电不包含在内，以往欠缴的物业费、水电费、维修基金，也需要买受人自行承担并处理。

这些费用可能是一笔隐藏的成本。 更重要的是，房子目前还有人居住。 竞拍成功后，能否顺利收房，会不会有额外的清场纠纷，是买家必须面对的现实问题。

网上能找到一些钦州港其他法拍房的信息。 2026年2月，蓝湾嘉园一套步梯五楼、118平方米的房子，以13.84万元成交。 但信息也提示，那套房子存在墙壁渗水甚至长青苔的状况。

低价从来不是凭空出现的。 它明确标出了这些房子在市场上的真实位置，以及它们所附带的一切不便和潜在风险。