鲨胆彤：许家印一生中最重要的贵人

许家印一生中最重要的“贵人”，是香港地产大亨郑裕彤。如果没有他的“雪中送炭”，恒大可能在2008年就玩完了。

绰号“鲨胆彤”的郑裕彤，经常刘銮雄、杨受成、张松桥等晚辈富豪们聚在一起玩“锄大地”扑克牌游戏，因此他们这个朋友圈也被称作“大D会”。

郑氏家族在与恒大合作的过程中，赚得盆满钵满，但“近朱者赤”，也沾染上对方急功近利的风格，导致新世界发展真实负债率（永续债算作负债）超过80%，面临严重的财务危机。

据不完全统计，双方的合作项目如下：

一、战略投资挽救恒大

2008年金融危机期间，由于股市暴跌，恒大地产（中国恒大的前身）上市计划搁浅，资金链断裂。

同年6月9日，郑裕彤利用自己的人脉为恒大地产引入第二轮战略投资者共计5.06亿美元的资金。

其中，郑裕彤旗下的周大福出资1.5亿美元，科威特投资局出资1.16亿美元，第一轮投资者中的德银和美林分别追加0.6亿和0.5亿美元，此外还有其他4家新投资人。

如果没有这次投资，恒大将彻底崩盘，淹没在历史的尘埃中。

2009年11月5日，恒大地产在港交所成功上市。

而在此前的国际配售中，郑裕彤再加码投资5000万美元，总投资达2亿美元，占恒大上市后总股本的4.77%。

从2010年起，郑裕彤开始减持恒大地产，直至2016年初清仓完毕，变现款+分红合计80~100亿港元，远超2亿美元（约合15.66亿港元）的初始成本。

此外，根据对赌协议：恒大地产上市后一年内，如果跌破3.5港元的发行价，许家印个人要向战略投资者最多补偿16.19亿港元。

实际上，许家印一共补偿了12亿港元。

两轮战略投资共约9亿美元，郑裕彤投资1.5亿美元，按照比例应该能获得2亿港元。

二、购买恒大资产助其提升上市前业绩

既然要上市，业绩就不能太差，否则拿不到满意的估值。

在金融危机的大背景下，房企业绩普遍较差，甚至亏损。

为此，恒大采取了提前确认收入的方式，做大2008年度利润，当然也需要第三方的配合。

2008年4月30日，郑裕彤旗下的新世界发展出资7.55亿元与恒大合作开发佛山和武汉的两个项目。恒大通过向新世界发展转让这两个项目60%的开发权，将未来楼盘开发利润提前确认，获得了4.74亿元的转让收益，占2008年6.3亿净利润额的75%。

