天津
趁着学区季，3月滨海二手房市场热度也回暖了。
特别是成交量大幅回弹，上涨达140%。
而且价格也稳住了。
01
数据显示，3月，滨海二手房成交24.1万平米，达2832套，分别环比上涨140%和137%。
为近一年来第三高值。
同时，需要关注的是，受学区季影响，滨海二手房成交的套均总价在持续走低。
3月，只有59万/套。
很明显，市场上低价的学区房在迅速清货。
不过，对比新房来看，滨海二手房的成交占比没有进一步走高。
成交占比为62%，与2025年4月72%的成交占比相距甚远。
似乎滨海二手房已过疯狂成交的最高点。
如今，市内六区的二手房也不贵，几十万的二手房都一大把。
目前，红桥、河北两个区域还能正常转学，而生态城转入学政策已跟和平、南开、河西来齐。
这势必会导致，有一波学区置业向市区六区回流。
分区域来看，3月，滨海二手房成交占比最高的区域为塘沽，占比36%。
而生态城二手房由于限制转入学，成交量转入平淡。
3月，仅成交122套，成交占比仅有4%。
只有开发区、空港成交占比略有提升，分别占比12%和4%。
02
价格方面，滨海二手房仍没太大竞争力。
3月，成交均价6946元/平米，为近一年第二低值。
不过好在没有持续下跌，环比微涨1.3%。
与新房对比，二手房价格更显羸弱。
新房成交均价为14480元/平米，二手房仅有6946元/平米，两者价差108%。
这也是近一年第三次突破100%。
很明显，滨海的二手房都难卖到新房一半的价格。
如今，滨海的新房市场竞争就很激烈，甚至有的新产品都在大打性价比。
例如，万科东庐、农垦含章岚樾。
分区域来看，生态城二手房成交套均总价最高，达119万。
比开发区都贵了4万。
除了低总价的学区置业，有一部分改善也意愿来生态城。
03
从整体来看，滨海二手房内外环境并不乐观。
内部：生态城二手房限制转入学，滨海的新房越来越有性价比。
外部：市内六区的低价二手房抢市场。
从目前来看，滨海二手房只剩下拼价格的一条出路了。
*文章内提到的所有户型面积均为建筑面积。
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