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歇甲湾的板块规划、交通优势，以及国贤府PARK改善产品的极致竞争力

“先规划后开发”城市发展样本

2026年1月，《北七家南部组团街区控制性详细规划（2022-2035）》正式批复落地。依托花园城市顶层规划理念，歇甲板块被赋予全新发展使命，致力打造集高端改善居住、全龄优质教育、滨水商业配套、生态休闲绿地、人文艺术场景于一体的复合型生态半岛滨水生活区。

其中有一个核心点尤其值得关注，歇甲板块定位为由昌平区政府主导、政企共建，“先规划后开发”打造的朝阳北首个“无短板”新兴板块。

何为“先规划后开发”？简单地说，即便是在北京，过去绝大多数板块的开发路径是：先卖地，再开发，再补充学校、商业、道路等公共服务……

显而易见，在这种“被动生长模型”下，城市的发展是被需求一步步推着走的，缺乏顶层设计规划。我们可以想象，这个板块在前期发展中，难免会遇到“学校不够补学校”、“商业拥堵再调整”的发展窘境，而整个板块杂乱无章的发展模式，也极大限制了区域未来的发展上限，也深刻影响着居住的舒适度。

而基于“北七家南部规划”，歇甲板块的开发逻辑完全变了。

根据文件描述，歇甲板块在启动之前，就已经完成了整体结构和功能的统筹设计。因此，住宅、商业、教育、体育、生态等要素，在建设之初就已经被放在了同一张蓝图里。

▲|歇甲板块规划图

具体来看，歇甲板块规划建筑面积约64万㎡，涵盖：居住、商业、教育、体育、生态等功能，规划中明确：

• 17块住宅用地+多宗配套用地
• 21条城市主干道同步推进

具体到国贤府PARK上，这意味着什么呢？这个项目早已超越单一住宅本身。项目不再只是一处纯粹的改善居所，而是聚合优质教育、繁华商业、生态绿境于一体的高端综合住区，以完整的高阶配套版图，重塑板块改善人居标杆。

▲|区域俯瞰图

也正因此，国贤府PARK从亮相之初，凭借高屋建瓴的板块顶层规划，在北京市场即刻获得了购房者的高度关注。

三轨交汇

产业黄金十字中心

如今的国贤府PARK，热度持续飙升，已然迈入一席难求的火热态势。更值得关注的是，这个项目的购房客群特征，根据成交客户分析：

项目的主要客群来自朝阳的望京、北苑、亚奥等地，还有一大部分来自海淀的上地等区域。

朝阳、海淀的城市精英，对生活品质有着极高的要求，甚至可以说是“挑剔”，而这一次为什么会抢购昌平？分析背后的核心原因，歇甲板块的价值被“昌平”两字误导了。

在区域上，歇甲板块位于昌平，但是却拥有着一个天然的区位优势，它处在三轨交汇处。从天通苑东站出发，可以快速接驳朝阳、海淀、昌平核心产业区：

17号线：1站未来科学城东区、3站望京西，向南通达国贸、亦庄

18号线：9站上地，联通西二旗等科创核心区

R6线：规划中，未来将深入未来科学城中心地带

▲|交通轨道图

现如今的朝阳、海淀，尤其是核心的CBD和产业区，已经进入人口密集、房价高企的阶段，尤其是在宜居的板块，新增土地供应极少。在这种情况下，追求改善的高收入人群，必然沿着地铁线向外溢，而“三轨交汇”的歇甲板块正好处在朝阳、海淀“外溢”的关键点上。

而另一个能让朝阳、海淀精英选择国贤府PARK的点就是价格。在朝阳的望京、国贸，海淀的上地等板块，二手房价格动辄在8万以上，想要找到6万左右的房源，只能是2000年以前的产品。
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更为难得的是歇甲板块的天然生态资源，清河、温榆河双河环抱，形成天然的湾区，东侧一河之隔，是规划面积约30.4平方公里温榆河公园，当前已官宣启动，预计2028年建成。

其实，在承接朝阳、海淀精英人口外溢上，之前出现过一个成熟的区域，就是朝阳的北苑板块。但是北苑板块存在着两个明显的缺点：

第一，北苑板块近10年来几乎没有新增土地供应，只有二手房可供选择，单纯对比空间使用率，北苑板块普遍处在75-78%左右，而国贤府PARK户型空间使用率最高可达97%。

第二，目前北苑宜居的二手房均价普遍8万左右，对比之下国贤府PARK价格优势明显。最关键的是国贤府PARK与新北苑仅隔一条清河，所以，有人称呼歇甲板块：

新北苑2.0；

当下的北京楼市处在缓慢的调整周期，国贤府PARK的性价比远非其它板块新房、二手房可比。

北京楼市改善标杆

朝阳、海淀的客群有着明显的特征：工作节奏快、时间成本高；居所不仅是居住空间，还是精神能量充电场；对空间利用率、舒适度有着极致要求。

如果将这些逻辑串联起来，你会发现国贤府PARK并非单纯做一个产品，而是设计了一整套围绕都市精英的“人居解决方案”。顶层的板块规划设计、覆盖核心产业区的便捷轨道交通，当然还有极致的户型产品。

国贤府PARK主力产品为99-144㎡三居和四居，以及少量的77㎡产品。尤其是110㎡、119㎡、144㎡户型，完美契合改善居住需求。

1：110㎡三居两室两卫，全能改善户型：97%空间使用率

作为项目流量爆款，110㎡户型彻底颠覆市场认知：

南向三面宽10.3米，客厅面宽4米，短进深、大采光，全屋通透敞亮；

中西厨一体+岛台设计，强化家庭互动，兼顾实用与仪式感；

独立玄关库+带窗家政间，家居井然有序；

270°厨房转角窗，采光更佳、视野更优，提升生活质感；

同时还有110㎡四叶草四居版本，完美适配二胎、三代同堂家庭，在同面积段几乎无对手。

▲|110㎡户型图

2：119㎡四室两厅两卫，进阶改善户型：舒适与实用双升级

119㎡户型在110㎡四居基础上全面优化，空间更从容、居住更舒适：

11.5米南向面宽，搭配4.5米宽厅设计，采光极致；

四叶草布局，全明通透，动静分区，私密性更强；

主卧4米面宽，配置270°转角窗，独立卫浴+衣帽间，居住体验更高级。

▲|119㎡户型图

3：144㎡四室两厅三卫，顶流改善户型：终极置业一步到位

144㎡作为项目楼王户型，直接对标主城高端改善标准：

14.7米南向四面宽，搭配4.7米宽厅，视野开阔，采光通风效果拉满；

双套房设计，互不打扰，各享私密，匹配高端家庭居住需求；

南北卧室面宽均超3米，奢阔尺度，改善一步到位。

▲|144㎡户型图

全屋采用精妆交付，引入耶鲁、高仪、TOTO、史密斯、博世等国际一线品牌，省去装修烦恼；全屋精细化收纳设计，保持居家整洁。从空间规划到细节打磨，每一处都围绕精英家庭真实需求打造。

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