北京借名买房律师：母亲全款买房登记儿子名下，被0元转走？法院判合同无效

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

引言：2010年，母亲全款77万买房，因担心未来限购，

将房子登记在还在读大学的儿子名下。

十年后，儿子结识“朋友”，

两人火速成立空壳公司，

挂失房产证、伪造交易、0元过户——

市值180万的房子，一夜之间成了“公司资产”！

母亲震惊起诉：

✅ 这房是我买的！

✅ 他们根本没付一分钱！

✅ 这是赤裸裸的恶意串通！

儿子却辩称：

❌ “这是你送我的，我有权卖！”

❌ “公司是我控股，不算损害你利益！”

❌ “现在股权都转了，跟我没关系！”

法院最终判决：

�� 买卖合同无效！

�� 房子必须原路退回！

这起案件为所有“借子女名买房”的父母敲响警钟：房子写谁名，不等于就是谁的——但若被恶意转移，必须立即行动！

一、案情还原：一套房，一场精心策划的“资产掠夺”

本案核心人物与主体如下：

李秀兰（化名）：原告，母亲；

李浩（化名）：儿子，原房屋登记人；

王磊（化名）：李浩“朋友”，合谋者；

甲公司（化名）：空壳公司，用于接收房产；

房屋：北京房山一号房屋（2010年购入价77万元，2020年市价约180万元）。

关键时间线：

2010年4月：李秀兰全款77万元购买一号房屋，因担忧未来政策变化，登记在正在读大学的儿子李浩名下，房产证由她本人保管；

2020年10月：李浩结识王磊，对方得知其名下有房后，提议“用房产装点公司门面”；

2020年10月12日：两人注册甲公司，无实际经营；

随后：李浩在王磊唆使下，隐瞒母亲，挂失补办新房产证；

2020年11月9日：李浩以“出卖人”身份，与自己控股80%的甲公司签订《房屋买卖合同》，约定售价仅20万元，且未支付任何对价；

2021年初：李秀兰偶然发现房子已过户至甲公司名下，震惊不已；

2021年2月、3月：李浩先后向母亲出具两份书面说明，承认：

“房子是您全款买的，我只是挂名”；

“王磊让我挂失房产证，说不能让您知道……他让我转账29万又转回给他指定账户，那人我根本不认识。”

二、法庭交锋：是“合法处分”还是“恶意串通”？

李浩与甲公司辩称：

2010年尚无限购政策，房子就是母亲赠与；

自己是公司大股东，把房过户给公司等于“左手倒右手”，未损害自身利益；

股权已全部转让，现与公司无关，不应担责。

法院查明事实后认定：

房屋确系李秀兰全款出资购买，且长期由其保管房产证；

李浩亲笔《证明》明确承认“借名买房”事实，否认赠与；

交易过程极不正常：

售价远低于市场价（20万 vs 180万）；

无真实付款；

通过虚构“股东借款”走账，资金当日回流；

甲公司设立目的单一：仅为接收房产，无其他业务；

迅速转让股权，意图切断李浩与房产的法律联系，明显具有逃避责任、损害李秀兰权益的故意。

法院结论：

李浩与王磊（实际控制甲公司）明知房屋实际出资人为李秀兰，仍合谋通过挂失、虚假交易、股权转移等方式剥夺其财产权益，构成《民法典》第154条规定的“恶意串通，损害他人合法权益”，合同应属无效。

三、判决结果：合同无效，房产原路返还

法院判决：

确认李浩与甲公司于2020年11月9日签订的《房屋买卖合同》无效；

甲公司须在7日内协助将一号房屋产权重新登记回李浩名下，并将房屋返还；

过户费用由甲公司承担。

这意味着：

房子物归原主（名义上先回到李浩名下）；

李秀兰可另行起诉李浩，要求确认自己为实际所有权人；

王磊及甲公司可能面临民事赔偿甚至刑事责任（如涉嫌诈骗、虚假诉讼）。

四、律师警示：借名买房三大致命风险

风险一：登记人反悔或被操控

一旦子女成年、交友不慎，或受他人蛊惑，可能擅自处分房产。本案中，李浩轻信“朋友”，沦为他人掠夺资产的工具。

风险二：0元/低价过户难追回

若受让人是“善意第三人”（不知情且支付合理对价），原权利人可能无法追回。但本案因明显恶意+无真实交易，才得以胜诉。

风险三：证据缺失则败诉

若李秀兰无银行流水、无儿子书面承认、无居住管理证据，仅凭口头主张，极可能败诉。

给父母的建议：

保留全部购房付款凭证（转账记录、收据）；

签订书面借名协议（哪怕只有一页纸）；

定期查询房产状态，防止被挂失、抵押、过户；

一旦发现异常，立即起诉+申请财产保全！

结语

李秀兰赢回了房子，但过程十分艰难。此案再次证明：亲情不能替代法律防护，信任必须建立在证据之上。 若您正面临类似“子女擅自处置借名房产”的危机，请立即联系专业律师，启动确权与追索程序！

【本文由借名买房律师靳双权团队撰写，聚焦借名房产被恶意转移的维权路径，不构成具体法律建议。】

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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