北京楼市：疯了

北京楼市4月呈现“局部热、整体稳”的分化态势，部分区域成交激增但价格回调明显，需理性看待“卖疯”表象：

成交量结构性激增，核心区与郊区分化显著

截止4月15日，二手网签量（成交量）：昨日870套，日均536套，截至目前共8041套。

核心区成交放量但价格回调：海淀北四环（中关村-牡丹园-学院路）作为传统学区房核心区，4月成交数据显示房价较2021年高点下跌38%-44%，如中关村东院77㎡三居成交价680万（单价8.8万/㎡），较2021年高点1215万下跌44%，接近2016年水平；黄庄小区82㎡三居成交价736万（单价9万/㎡），跌幅41%。西二环展览路片区65㎡两居成交价530万（单价8.15万/㎡），较高点跌幅39%，学区房保值属性弱化。

郊区政策刺激下局部升温：4月30日北京发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，允许五环外多购一套房，推动顺义、昌平等郊区改善型项目热度提升。如顺义龙湖御湖境项目五一假期总签额超1亿，143㎡户型成交占比55%；西五环外九里熙宸项目到访量环比翻倍，日到访近百组。

价格走势分化，二手房“以价换量”主导

二手房均价环比微跌：安居客数据显示，2026年4月北京二手房均价38357元/㎡，环比下跌0.32%，同比下跌13.58%。核心区如海淀、西城部分学区房价格回调至2016年水平，而丰台万源、草桥、丽泽等板块价格回弹，但赵公口、卢沟桥等河西板块持续走弱。

新房结构性回暖：4月新房均价50356元/㎡，环比持平，同比微涨2.13%。高端改善盘（如海淀中海安澜北京16.5万/㎡）与高得房率刚需盘（如昌平国贤府PARK 5.7万/㎡）成为价格支撑主力，但多数楼盘价格稳定或承压。

政策驱动与市场逻辑重构

限购松绑刺激需求释放：五环外限购优化政策直接释放改善型需求2025年一假期北京新房成交量同比涨超20%，二手房日均成交量同比增长43%，带看量同步增长，预计2026也会延续。

市场逻辑转向“价值重构”：过去“闭眼买房”时代结束，地段、产品、配套成为核心考量。核心区学区房价格回调，而丰台、通州等区域因产业支撑（如丽泽商务区）或配套成熟（如通州万达）呈现结构性回暖。

风险与挑战：分化加剧与政策持续性

结构性风险：核心区学区房价格回调压力仍存，非核心区库存去化压力大。如海淀北四环部分房源价格回归2016年水平，而远郊板块（如通州马驹桥、台湖）持续下跌。

政策依赖与经济基本面：当前成交激增部分源于政策短期刺激，长期需关注经济基本面、人口流入及供需关系变化。若政策退坡或经济下行，市场可能再次调整。

北京楼市4月“卖疯了”是政策刺激、需求释放与结构性分化的综合结果，但需理性看待成交量的短期激增。未来市场将呈现“核心区回调、郊区分化、政策托底、长期回归价值”的趋势，购房者需结合自身需求及区域特性谨慎决策，避免盲目跟风。（个人观点，仅供参考）