此外，周大福集团还为项目公司分别提供了10年期4.83亿元贷款和6年期2.72亿元贷款。

三、向恒大转让内地资产套现339亿元

2015年，房价开始重新暴涨，内地房企纷纷“抢地”，恒大通过接盘大D会成员旗下的多个项目，增加了土地储备。

这些港商为什么愿意转让？

1、当时人民币正转入贬值周期。对于以港元为本位币的港商来说，其持有的人民币资产不断贬值，不如出售套现。

2、香港房企喜欢细水长流地慢慢开发，周转较慢，成本也相对较高，竞争不过追求高周转的内地房企。

其中，涉及郑裕彤家族的有：

1、12月2日（公告时间，与正式签约及交割有一定的时间差，下同），恒大地产以135亿元人民币收购新世界发展的海口、武汉、惠州项目。

这三个项目后来分别更名为海口恒大美丽沙、武汉常青花园恒大御景（别名恒大常青花园）、惠阳恒大棕榈岛。

（1）海口恒大美丽沙

2005年，新世界发展以当时的天价18.08亿元，买下了海口美丽沙3300亩土地的使用权。

2015年，恒大地产以86亿元接盘，包含已落成物业、已投入建安支出、未开发物业及现金等项目公司所有资产，打造海口恒大美丽沙项目。

（2）惠阳恒大棕榈岛

该项目最初叫惠阳棕榈岛，1997年开始开发，分为别墅与洋房两大区域。

其中，别墅区于2007年竣工；恒大接盘后，洋房区于2019年建成。

项目内还有一座棕榈岛高尔夫球场，2009年开业，运营主体为广盛华侨（大亚湾）投资有限公司。

其股权结构为：恒大地产集团（深圳）有限公司全资控股→惠州市龙悦投资有限公司全资控股→广盛华侨（大亚湾）投资有限公司。

2025年，上述三家公司都被债权人申请破产清算，并被法院受理。

其中，惠州市龙悦投资有限公司已于2026年3月18日，被惠州中院裁定宣告破产并终结其破产程序。

2026年1月5日，棕榈岛高尔夫球场在阿里资产平台上架拍卖，起拍价为‌1.5亿元。

经过‌23轮竞价‌，最终以2.415亿元‌成交，溢价率61%‌ ‌，接盘方未透露身份。‌

2、12月29日，恒大地产全资附属公司盛誉(BVI)有限公司以73亿元，收购新世界发展（中国）有限公司成都项目60%权益和贵阳项目。

两个项目的收购价分别为20亿及53亿元人民币，恒大接盘后分别更名为成都恒大天府半岛和贵阳恒大金阳新世界。

3、同日（12月29日），恒大地产以131亿元人民币收购周大福北京、上海、青岛项目。

（1）北京恒大丽宫

原名北京丽来花园，收购价76亿，位于北京中央别墅区内，业态包括独栋别墅、高端会所、集中商业等，包括一座运营成熟的高尔夫球场。

（2）青浦恒大御兰庭

项目开发商上海丰涛置业有限公司，由于被恒大地产挪用了近115亿资金，导致经营难以为继，2023年被债权人申请破产清算。

2024年，上海三中院裁定宣告该公司破产，并终结其破产程序。

（3）青岛恒大金沙滩

以上项目，虽然恒大收购单价较周边低10~50%，但如需缴纳土地增值税，优惠力度并不大。

而对于郑氏家族来说，由于拿地时间较早，出售上述资产至少盈利100亿人民币。

四、购买永续债

以上8个项目成交价合计339亿元，恒大当时只支付了100多亿元现金。

剩余近200亿资金，来自向新世界发展和周大福定向发行的美元永续债，年利率为9%。

2017年，恒大地产引进1300亿战略投资，赎回全部1129.4亿人民币永续债，郑氏家族也因此顺利获得约20亿的利息收入。

五、入股恒大物业

2020年8月13日，恒大物业的前身“Mangrove 3，Ltd”宣布引进14家机构235亿港元的Pre-IPO轮战略投资。

其中，周大福投资5亿港元，持股0.597%。

同年12月2日，恒大物业集团有限公司的在港交所上市。

由于战投通常有12个月锁定期，2021年底期满时恒大危机已爆发，股价跌破2港元；2022~2024年长期停牌、流动性枯竭，无法减持。

因此，郑氏家族的这笔投资亏损幅度可能超过80%，即4亿港元。

六、入股房车宝

2021年3月，恒大房车宝引进Pre-IPO轮融资163.5亿港元，周大福旗下的Top Assemble Holdings Limited出资5.1亿港元，获得0.309%股份。

根据对赌协议，房车宝必须在2022年4月之前完成上市计划，并且上市前估值要高于1500亿元。

房车宝最终上市未果，许家印也没钱回购。

综上，郑氏家族与恒大的合作，至少获利200亿。

郑裕彤于2016年9月29日去世，而在2016年初，清空了恒大地产股票，并将内地多个项目出售给恒大地产，恒大物业和房车宝的亏损与他无关。

但其“鲨胆”的性格刻在了子孙后代的基因里，加上早期与恒大合作赚钱太容易，使得郑氏家族的经营风格愈发激进，导致了目前的困境。