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0702地块

2026年海淀楼市的压轴大戏，终于拉开帷幕

近期，海淀楼市被一个数字刷屏——90。

不是房价，是面积。

海淀上地0702户型面积段预计在90平-110平-139平-179平。90平三居起步，总价1000万起，首付150-200万。

2025年12月23日，海开控股以84.56亿元拿下上地0702地块，这场仅有两家市属国企参与的土拍，看似毫无悬念，却在海淀楼市掀起了不小的波澜。三个月后，项目户型面积曝光，90㎡起步的定位，直接把海淀核心区的上车门槛从1400万拉低到了1000万。

项目信息

位置：海淀区上地街道，上地五街北侧，北大科技园西路西侧

开发商：海开控股（海淀国资）

拿地时间：2025年12月23日，总价84.56亿元

住宅楼面价：约6.97万元/㎡

总建面：22.54万㎡，其中住宅约9.31万㎡

总户数：约700-750套

产品规划

容积率：2.2-2.3

限高：30米

产品形态：6-10层纯洋房社区

外立面：石材+铝板（强制高配）

精装标准：新风、地暖、智能系统

户型面积段

90㎡三居（总价约990万）

110㎡三居（总价约1210万）

139㎡四居（总价约1530万）

179㎡大户型（总价约1970万）（具体价格以开盘为准，除开发商优惠以外还有额外团购优惠）

核心价值

这宗由3幅子地块组成的城市更新用地，18、24地块为住宅用地（容积率2.2、控高30米），23地块为聚焦人工智能的多功能用地，从诞生之初就带着“补位+稳市”的双重使命。

从供地节奏看，功德寺双子已近尾盘，颐海澐颂仅剩百余套尾房，0702地块的上架刚好填补了海淀刚改市场的供应缺口。按拿地后3-4个月的开盘周期，0702地块剑指2026年上半年入市，意图很明确——复制功德寺双子的热销神话，点燃海淀楼市热度。

但也正因如此，0702地块能否扛起大旗，堪称海淀楼市的一场“大考”。不同于功德寺入市时“13年无新房供应”的需求积压期，如今的海淀新房存量已近5000套。

在当前楼市调整期，“确定性”对于购房者而言极为关键。而0702地块，恰恰具备这样的“确定性”因素。

① 地段与产业——海淀核心的“确定性支撑”

0702地块最大的底气，在于其不可复制的产业区位。作为中关村海淀园产业圈内的核心地块，北侧紧邻中关村软件园及百度科技园，聚集了腾讯、小米、华为等科技巨头，近20万高知科创人才构成了稳定且高质的客群基础。

对于在西二旗、中关村工作的科创人群而言，这里的通勤优势得天独厚。从18地块步行到清河站在1000米左右，属于海淀核心资源的“辐射核心区”。这种地段价值带来的资产稳定性，是其他区域难以比拟的。

② 学区——“神级学区”的双重保险

首先，地块本身就属于上地街道。上地学区是海淀唯一一个初中派位没有坑校的片区，周边已有上地实验小学、清华附中上地学校等成熟资源。

更重磅的是，地块北侧一路之隔，规划了一所由北京101中学承办的十二年一贯制学校，72班+9班幼儿园，投资4.85个亿，计划2028年开学。3月2日，学校的设计招标公告已在北京市公共资源交易服务平台发布，不是画饼。

对于家长来说，这意味着什么？上地学区“无坑校”的底色+101一贯制的上限，双保险级别。即使101还没开学，凭购房合同也能参与上地学区派位（海淀区拿着购房合同就可以派位入学）。

③ 配套成熟度——无需等待

不同于很多新区地块需要“等配套”，0702地块直线2公里范围内，学铁商医配套齐全。更关键的是，地块自带13.22万平多功能用地，未来将打造自持商业配套，进一步提升社区的生活便捷度。

④ 产品力——“关键变量”

在当前的市场环境下，产品力已成为决定项目成败的核心因素。0702地块规划打造6-9层纯洋房，容积率2.2，在海淀新房市场十分稀缺。精装上，新风、地暖、智能系统都会上，配置可以参考颐海澐颂，但在颜值上会再次迭代。

产品力

产品层面，0702地块项目将采用海开“颂系”标准，同时据说还将上一些“黑科技”。得房率有惊喜，官方说法是“赠送部分参考安澜北京/海宸元境”。

户型方面，90㎡三居大概率是两面宽设计，139㎡四居为客厅面宽预计4.5米左右的主力户型，优于功德寺同面积段产品。社区有会所，功能上会包含泳池、健身房、四点半学堂等。

不过需要提醒的是：90㎡户型大概率是流量款，数量不多，且可能临近马路。24地块南侧紧挨着马连洼北路，这是主干道，车流量大，可能会有噪音影响。好楼层会比较抢手，想买到恐怕得靠‘运气’。

对于预算够得上的朋友，110㎡三面宽三居可能是更稳妥的选择——兼顾学区和居住舒适度，竞争也没那么激烈。

市场预计单价在11万/㎡左右，比功德寺10.5万贵了5000。这个价格合理吗？

第一，0702是全新项目，上地的牌面摆在那里。

第二，0702容积率更低，品质感会更好。

第三，学区加持不一样——101承办的十二年一贯制，这个预期值多少钱，海淀家长心里都有数。

对比周边二手房：上地佳园此前从11万/平跌至8.3万/平。新房在产品力、物业、圈层上都有明显优势。这个价格不算便宜，但在海淀核心区的新房里，算是合理的。

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